Schenkungsteuer bei Immobilien in Deutschland

Was als Schenkung gilt

§ 7 Abs. 1 behandelt als Schenkung „jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird“. Ein unentgeltlich übertragenes Haus oder eine Wohnung gehört dazu. Das gilt auch für eine Übertragung gegen einen Preis, der deutlich unter dem Wert liegt, soweit der Empfänger bereichert ist. Ein Verkauf zum angemessenen Preis ist keine Schenkung.

Die Steuer entsteht mit der Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2). Bei Grundstücken erfolgt die Übertragung durch die notarielle Urkunde und die Eintragung im Grundbuch; fragen Sie Ihren Notar, welcher Zeitpunkt für die Steuer maßgeblich ist.

Wer zahlt

§ 20 Abs. 1 macht den Beschenkten zum Steuerschuldner und bei einer Schenkung auch den Schenker. Das Finanzamt kann sich daher an beide wenden. Vereinbaren Sie in der Urkunde, wer die Steuer trägt; die Vereinbarung bindet das Finanzamt aber nicht.

Steuerklassen und Freibeträge

§ 15 ordnet Personen nach ihrem Verhältnis zueinander in drei Klassen ein, und § 16 gibt je Klasse einen Freibetrag. Bei Schenkungen sind die Klassen nicht dieselben wie beim Erbfall: Eltern und Großeltern gehören nur im Todesfall zur Klasse I; ein Kind, das einem Elternteil etwas schenkt, fällt daher in die Klasse II.

Steuersätze

§ 19 legt den Satz nach Klasse und Wert der steuerpflichtigen Schenkung nach Abzug des Freibetrags fest:

Als Rechenbeispiel: Bei der Schenkung eines Hauses im Wert von 500.000 € von einem Elternteil an ein Kind liegen 100.000 € über dem Freibetrag von 400.000 €. Das fällt in die Stufe von 11 % und ergibt 11.000 € vor einer etwaigen Befreiung (§ 19 enthält außerdem eine Entlastung an den Stufengrenzen).

Die Zehnjahresfrist

§ 14 Abs. 1 rechnet alle Schenkungen und Erbschaften von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen, sodass jede neue Schenkung auf der Gesamtsumme besteuert wird, abzüglich der Steuer, die auf die früheren Erwerbe entfallen wäre. In der Praxis steht ein durch eine Schenkung verbrauchter Freibetrag erst nach zehn Jahren wieder zur Verfügung. Eltern können eine Übertragung deshalb in Etappen planen. Ob ein solcher Stufenplan zu Ihrer Familie passt, ist eine Frage für einen Berater; das Gesetz nennt nur die Regel.

Befreiungen, die bei einem Haus zählen

• Familienheim zwischen Ehegatten (§ 13 Nr. 4a). Die Schenkung des Eigentums oder Miteigentums an einem bebauten Grundstück im Inland, in der EU oder im EWR von einem Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner an den anderen ist steuerfrei, soweit darin eine Wohnung als eigenes Zuhause des Paares genutzt wird. Die Befreiung umfasst auch die Übernahme von Darlehen, die mit dem Kauf oder Bau zusammenhängen, und die Bezahlung späterer Verbesserungen.
• Vermietetes Wohngrundstück mit 90 % (§ 13d). Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet sind, werden mit 90 % ihres Werts angesetzt, wenn die Voraussetzungen des Paragrafen erfüllt sind.
• Übliche Gelegenheitsgeschenke (§ 13 Nr. 14) sind steuerfrei, aber ein Haus ist kein übliches Geschenk.

Für die Befreiung des Familienheims zwischen Ehegatten sieht der Text von § 13 Nr. 4a anders als bei den Befreiungen im Todesfall keine Behaltensfrist vor.

Wenn die Schenkung rückgängig gemacht wird

§ 29 Abs. 1 lässt die Steuer rückwirkend erlöschen, wenn eine Schenkung wegen eines Rückforderungsrechts herausgegeben werden musste oder wenn die Herausgabe nach § 528 BGB abgewendet wurde. Ob eine Rückforderungsklausel zu Ihnen passt, ist eine Frage der Vertragsgestaltung für den Notar.

Anzeige und Notar

Eine notariell beurkundete Schenkung zeigt der Notar dem Finanzamt an (§ 34 Abs. 2 Nr. 3), und nach § 30 Abs. 3 muss der Beschenkte keine eigene Anzeige erstatten, wenn die Schenkung gerichtlich oder notariell beurkundet ist. Die Schenkung eines Grundstücks braucht in Deutschland eine notarielle Urkunde. Das Finanzamt kann dennoch eine Steuererklärung mit einer Frist von mindestens einem Monat verlangen (§ 31).

Weitere Steuern bei einem geschenkten Haus

Grunderwerbsteuer: Schenkungen sind befreit (§ 3 GrEStG); siehe Grunderwerbsteuer-Befreiungen innerhalb der Familie. Veräußerungsgewinne: § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG rechnet dem Beschenkten das Anschaffungsdatum des Schenkers an, sodass die Zehnjahresfrist weiterläuft; siehe Spekulationsfrist von zehn Jahren. Bei einer Schenkung aus dem Ausland oder an einen Nichtansässigen kann sich zudem eine Frage nach ausländischem Steuerrecht stellen.

An wen Sie sich wenden können

Ein Notar entwirft die Urkunde und zeigt sie an. Ein Steuerberater berechnet die Wirkung der Zehnjahresfrist. Ein Immobiliengutachter kann den Wert dokumentieren. Zum Erbfall siehe Erbschaftsteuer bei Immobilien.