Grundschuld auf einer Immobilie: Bestellung und Kosten

Was das Gesetz sagt

§ 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) erlaubt es, ein Grundstück in der Weise zu belasten, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Zinsen auf diese Summe und andere Nebenleistungen können hinzukommen. § 1192 wendet die Vorschriften über die Hypothek entsprechend an, soweit sie nicht eine Forderung voraussetzen, denn die Grundschuld setzt keine Forderung voraus.

Das ist der zentrale Unterschied. Eine Hypothek sichert eine bestimmte Forderung (§ 1113 BGB) und folgt ihr. Die Grundschuld steht für sich. Zu einer Sicherungsgrundschuld gehört eine Sicherungsabrede, die festlegt, welche Schulden sie sichert. § 1192 Absatz 1a BGB bestimmt, dass Einreden, die Sie aus dieser Abrede gegen den Kreditgeber haben, auch jedem späteren Erwerber der Grundschuld entgegengehalten werden können. In der Praxis heißt das: Lesen Sie die Sicherungsabrede, nicht nur den Darlehensvertrag.

So wird sie bestellt

Eine Grundschuld braucht zwei Dinge: die Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Vor der Eintragung sind die Parteien nur gebunden, wenn ihre Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben wurden oder wenn der Eigentümer dem Berechtigten eine eintragungsfähige Bewilligung ausgehändigt hat. Nach der Grundbuchordnung (§ 19 GBO) wird eingetragen, wenn derjenige zustimmt, dessen Recht betroffen ist.

In der Regel beurkundet ein Notar die Erklärung des Eigentümers. Diese Urkunde kann eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthalten, die § 800 der Zivilprozessordnung (ZPO) gegen den jeweiligen Eigentümer zulässt; die Unterwerfung muss selbst im Grundbuch eingetragen werden. Die Durchsetzung der Grundschuld erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB).

Nach der Gebührentabelle für das Grundbuch gibt es zwei Formen. Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld gibt es zusätzlich einen Brief. Die Grundbuchgebühr ist bei der zweiten höher: 1,3 statt 1,0 (GNotKG 14120 und 14121).

Die Kündigungsfrist der Grundschuld selbst

§ 1193 BGB: Das Kapital einer Grundschuld wird erst nach Kündigung fällig, die Eigentümer wie Berechtigter aussprechen können, mit einer Frist von sechs Monaten. Sichert die Grundschuld eine Geldforderung, ist eine abweichende Frist in den Unterlagen nicht zulässig. Das ist von den Rechten des Darlehensnehmers aus dem Darlehensvertrag zu unterscheiden; siehe den Ratgeber zur Sollzinsbindung.

Wenn das Darlehen zurückgezahlt ist

Weil eine Grundschuld nicht von einer Forderung abhängt, entfernt die Rückzahlung des Darlehens die Eintragung nicht. Nach § 27 GBO kann eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden. Hinzu kommt die Löschungsbewilligung des Berechtigten (§ 19 GBO). Was der Kreditgeber wann herausgeben muss, regelt die Sicherungsabrede. Der Ratgeber zur vorzeitigen Rückzahlung behandelt die Entschädigung, die ein Kreditgeber verlangen kann.

Was das für einen Kauf bedeutet

Ein Käufer mit Bankdarlehen lässt die Grundschuld von einem Notar beurkunden. Die Grundschuld gehört zu den Kaufnebenkosten insgesamt. Ein Verkäufer, auf dessen Immobilie noch eine alte Grundschuld liegt, kümmert sich beim Verkauf um deren Löschung; siehe den Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Welche Fachleute helfen

Der Notar beurkundet die Grundschuld und erläutert die Klauseln, die Sie unterschreiben (siehe die Seite zum Notar). Ein Baufinanzierungsvermittler kann die Sicherungsabrede des Kreditgebers erklären (siehe die Seite zum Baufinanzierungsvermittler). Payotte bewertet keine Notare.