Geerbte Immobilie verkaufen: Erben, Grundbuch, Steuer

Zuerst: erben oder nicht

Eine Erbschaft kann ausgeschlagen werden, aber nur innerhalb von sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erbe vom Anfall der Erbschaft und dem Grund seiner Berufung erfährt (§ 1944 BGB). Beruht die Berufung auf einem Testament, beginnt die Frist nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Die Frist beträgt sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder wenn sich der Erbe bei Beginn der Frist im Ausland aufhält (§ 1944 Abs. 3). Für Erben im Ausland ist die längere Frist maßgeblich.

Nachweis der Eigentümerstellung

Das Grundbuchamt trägt einen neuen Eigentümer nur gegen Nachweis ein. Nach § 35 Abs. 1 der Grundbuchordnung (GBO) kann die Erbfolge nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen werden. Beruht sie auf einem Testament oder Erbvertrag in einer öffentlichen Urkunde, genügt es, diese Urkunde und das Eröffnungsprotokoll vorzulegen; das Grundbuchamt kann dennoch einen Erbschein verlangen, wenn es nicht überzeugt ist. Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht auf Antrag (§ 2353 BGB). Bei einem Grundstück im Wert von weniger als 3.000 € kann das Grundbuchamt andere Beweismittel genügen lassen (§ 35 Abs. 3).

Die Gebühr für die Eintragung des Eigentümers (GNotKG 14110, Satz 1,0) wird für die Erben des eingetragenen Eigentümers nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Dasselbe gilt, wenn die Erben erst nach einer Auseinandersetzung des Nachlasses eingetragen werden.

Mehrere Erben: gemeinsam handeln

Mit dem Erbfall wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (Erbengemeinschaft, § 2032 BGB). § 2040 Abs. 1: Die Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen, es müssen also alle den Verkauf unterschreiben. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt (§ 2042 Abs. 1). Ein Verkauf an einen Dritten braucht daher die Unterschrift jedes Miterben.

Übertragungen innerhalb des Kreises sind steuerlich begünstigt: Die Grunderwerbsteuer fällt nicht an beim Grundstückserwerb von Todes wegen (§ 3 Nr. 2 GrEStG) und nicht beim Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (Nr. 3). Ein Verkauf an einen Außenstehenden ist dagegen für den Käufer ein steuerpflichtiger Erwerb, zum Satz des Landes, in dem die Immobilie liegt (3,5 % bis 6,5 %); siehe den Ratgeber zur Grunderwerbsteuer.

Der Verkauf selbst

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Verkäuferseite muss Käufern einen gültigen Energieausweis zeigen und, falls keiner vorhanden ist, einen ausstellen lassen (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ist die Immobilie belastet, bleibt die Grundschuld im Grundbuch, bis sie gelöscht wird; siehe den Ratgeber zur Grundschuld. Die allgemeinen Kostenpositionen eines Verkaufs stehen im Ratgeber zu den Kosten des Immobilienverkaufs.

Einkommensteuer: die Zehnjahresfrist

§ 23 Abs. 1 EStG macht den Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei unentgeltlichem Erwerb, etwa durch Erbschaft oder Schenkung, wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3). Daher gilt:

• Hat der Erblasser die Immobilie mehr als zehn Jahre vor dem Verkauf gekauft, fällt ein Verkauf durch den Erben nicht unter die Regel.
• Hat der Erblasser sie in den letzten zehn Jahren gekauft, fällt ein Verkauf durch den Erben unter die Regel, sofern keine Ausnahme greift.

Die gesetzliche Ausnahme für die Eigennutzung (ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken oder Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren) gilt nach ihrem Wortlaut weiterhin. Wie sie bei einem Erben wirkt, der eingezogen ist, oder bei einer vom Erblasser genutzten Immobilie, regelt § 23 nicht ausdrücklich; fragen Sie einen Steuerberater. Die Freigrenze von 1.000 €, die Berechnung des Gewinns und die Lage Nichtansässiger stehen im Ratgeber zur Spekulationsfrist von zehn Jahren.

Erbschaftsteuer und Befreiung für das Familienheim

§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG befreien den Erwerb eines Familienheims von der Erbschaftsteuer in zwei Fällen: durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner und durch die Kinder des Erblassers und die Kinder verstorbener Kinder, bei Letzteren nur bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche. Die Immobilie muss vom Erblasser selbst bewohnt worden sein und vom Erben unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt sein. Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn der Erbe die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst bewohnt, es sei denn, zwingende Gründe hindern die Selbstnutzung. Ein Verkauf in dieser Zeit beendet die Selbstnutzung. Die Voraussetzungen und die Freibeträge behandelt der Ratgeber zur Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Wen Sie hinzuziehen sollten

Ein Notar beurkundet den Verkauf und kann zu den Erbnachweisen beraten (siehe Notar). Ein Rechtsanwalt für Erbrecht kümmert sich um Streit unter Erben; Payotte listet keine Anwälte. Ein Immobiliengutachter bewertet die Immobilie für die Auseinandersetzung und die Steuer (siehe Immobiliengutachter), und ein Immobilienmakler vermarktet sie (siehe Immobilienmakler).