Zweitwohnungsteuer: Die Steuer auf Zweitwohnungen

Woher die Befugnis kommt

Art. 105 Absatz 2a des Grundgesetzes gibt den Ländern die Befugnis zur Gesetzgebung über örtliche Verbrauch- und Aufwandsteuern, „solange und soweit sie nicht bundesgesetzlich geregelten Steuern gleichartig sind“. Die Länder erlassen Rahmengesetze, die Gemeinden beschließen dann Satzungen. Das bayerische Kommunalabgabengesetz etwa sagt in Art. 3 Absatz 1, dass die Gemeinden unter dieser Bedingung örtliche Verbrauch- und Aufwandsteuern erheben dürfen.

Das Bundesverfassungsgericht beschreibt die Steuer als Aufwandsteuer: Sie erfasst die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die sich in der Einkommensverwendung zeigt, und die gezahlte Miete ist ein Maßstab für diese Leistungsfähigkeit (Beschluss vom 18. Juli 2019, Rn. 39 und 56). Sie ist keine Gebühr für eine Leistung der Gemeinde.

Wer sie schuldet

Die Satzung zielt in der Regel auf Personen, die in der Gemeinde für ihr persönliches Leben eine Zweitwohnung innehaben, während ihre Hauptwohnung in einem anderen Gebäude liegt. Die Berliner Finanzverwaltung teilt mit, dass jeder zahlt, der dort eine Zweitwohnung innehat, als Eigentümer, Mieter oder sonstiger Nutzungsberechtigter, einschließlich einer unentgeltlich überlassenen Wohnung. Berlin wendet sie auch an, wenn die Hauptwohnung ebenfalls in Berlin liegt. Die Verwaltung fügt hinzu, dass auch ein Student mit einer Berliner Wohnung und einer Hauptwohnung bei den Eltern andernorts zahlt, und verweist auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs (II R 5/08).

Die Steuer trifft daher nicht nur ausländische Käufer. Sie trifft auch Deutsche und Einwohner, die zwei Wohnungen halten. Weil sie der Gemeinde folgt, kann eine Wohnung in einem Ort besteuert werden, während eine vergleichbare Wohnung im Nachbarort nicht besteuert wird.

Wie sich der Betrag bemisst

Die Satzung legt sowohl die Bemessungsgrundlage als auch den Satz fest, deshalb lesen Sie die Satzung der betroffenen Gemeinde. Zwei Beispiele zeigen, wie weit sie auseinanderliegen können.

Berlin. Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Bei einer selbst genutzten oder mietfreien Wohnung stammt der Betrag aus dem örtlichen Mietspiegel. Der Satz betrug bis zum 31. Dezember 2024 15 % und beträgt seit dem 1. Januar 2025 20 %. Als Rechnung aus den Zahlen der Verwaltung ergibt eine Nettokaltmiete von 1.000 € im Monat (12.000 € im Jahr) bei 20 % jährlich 2.400 €.

Oberstdorf und Sonthofen (Bayern). Die Entscheidung des Gerichts von 2019 zitiert Satzungen, die die Steuer nach einer jährlichen Jahresrohmiete mit festen Beträgen für Mietstufen festsetzten. Eine davon setzte 310 € bis zu einer Miete von 3.800 € im Jahr und 1.030 € über 7.201 € fest. Das Gericht hielt den Mietmaßstab für verfassungswidrig, weil er auf Bewertungsdaten von 1964 beruhte; diese Satzungen mussten deshalb bis zum 31. März 2020 ersetzt werden. Das zeigt, warum Gemeinden ihre Methoden geändert haben und warum ein alter Betrag aus dem Internet unzuverlässig ist.

Grenzen durch das Land

Manche Länder ziehen der Steuer eine Untergrenze ein. Das bayerische Gesetz (Art. 3 Absatz 3) sagt, dass eine Steuer auf das Innehaben einer Wohnung nicht erhoben wird, wenn die positiven Einkünfte des Steuerpflichtigen zwei Jahre zuvor 29.000 € (37.000 € bei zusammenlebenden Ehepaaren) nicht überstiegen, und dass die Steuer auf ein Drittel des Betrags begrenzt ist, um den das Einkommen diese Schwelle übersteigt. Der Antrag muss bis zum Ablauf des Monats nach dem Steuerjahr gestellt werden. Dieser Text ist die Fassung im bayerischen Rechtsportal zum Zeitpunkt der Prüfung dieses Ratgebers; bayerische Gemeinden wenden ihn an, andere Länder möglicherweise nicht.

Anzeige und Fristen

Die Regeln zur Anzeige sind örtlich. In Berlin ist die Erklärung bis zum 31. Mai des Jahres fällig, für das die Bemessungsgrundlage festgesetzt wird, oder, wenn die Steuerpflicht nach dem 1. Mai beginnt, bis zum Ende des Monats nach dem Einzug. Die Verwaltung teilt mit, das Finanzamt schreibe in der Regel etwa einen Monat nach der Anmeldung einer Nebenwohnung an, Sie müssten die Erklärung aber auch ohne Erinnerung abgeben. Berlin setzt die Bemessungsgrundlage für rund drei Jahre fest und passt sie früher an, wenn eine Mietminderung bis zum 31. Dezember des Jahres angezeigt wird, ab dem sie erstmals gelten soll. Andere Gemeinden weichen ab, halten Sie sich daher an den Bescheid, den Sie erhalten, und an die Satzung.

Befreiungen

Berlin nennt eine kurze Liste: Pflegeeinrichtungen, therapeutische Wohnformen und Wohnungen der Jugendhilfe, Kleingartenlauben, Frauenhäuser, Unterkünfte im Zusammenhang mit dem Strafvollzug und berufsbedingte Unterkünfte für ein Ehepaar oder eingetragene Lebenspartner, deren gemeinsame Hauptwohnung außerhalb Berlins liegt. Persönliche Gründe wie Arbeit, Ausbildung oder Studium zählen sonst nicht. Andere Gemeinden können abweichen.

Eine zweite Anschrift anmelden

Die Steuer folgt häufig der Anmeldung einer Nebenwohnung. Zu den Meldevorschriften siehe die Wohnsitzanmeldung. Ob Sie die Steuer vermeiden können, indem Sie wählen, welche Wohnung Ihre Hauptwohnung ist, ist eine Rechtsfrage für einen Steuerberater, und die Wahl hat weitere Folgen.

Welche Fachleute helfen

Das Steueramt der Gemeinde kann Ihnen sagen, ob es eine Satzung gibt, und ein Steuerberater kann Ihren Bescheid prüfen. Ein Immobilienmakler kann den örtlichen Satz nicht bestätigen; fragen Sie die Gemeinde.