Baufinanzierung in Deutschland als Nichtansässiger

Was das Gesetz vom Kreditgeber verlangt

Vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehens für eine Immobilie muss der Kreditgeber die Kreditwürdigkeit prüfen (§ 505a Absatz 1 BGB). Bei einem durch Wohnimmobilien besicherten Darlehen darf der Vertrag nur geschlossen werden, wenn die Prüfung ergibt, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen aus dem Darlehen vertragsgemäß erfüllt. Banken sind im Kreditwesengesetz an dieselbe Regel gebunden (§ 18a Absatz 1 KWG). Wird der Nettodarlehensbetrag später erheblich erhöht, ist die Prüfung zu wiederholen (§ 505a Absatz 2).

Der Kreditgeber darf die Angaben des Darlehensnehmers und, soweit erforderlich, Auskünfte von Auskunfteien nutzen, muss die Angaben aber angemessen prüfen, soweit erforderlich auch durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen (§ 18a Absatz 3 KWG). Für einen im Ausland lebenden Käufer weicht die Praxis an dieser Stelle am stärksten von der Akte eines Inländers ab: Die Unterlagen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge) stammen aus einem anderen Land. Das Gesetz sagt nicht, welche Unterlagen aus welchem Land akzeptiert werden; das entscheidet der Kreditgeber, fragen Sie daher früh, welche Formate und Übersetzungen er braucht.

Vertrag und Sicherheit

Ein Verbraucherdarlehensvertrag bedarf der Schriftform und muss die nach dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch vorgeschriebenen Angaben enthalten (§ 492 Absatz 1 und 2 BGB). Nach Vertragsschluss muss der Kreditgeber dem Darlehensnehmer eine Abschrift aushändigen, und ist ein Rückzahlungstermin bestimmt, kann der Darlehensnehmer jederzeit einen Tilgungsplan verlangen (§ 492 Absatz 3).

Die übliche Sicherheit ist eine Grundschuld: Ein Grundstück wird in der Weise belastet, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 Absatz 1 BGB). Eine Grundschuld entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Absatz 1). Zum Mechanismus siehe Grundschuld. Die Grundschuld ist in der Regel eine Urkunde, die Ihre Bank von Ihnen notariell beurkunden lassen möchte; fragen Sie Ihre Bank, wann.

Kosten der Sicherheit

Die Kosten der Grundschuld sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach ihrem Nennbetrag. Nach dem GNotKG in der seit dem 1. Juni 2025 geltenden Fassung berechnet, hat eine Grundschuld über 300.000 € einen Gebührentabellenwert von 635 € (Tabelle B). Die Grundschuld wird beim Notar mit 1,0 beurkundet und beim Grundbuchamt mit 1,0 eingetragen, also 635 € zuzüglich Umsatzsteuer beim Notar und 635 € beim Grundbuchamt; die Umsatzsteuer beim Notar beträgt 19 %, womit der Notarposten auf 755,65 € kommt. Für die Grundbuchgebühren enthält das gelesene Gebührenverzeichnis keine Umsatzsteuerzeile. Die Bank kann eigene Entgelte verlangen; ihr Gebührenverzeichnis steht in keinem hier gelesenen Gesetz.

Neben den Kreditkosten verursacht der Kauf selbst Gebühren; die Berechnung für ein Haus zu 400.000 € steht in den Kaufnebenkosten insgesamt und im Kaufnebenkosten-Rechner.

Zinsen im Kontext

Die Bundesbank veröffentlicht durchschnittliche Effektivzinsen für das Neugeschäft der Banken in Deutschland. Für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung von mehr als fünf und bis zu zehn Jahren weist die Reihe (Code SUD118) für Juni 2026 3,76 %, für Juli 3,78 % und für August 2026 3,81 % aus. Verstehen Sie sie als Marktindikator: Sie ist ein Durchschnitt über alle Kreditnehmer und Banken, kein Angebot an Sie, und die Bundesbank weist darauf hin, dass ihre Statistik auf einer Stichprobenerhebung beruht. Wie Zinsen zustande kommen, steht in Bauzinsen und Bundesbank. Ein eigenes Kostenszenario können Sie im Baufinanzierungsrechner durchspielen.

Aus dem Darlehen aussteigen

Der Darlehensnehmer mit gebundenem Zinssatz kann den Vertrag nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten in jedem Fall kündigen (§ 489 Absatz 1 Nr. 2 BGB), und dieses Recht kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden (§ 489 Absatz 4). Eine Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn der Darlehensnehmer nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückzahlt (§ 489 Absatz 3). Das ist wichtig für jemanden, der Deutschland später verlassen könnte: Das Darlehen lässt sich zu diesen Bedingungen beenden. Einzelheiten stehen im Ratgeber zum Zehn-Jahres-Recht.

Fremdwährung

Ihr Einkommen kann in Pfund, Dollar oder einer anderen Währung anfallen, während ein deutsches Darlehen normalerweise in Euro läuft. Die gelesenen Gesetzestexte gehen auf Währungsunterschiede nicht ein, und die gelesenen Quellen legen nicht dar, welche Kreditgeber gegen Einkommen in anderer Währung als Euro Kredit geben. Vergleichen Sie die monatliche Rate in Ihrer eigenen Währung bei mehreren Wechselkursen, bevor Sie sich festlegen.

Welche Fachleute helfen

Ein Baufinanzierungsvermittler kann Kreditgeber vergleichen, auch solche, die Nichtansässige bedienen; über das Vermittlerregister (§ 11a GewO) können Sie die Erlaubnis eines Darlehensvermittlers nach § 34i auf der Website des Registers prüfen, und diese Prüfung nehmen Sie selbst vor. Der Notar beurkundet die Grundschuld. Ein Steuerberater kann sagen, wie Zinsen behandelt werden, wenn Sie die Immobilie vermieten wollen. Siehe die Seite zum Baufinanzierungsvermittler.