Mietkaution: Höchstgrenze, Ratenzahlung, Rückgabe

Die Höchstgrenze

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf eine Sicherheit, die der Mieter zur Erfüllung seiner Pflichten leisten muss, höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen, wobei Betriebskosten, die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sind, nicht mitzählen. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete. Heizkosten und andere Nebenkosten, die als Vorauszahlung ausgewiesen sind, zählen nicht.

Ein Rechenbeispiel (eine Formel, kein echter Mietvertrag): Bei einer Nettokaltmiete von 900 € und Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 200 € liegt die Obergrenze bei 3 x 900 € = 2.700 €, nicht bei 3 x 1.100 €.

Die Grenze gilt für die gesamte Sicherheit, in welcher Form auch immer. Verlangt ein Mietvertrag mehr oder mehrere Arten von Sicherheiten, die zusammen mehr als drei Monatsmieten ausmachen, ist der Mehrbetrag unzulässig. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist nach dem Gesetz unwirksam (§ 551 Abs. 4).

Zahlung in drei Raten

Besteht die Sicherheit in einer Geldsumme, ist der Mieter berechtigt, in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; die weiteren werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2). Verlangt der Mietvertrag den vollen Betrag vor dem Einzug, nimmt Ihnen das dieses Recht nicht.

Gerät der Mieter mit der Sicherheit in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand (wiederum ohne Vorauszahlungen auf die Betriebskosten), darf der Vermieter aus wichtigem Grund kündigen, ohne vorher abzumahnen oder eine Frist zu setzen (§ 569 Abs. 2a). Es lohnt sich daher, die Raten pünktlich zu zahlen.

Wie der Vermieter das Geld anlegen muss

Nach § 551 Abs. 3 muss der Vermieter eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen gilt:

• die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen;
• die Erträge stehen dem Mieter zu;
• die Erträge erhöhen die Sicherheit, die Kaution wächst also.

Bei einer Wohnung in einem Studenten- oder Jugendwohnheim muss der Vermieter die Sicherheit nicht verzinsen. Das ist die einzige Ausnahme, die der Paragraf nennt.

Wollen Sie einen Nachweis, dass das Geld getrennt liegt, fragen Sie den Vermieter schriftlich, wo es angelegt ist.

Wenn das Mietverhältnis endet

§ 551 legt keine Zahl von Tagen fest, nach denen der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Das Gesetz kennt dagegen eine kurze Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Wohnung: Sie verjähren sechs Monate nach dem Tag, an dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1). Ebenso verjähren die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Wegnahme von Einrichtungen sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2). In der Praxis darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, solange die Betriebskostenabrechnung für das letzte Jahr aussteht. Die Vorschrift zu den Betriebskosten (§ 556 Abs. 3) gibt dem Vermieter 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, um die Abrechnung zu übermitteln; die endgültige Abrechnung der Kaution und die letzte Abrechnung werden daher oft gemeinsam besprochen. Siehe Betriebskosten.

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und jedes Übergabeprotokoll, und halten Sie den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug schriftlich fest.

Wenn der Vermieter wechselt

Verkauft ein Vermieter die Wohnung, nachdem er sie Ihnen übergeben hat, tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1). Der frühere Vermieter haftet wie ein Bürge für den Schaden, den der Käufer durch die Nichterfüllung der Pflichten verursacht (§ 566 Abs. 2); das Gesetz entlässt den früheren Vermieter nur, wenn Sie vom Übergang unterrichtet werden und nicht zum ersten möglichen Termin kündigen. Befinden Sie sich in einer Verkaufssituation, fragen Sie schriftlich, wer jetzt Ihre Kaution hält.

Andere Arten von Sicherheiten

§ 551 Abs. 1 spricht allgemein von „Sicherheit“, nicht nur von Bargeld, und die Grenze von drei Monatsmieten ist für die Sicherheit als solche geschrieben. Die Absätze 2 und 3 behandeln nur eine Geldsumme. Verlangt Ihr Mietvertrag eine andere Form der Sicherheit, lesen Sie sie im Licht der Obergrenze und fragen Sie einen Mieterverein.

Welcher Fachmann hilft

Ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann eine Kautionsklausel und eine Schlussabrechnung prüfen. Bei Fragen zum Zustand der Wohnung kann ein Immobiliengutachter oder ein Bausachverständiger Mängel dokumentieren. Payotte empfiehlt keine Einzelpersonen.