Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf

Ein Amtsträger für beide Seiten

§ 14 BNotO bestimmt, dass der Notar keine Partei vertritt, sondern alle Beteiligten unabhängig und unparteiisch betreut und schon den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit vermeiden muss. Daraus folgen zwei Konsequenzen für alle, die einen „Anwalt des Käufers“ erwarten.

Erstens kann der Notar den Preis nicht für Sie verhandeln oder Ihre Seite gegenüber dem Verkäufer vertreten. Wollen Sie einen Rechtsanwalt, der nur für Sie handelt, müssen Sie ihn gesondert beauftragen. Zweitens ist es dem Notar untersagt, Darlehen oder Grundstücksgeschäfte zu vermitteln und sich an einer Gesellschaft, die Vermittlungstätigkeit betreibt, so zu beteiligen, dass er sie beherrschen könnte (§ 14 Absatz 4 und 5). Das Gesetz hält den Notar damit aus der Vermittlung heraus.

Pflichten vor der Beurkundung

§ 17 Absatz 1 BeurkG verpflichtet den Notar, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, über die rechtliche Tragweite zu belehren und ihre Erklärungen klar wiederzugeben, wobei er darauf achten muss, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden. Für Verbraucher ergänzt § 17 Absatz 2a zwei Dinge:

• Die Erklärungen des Verbrauchers sollen persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden,
• der Verbraucher soll ausreichend Gelegenheit haben, sich vorab mit dem Gegenstand zu befassen, und bei einem Grundstückskauf soll der Notar den beabsichtigten Text zur Verfügung stellen, in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung. Ist die Frist kürzer, werden die Gründe in der Urkunde vermerkt.

Erhalten Sie den Entwurf nicht rechtzeitig, sagen Sie es; die praktische Abhilfe ist, um einen späteren Termin zu bitten. Der Ratgeber zum Immobilienkauf Schritt für Schritt ordnet das in die Reihenfolge ein.

Bei der Beurkundung

Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Absatz 1 BGB). Die Urkunde wird den Beteiligten in Gegenwart des Notars vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben (§ 13 BeurkG). Weitere Pflichten aus demselben Gesetz:

• Grundbuchprüfung. Wenn im Grundbuch eingetragene Rechte betroffen sind, soll sich der Notar über deren Inhalt unterrichten; andernfalls soll er nur beurkunden, wenn die Beteiligten nach Belehrung darauf bestehen (§ 21).
• Genehmigungen. Der Notar weist auf erforderliche behördliche Genehmigungen hin und vermerkt dies in der Urkunde (§ 18).
• Vorkaufsrecht. Kommt ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht, weist der Notar darauf hin und vermerkt es (§ 20).
• Ausländisches Recht und Sprache. Findet ausländisches Recht Anwendung, muss der Notar darauf hinweisen, muss aber dessen Inhalt nicht vermitteln (§ 17 Absatz 3). Die Sprachfrage behandelt der Ratgeber zur notariellen Urkunde in Fremdsprache.

Nach der Beurkundung

Der Notar zeigt den Verkauf innerhalb von zwei Wochen elektronisch beim Finanzamt an, mit einer Abschrift der Urkunde, auch wenn der Verkauf befreit ist (§ 18 GrEStG). Die Auflassung steht in der Regel in derselben Urkunde, da jeder Notar für ihre Entgegennahme zuständig ist (§ 925 BGB). Der Notar reicht dann, was beim Grundbuchamt einzureichen ist, ein, sobald die Urkunde eingereicht werden kann, es sei denn, alle Beteiligten verlangen gemeinsam etwas anderes, und soll auf die Gefahren der Verzögerung hinweisen (§ 53 BeurkG). Der Notar prüft außerdem die Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises, was als Überwachungstätigkeit abgerechnet wird, und erhält später die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eintragung. Der Ratgeber zur Auflassungsvormerkung erklärt die Sicherungseintragung.

Welche Fachleute helfen

Notare sind im amtlichen Notarverzeichnis der Bundesnotarkammer aufgeführt; nach § 78l BNotO kann jeder es kostenfrei einsehen, und es kann den Amtssitz, die gesprochenen Sprachen, soweit der Notar sie gemeldet hat, und die Notarkammer zeigen. Den Eintrag prüfen Sie selbst; Payotte listet, bewertet und empfiehlt keine Notare. Siehe die Seite zum Notar. Für unabhängigen Rat zu Preis oder Zustand wenden Sie sich an einen Immobiliengutachter oder einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl.

Haftung

Ein Notar, der vorsätzlich oder fahrlässig eine Amtspflicht verletzt, muss dem Geschädigten den Schaden ersetzen (§ 19 Absatz 1 BNotO). Fällt ihm nur Fahrlässigkeit zur Last, kann er nur in Anspruch genommen werden, wenn der Geschädigte nicht auf andere Weise Ersatz erlangen kann; diese Regel gilt für das Auftragsverhältnis bei bestimmten, in den §§ 23 und 24 genannten Tätigkeiten nicht.