Mietspiegel: So nutzen Sie den örtlichen Mietspiegel

Was das Gesetz unter einem Mietspiegel versteht

§ 558c Abs. 1 BGB definiert ihn als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit sie von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Er kann eine Gemeinde, mehrere Gemeinden oder Teile einer Gemeinde umfassen (§ 558c Abs. 2). Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Abs. 3).

Die zuständigen Landesbehörden sollen einen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern ist ein Mietspiegel zu erstellen, und die Mietspiegel und ihre Änderungen sind zu veröffentlichen (§ 558c Abs. 4). Die Bundesregierung kann eine Verordnung über Inhalt und Verfahren erlassen (§ 558c Abs. 5). Wie viele Städte tatsächlich einen haben, ist unterschiedlich, weil es von Landesrecht und von der Gemeinde abhängt. Prüfen Sie auf der Website Ihrer Stadt den aktuellen Mietspiegel.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel ist einer, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1). Zwei Vermutungen helfen:

• Erfüllt er die Anforderungen einer Verordnung des Bundes für qualifizierte Mietspiegel, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.
• Haben die Behörde und die Interessenvertreter ihn beide als qualifiziert anerkannt, wird vermutet, dass er diese Grundsätze erfüllt.

Der qualifizierte Mietspiegel muss alle zwei Jahre anhand einer Stichprobe oder anhand des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Bundesamtes der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden (§ 558d Abs. 2). Stichtag ist der Tag der Datenerhebung. Wurde dies eingehalten, wird vermutet, dass die angegebenen Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3). Diese Vermutung ist widerlegbar, das heißt, eine Partei kann versuchen, das Gegenteil zu zeigen.

Wie ein Vermieter ihn nutzt

Verlangt ein Vermieter eine Erhöhung nach § 558, muss er das Verlangen begründen. Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel ist das erste in § 558a Abs. 2 genannte Mittel; die anderen sind eine Mietdatenbank (§ 558e), ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen. Enthält der Mietspiegel Spannen, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4). Ist der Mietspiegel ein qualifizierter mit Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Mittel stützt (§ 558a Abs. 3). Gibt es keinen Mietspiegel, der die Regeln zur Anpassung erfüllt, lässt das Gesetz einen anderen zu, etwa einen veralteten oder den einer vergleichbaren Gemeinde (§ 558a Abs. 4).

Wie ein Mieter ihn nutzt

Im Mietspiegel können Sie drei Dinge prüfen:

1. Die Kategorie Ihrer Wohnung: Größe, Baualters- oder Zustandsklasse, Lage, Ausstattung. Jeder Mietspiegel hat sein eigenes Raster; lesen Sie deshalb seine Erläuterung, bevor Sie Ihr Feld suchen.
2. Ob der Mietspiegel qualifiziert ist und welchen Stichtag er hat. § 558a Abs. 4 erlaubt die Nutzung eines veralteten Mietspiegels, wenn es keinen aktuellen gibt.
3. Ob die verlangte Miete innerhalb der Spanne für Ihre Kategorie liegt.

Für die Mietpreisbremse ist dieselbe Vergleichsmiete der Maßstab: Die Anfangsmiete darf höchstens 10 % darüber liegen (§ 556d Abs. 1). Siehe Mietpreisbremse und Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen.

Eine Beispielrechnung (eine Formel, kein echter Wert): Wenn der Mietspiegel für Ihre Kategorie eine übliche Miete von 9,00 € je Quadratmeter angibt und Ihre Wohnung 60 Quadratmeter hat, beträgt die Vergleichsmiete 60 × 9,00 € = 540 € im Monat; in einem ausgewiesenen Gebiet der Mietpreisbremse dürfte die Anfangsmiete 594 € (540 × 1,10) nicht übersteigen, sofern keine Ausnahme greift.

Mietdatenbanken

Eine Mietdatenbank (§ 558e) ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder gemeinsam von Vertretern der Vermieter und der Mieter geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte über die ortsübliche Vergleichsmiete für einzelne Wohnungen gegeben werden können. Ein Mieterhöhungsverlangen kann mit Auskünften aus einer solchen Datenbank begründet werden, aber das Gesetz verpflichtet die Gemeinden nicht, eine zu führen.

Andere Wege, die ortsübliche Miete zu belegen

Gibt es keinen brauchbaren Mietspiegel oder zweifeln Sie an ihm, kann sich das Verlangen eines Vermieters auf drei vergleichbare Wohnungen oder auf ein Gutachten stützen. Es zählt nur die ortsübliche Vergleichsmiete: Mieten, die gesetzlich oder durch Förderbedingungen festgelegt sind, bleiben bei ihrer Bildung außer Betracht (§ 558 Abs. 2).

Was je nach Land abweicht

Das Bürgerliche Gesetzbuch ist Bundesrecht. Welche Behörde den Mietspiegel erstellt, wie er veröffentlicht wird und ob er qualifiziert ist, ist von Stadt zu Stadt verschieden. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Mietspiegel eines anderen Landes oder einer anderen Stadt Ihre Miete wiedergibt. Fragen Sie die Gemeinde oder einen Mieterverein, wo der aktuelle Mietspiegel veröffentlicht wird.

An wen Sie sich wenden können

Ein Immobiliengutachter kann ein begründetes Gutachten zur Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung erstellen. Ein Mieterverein oder ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann einen Mietspiegel mit Ihnen durchgehen. Payotte bewertet und empfiehlt keine Einzelpersonen.