Zwangsversteigerung von Immobilien in Deutschland

So beginnt das Verfahren

Das Vollstreckungsgericht ordnet die Versteigerung auf Antrag eines Gläubigers an (§ 15 ZVG). Dann setzt es einen Termin fest und macht ihn bekannt. Die Bekanntmachung soll das Grundbuchblatt, die Größe und den vom Gericht festgesetzten Verkehrswert nennen (§ 38). Das Gericht kann das Wertgutachten auch elektronisch öffentlich machen. Der Termin muss mindestens sechs Wochen im Voraus bekannt gemacht werden, und die Anordnung und die Terminsbestimmung müssen dem Schuldner und den bekannten Beteiligten vier Wochen vorher zugehen (§ 43). Das Gericht, das die Versteigerung durchführt, ist die Quelle für Termine und Unterlagen: Fragen Sie das örtliche Amtsgericht, welche Unterlagen es veröffentlicht, und lesen Sie zuerst das Wertgutachten.

Der Termin: geringstes Gebot und Bargebot

Die Regeln für den Termin stehen in den §§ 44 bis 74:

• Zugelassen wird nur ein Gebot, das die Rechte deckt, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen, zuzüglich der Verfahrenskosten: das geringste Gebot (§ 44).
• Rechte, die in das geringste Gebot fallen, bleiben bestehen und werden vom Ersteher übernommen; die übrigen erlöschen (§ 52). Sie werden im Termin bekannt gemacht (§ 66).
• Der Teil des geringsten Gebots für Kosten und das Meistgebot über dem geringsten Gebot bilden das Bargebot, das der Ersteher vor dem Verteilungstermin an das Gericht zahlt, verzinst ab dem Zuschlag (§ 49).
• Die Bietzeit muss 30 Minuten offen bleiben und läuft weiter, bis niemand mehr bietet (§ 73).

Lesen Sie die Bekanntmachung der bestehen bleibenden Rechte sorgfältig. Ein Recht, das bestehen bleibt, etwa eine Reallast, die nach der Vereinbarung der Beteiligten bestehen bleiben soll (§ 52 Absatz 2), ist eine Belastung, die Sie übernehmen, auch wenn Sie sie nicht an das Gericht zahlen.

Sicherheit: 10 %

Ein Berechtigter kann unmittelbar nach einem Gebot Sicherheit verlangen (§ 67). Der Betrag beträgt ein Zehntel des in der Bekanntmachung genannten oder vom Gericht festgesetzten Verkehrswerts (§ 68 Absatz 1). Bargeld ist ausgeschlossen (§ 69 Absatz 1). Zugelassen sind Überweisungen auf das Konto des Gerichts, die vor dem Termin gutgeschrieben sind, ein Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts, der nicht früher als am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt wurde, oder eine unbedingte, unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstituts (§ 69). Rechenbeispiel: Bei einem vom Gericht auf 300.000 € bewerteten Objekt beträgt die Sicherheit 30.000 €. Planen Sie das vor der Anreise, denn ein Gebot ohne verlangte Sicherheit wird zurückgewiesen (§ 70 Absatz 2).

Die 70-%- und die 50-%-Grenze

Das Gericht kann den Zuschlag versagen, wenn das Meistgebot, einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte, unter einem Anteil des Grundstückswerts bleibt.

• Unter 70 %: Ein Gläubiger, dessen Anspruch bei 70 % gedeckt wäre, durch das Gebot aber nicht gedeckt ist, kann die Versagung beantragen; der betreibende Gläubiger kann widersprechen, wenn die Versagung unverhältnismäßigen Schaden verursachen würde (§ 74a).
• Unter 50 %: Das Gericht muss den Zuschlag von Amts wegen versagen (§ 85a), es sei denn, das Gebot stammt von einem Gläubiger und erreicht zusammen mit dem Betrag, den er verlöre, die Hälfte.

Bei Versagung folgt ein neuer Termin, in der Regel drei bis sechs Monate später, und in diesem zweiten Termin gilt keine der beiden Grenzen (§§ 74a Absatz 3, 4 und 85a Absatz 2). Rechenbeispiel: Bei einem Wert von 300.000 € sind 70 % gleich 210.000 € und 50 % gleich 150.000 €. Ein niedriges Gebot im ersten Termin gehört Ihnen deshalb erst, wenn das Gericht den Zuschlag erteilt, und ein zweiter Termin kann niedriger enden.

Nach dem Zuschlag

Der Zuschlag geht an den Meistbietenden (§ 81). Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer des Grundstücks und dessen, was die Versteigerung umfasste (§ 90), sofern nicht eine Beschwerde ihn aufhebt. Von da an tragen Sie die Gefahr des zufälligen Untergangs, ziehen die Nutzungen und tragen die Lasten, und ein Anspruch wegen Mängeln besteht nicht (§ 56). Der Zuschlagsbeschluss ist außerdem ein Titel zur Räumung gegen einen Besitzer, es sei denn, dieser hat ein bestehen bleibendes Recht (§ 93 Absatz 1); für Verbesserungen vor dem Zuschlag schulden Sie nichts (§ 93 Absatz 2).

Mieter bleiben nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ im Mietverhältnis, Sie dürfen aber mit der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin kündigen (§§ 57, 57a). Wer den ersten Termin versäumt, verliert das Kündigungsrecht.

Welche Fachleute helfen

Ein Immobiliengutachter vergleicht den Wert des Gerichts mit dem Markt, ein Architekt beurteilt den Zustand, und ein Baufinanzierungsvermittler klärt vor dem Termin, ob ein Kreditgeber einen Kauf in der Versteigerung finanziert, denn das Bargebot ist vor dem vom Gericht bestimmten Verteilungstermin fällig. Ein Notar kann die Lage im Grundbuch erläutern.