Grunderwerbsteuer-Befreiungen für Familie, Ehegatten und Erben

Die Befreiungen, die für Familien wichtig sind

§ 3 führt die folgenden Fälle auf. Maßgeblich ist der Gesetzeswortlaut; die Spalte „In der Praxis“ ist eine Erläuterung.

Das hessische Finanzministerium nennt schlichte Beispiele, wenn es erklärt, warum seine Förderung nicht greifen kann: Beim Kauf von Eltern, Kindern, Stiefkindern, Adoptivkindern, Großeltern, Enkeln, Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern fällt keine Steuer an.

Wer nicht befreit ist

Die gerade Linie umfasst keine Geschwister. Der Text in § 3 Nr. 6 spricht von Personen, die „in gerader Linie verwandt“ sind; ein Bruder oder eine Schwester steht nicht in dieser Linie, sodass ein Verkauf zwischen Geschwistern ganz normal besteuert wird.

Auch unverheiratete Paare sind nicht befreit. In einer am 6. Mai 2026 veröffentlichten Antwort (Drucksache 21/5776) bestätigte die Bundesregierung, dass § 3 Nr. 5 nicht für nicht verheiratete oder nicht verpartnerte, zusammenlebende Paare gilt. Ihre Begründung war, dass Ehe und eingetragene Lebenspartnerschaft ein Bündel von Rechten und Pflichten begründen, das eine nichteheliche Lebensgemeinschaft nicht habe. Sie fügte hinzu, dass der Koalitionsvertrag keine Aussage zur Grunderwerbsteuer enthalte und ihr keine Kostenschätzungen für eine Ausweitung der Befreiung vorlägen. Übernimmt ein Partner nach einer Trennung den Anteil des anderen an einer gemeinsamen Wohnung, fällt auf diesen Anteil Steuer an.

Die Grenze von 2.500 € und der „Alles-oder-nichts“-Effekt

Die Befreiung nach Nr. 1 gilt, wenn die Bemessungsgrundlage 2.500 € „nicht übersteigt“. Die Berliner Finanzverwaltung betont die andere Seite: Oberhalb dieses Betrags wird die Steuer auf die gesamte Bemessungsgrundlage berechnet, nicht nur auf den überschießenden Teil. Ein Erwerb im Wert von 2.501 € wird insgesamt besteuert. Beim Hauskauf spielt diese Grenze fast nie eine Rolle; sie ist für kleine Grundstücksstreifen und ähnliche Erwerbe von Bedeutung.

Schenkungen unter Auflage

Die Schenkung eines Grundstücks ist nach Nr. 2 befreit, doch wenn sie mit einer Auflage verbunden ist (einer Verpflichtung, die der Empfänger übernimmt), ist die Befreiung begrenzt. Der Text sagt, eine solche Schenkung sei nur insoweit steuerbar, als die Auflage für Zwecke der Schenkungsteuer abziehbar wäre. Ob eine bestimmte Verpflichtung dazugehört, ist eine Frage an das Finanzamt. Ob auf die Übertragung Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt, ist eine eigene Frage; siehe Erbschaftsteuer auf Immobilien und Schenkungsteuer auf Immobilien.

Was auch bei steuerfreiem Erwerb geschehen muss

Eine Befreiung beseitigt den Papierkram nicht. Für eine Grundstücksübertragung ist weiterhin ein Notar nötig, und der Notar zeigt den Vorgang an. Nach § 19 müssen auch die Beteiligten selbst bestimmte Ereignisse innerhalb eines Monats nach Kenntnis dem Finanzamt anzeigen, selbst wenn die Übertragung befreit ist. Das Finanzamt erteilt die für die Grundbucheintragung erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung auch dort, wo eine Befreiung greift (§ 22), und die bayerische Finanzverwaltung ergänzt, dass das Grundbuchamt bei eindeutig befreiten Übertragungen auf die Bescheinigung verzichten kann. Siehe den Ratgeber zur Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Paare, die gemeinsam kaufen

Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, die als Miteigentümer kaufen, werden nach Angaben der Finanzämter in Nordrhein-Westfalen in der Regel nicht als Gesamtschuldner behandelt: Jeder schuldet die Steuer auf seinen eigenen Anteil und erhält einen gesonderten Bescheid mit eigener Steuernummer. Zahlen Sie beide Bescheide in einer Überweisung, geben Sie beide Steuernummern an, sonst lässt sich die Zahlung schwer zuordnen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung kann sich verzögern.

Welche Fachleute helfen

Ein Notar entwirft und beurkundet die Übertragung (siehe die Seite zum Notar). Bei einem Grenzfall, etwa einer Schenkung unter Auflage oder der Übernahme eines Anteils durch einen Partner, fragen Sie vor der Unterschrift das zuständige Finanzamt oder einen Steuerberater. Payotte bewertet keine Notare.