Grunderwerbsteuer in Hamburg, Bremen und Niedersachsen

Drei Länder, drei Lagen

Den Satz legt jedes Land nach Art. 105 Absatz 2a des Grundgesetzes selbst fest, daher lässt sich für den Norden Deutschlands keine einheitliche Regel ablesen.

Hamburg, 5,5 %. Die Serviceseite der Stadt nennt für Grundstücke in Hamburg einen Satz von 5,5 % der Gegenleistung, die in der Regel dem Kaufpreis entspricht. Der Stichtag stammt aus dem am 7. Januar 2022 veröffentlichten Gesetzentwurf des Senats, der vorschlug, den Satz mit Wirkung vom 1. Januar 2023 auf 5,5 % anzuheben. Dieser Ratgeber hat den verabschiedeten Text nicht gelesen; bestätigen Sie den Stichtag beim Finanzamt, wenn ein Vorgang darüber hinweg läuft. Ankündigungen eines niedrigeren Satzes für bestimmte Gruppen sind in den gelesenen Unterlagen Absichtserklärungen und werden hier nicht als geltendes Recht dargestellt.

Bremen, 5,5 %. Das Serviceportal Bremen sagt, der Satz betrage 5 % für Vorgänge, die vor dem 1. Juli 2025 verwirklicht wurden, und 5,5 % für solche ab diesem Datum. Der Senat kündigte die Erhöhung um einen halben Punkt im Dezember 2024 als Maßnahme der Haushaltskonsolidierung an und nannte sie die erste Erhöhung seit zehn Jahren. Bremen ist das einzige der drei Länder, dessen jüngste Änderung Ihnen noch in einem Vertrag begegnen kann: Eine 2024 und eine 2026 unterzeichnete Urkunde werden unterschiedlich besteuert.

Niedersachsen, 5 %. Die Landessteuerbehörde nennt 5 % für Vorgänge, die ab dem 1. Januar 2014 verwirklicht werden.

Ein zentrales Finanzamt in jedem Stadtstaat

Hamburg und Bremen benennen jeweils ein zentrales Amt, statt den Bezirk zu nutzen, in dem die Immobilie liegt. In Hamburg betreut das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz alle Grundstücke der Stadt. In Bremen ist das Finanzamt Bremerhaven zentral für jeden Vorgang zuständig, der Grundstücke im Land betrifft, einschließlich Grundstücken in der Stadt Bremen selbst. In Niedersachsen gilt die allgemeine Regel des § 17 GrEStG, und zuständig ist das Amt des Bezirks, in dem das Grundstück liegt. Sie wenden sich selten selbst an das Amt, denn der Notar zeigt den Verkauf an; die Angabe hilft nur, den Brief zu erkennen, wenn er eintrifft.

Worauf die Steuer erhoben wird

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung: der Kaufpreis zuzüglich sonstiger vom Käufer übernommener Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 GrEStG). Die niedersächsische Steuerbehörde führt auf, was nicht dazugehört, was hilft, wenn ein Preis mehr als das Gebäude umfasst:

• mitgekaufte Einrichtungsgegenstände (Inventar),
• Geldforderungen, zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage der Eigentümer bei einer Wohnung,
• Betriebsvorrichtungen.

Entfällt ein Teil des Preises erkennbar auf diese Gegenstände, bitten Sie den Notar, ihn in der Urkunde gesondert auszuweisen. Das Finanzamt kann die Aufteilung weiter prüfen, sie muss deshalb realistisch sein.

Wann die Steuer entsteht und wann sie fällig ist

Mit den Worten der niedersächsischen Behörde entsteht die Steuer mit Abschluss des rechtswirksamen Kaufvertrags (§ 38 der Abgabenordnung und § 14 GrEStG). Übergabe, Eintragung und Zahlung des Preises ändern daran nichts. Hängt der Vertrag von einer Bedingung oder einer Genehmigung ab, entsteht die Steuer erst, wenn die Bedingung eintritt oder die Genehmigung erteilt wird, daher kann der Steuerbescheid später eintreffen, als Sie erwarten.

Die Steuer ist einen Monat nach dem Bescheid fällig (§ 15 GrEStG). Niedersachsen fügt hinzu, das Geld müsse bereitstehen und gegebenenfalls in die Finanzierung eingeplant sein. Paare, die gemeinsam kaufen, erhalten jeweils einen Bescheid über ihren Anteil.

Wer zahlt

Die Vertragsparteien haften nach dem Gesetz. In der Praxis legt der Vertrag die Zahlung meist dem Käufer auf; das Amt schickt den Bescheid dann zuerst an den Käufer und kann sich an den Verkäufer wenden, wenn der Käufer nicht zahlt. Das Portal Bremens fügt hinzu, dass die Parteien die Zahlungslast vertraglich auf eine von ihnen verlagern können.

Welche Fachleute helfen

Ihr Notar übernimmt die Anzeige an das Finanzamt und kann zur Formulierung der Urkunde beraten, siehe Notar. Ein Baufinanzierungsvermittler kann helfen, die Steuer in das Darlehen einzuplanen. Mit der Seite nach Bundesland vergleichen Sie andere Länder.