Grunderwerbsteuer in Deutschland: der Satz in jedem Bundesland

Warum der Satz von Land zu Land abweicht

Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes (GrEStG) setzt in § 11 einen Regelsatz von 3,5 % fest. Die Länder dürfen einen eigenen wählen: Nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes haben die Länder die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei dieser Steuer. Die Bundesregierung selbst beschreibt das Ergebnis als Spanne „zwischen 3,5 und 6,5 Prozent“ (Bundestag Drucksache 21/5776, 6. Mai 2026). Bayern ist nie vom Regelsatz abgewichen; die dortige Finanzverwaltung gibt an, der Satz betrage regelmäßig 3,5 %.

Alles andere ist Bundesrecht und im ganzen Land gleich: was die Steuer auslöst, wie die Bemessungsgrundlage gebildet wird, wer sie schuldet, wann sie fällig ist und welche Befreiungen gelten. Nur der Prozentsatz ändert sich, und manchmal, ob ein Land ihn mit einer eigenen Förderung für Ersterwerber ergänzt (siehe den Ratgeber zum Hessengeld in Hessen).

Der Satz in den 16 Ländern

Zwei Warnungen. Erstens haben sich Landessätze zuletzt verändert (Sachsen 2023, Thüringen 2024, Bremen 2025); prüfen Sie daher das Datum eines Satzes, den Sie anderswo lesen. Zweitens sind angekündigte Änderungen kein Recht: Ein Satz, den eine Landesregierung ändern will, gilt erst, wenn der Landtag die Änderung beschlossen hat.

Worauf die Steuer erhoben wird

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Beim Kauf zählt nach § 9 der Kaufpreis zuzüglich sonstiger Leistungen, die der Käufer übernimmt, und der Nutzungen, die der Verkäufer sich vorbehält (etwa ein Wohnrecht). Die bayerische Finanzverwaltung ergänzt drei praktische Punkte: Grunderwerbsteuer und Notarkosten gehören nicht zur Bemessungsgrundlage; Möbel und Einbauten, die im Vertrag gesondert bepreist sind, werden nicht als Grundstück besteuert; und eine Instandhaltungsrücklage ist bei Verträgen, die nach dem 20. Mai 2021 beurkundet wurden, nicht mehr abziehbar. Das Ergebnis wird auf volle Euro abgerundet (§ 11).

Wer zahlt und wann

Nach dem Gesetz schulden die Vertragsparteien die Steuer (§ 13 Nr. 1), und das Finanzamt kann sich an jede von ihnen halten. Die Finanzverwaltungen Bayerns und Nordrhein-Westfalens geben an, zunächst die Partei anzufragen, die sich im Vertrag zur Übernahme verpflichtet hat; schweigt der Vertrag, wendet sich das Finanzamt in NRW in der Regel zuerst an den Käufer. Das Finanzministerium Rheinland-Pfalz merkt an, dass die Parteien in der Praxis vereinbaren, dass der Käufer allein zahlt.

Die Steuer entsteht, wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam geschlossen ist, nicht erst bei der Schlüsselübergabe oder der Zahlung des Preises (so sagen es die Seiten aus Bayern und NRW). Ihr Notar zeigt den Verkauf beim Finanzamt an; Sie erhalten dann einen Bescheid, und die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15). Das Finanzamt kann eine längere Frist einräumen, doch nach Angaben der bayerischen Behörde ist eine Stundung nur in begründeten Ausnahmefällen möglich, und die Behörde in NRW sagt, sie könne in der Regel nicht gewährt werden. Planen Sie den Betrag in Ihre Finanzierung ein.

Von der Zahlung zum Grundbuch

Sie können erst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wenn das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt (§ 22). Sie wird erteilt, wenn die Steuer bezahlt, gesichert oder gestundet ist oder eine Befreiung greift, und geht an den Notar. Der Ratgeber zur Unbedenklichkeitsbescheinigung erklärt die Reihenfolge.

Wird der Vertrag innerhalb von zwei Jahren einvernehmlich aufgehoben, wird auf Antrag die Steuerfestsetzung aufgehoben (§ 16). Manche Erwerbe sind ganz befreit; siehe Grunderwerbsteuer-Befreiung in der Familie.

Welche Fachleute helfen

Ein Notar (siehe die Seite zum Notar) bereitet den Vertrag vor und zeigt ihn beim Finanzamt an. Ein Steuerberater oder das zuständige Finanzamt beantwortet Fragen zu einer konkreten Festsetzung, einer Stundung oder einer Befreiung. Payotte listet, bewertet und empfiehlt keine Notare.