Gemeindliches Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf

Wann das Recht besteht

Die Regeln sind bundesrechtlich und stehen im Baugesetzbuch (BauGB). § 24 Abs. 1 nennt die Fälle, in denen die Gemeinde ein allgemeines Vorkaufsrecht ausüben kann. Am häufigsten begegnen Hauskäufern:

• ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich (Nr. 3);
• ein Gebiet mit Erhaltungssatzung, wie sie für schützenswerte Stadtviertel verwendet wird, oder mit einer Satzung über städtebauliche Umstrukturierung (Nr. 4);
• unbebaute Grundstücke in überwiegend dem Wohnen dienenden Gebieten (Nr. 6);
• von Bebauung freizuhaltende Grundstücke in Überschwemmungsgebieten (Nr. 7);
• Gebiete mit einem städtebaulichen Missstand oder Gebäude mit erheblichen Mängeln (Nr. 8).

Die Liste umfasst außerdem Flächen, die in einem Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind (Nr. 1), Grundstücke in einem Umlegungsgebiet (Nr. 2) und unbebaute Flächen im Außenbereich, die der Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche darstellt (Nr. 5). Ein weiteres, besonderes Vorkaufsrecht kann sich aus einer Gemeindesatzung ergeben (§ 25), etwa für unbebaute Grundstücke in einem Bebauungsplan oder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a.

Zwei Ausschlüsse gelten allgemein. Das Recht besteht nicht beim Verkauf von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder von Erbbaurechten (§ 24 Abs. 2). Es kann auch nicht ausgeübt werden bei einem Verkauf an den Ehegatten oder an einen Verwandten in gerader Linie oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad (§ 26 Nr. 1), bei bestimmten Erwerben durch die öffentliche Hand oder Kirchen (§ 26 Nr. 2) oder wenn das Grundstück bereits bebaut ist und so genutzt wird, wie es der Plan oder die städtebauliche Maßnahme verlangt, und keine Mängel aufweist (§ 26 Nr. 4).

Die Voraussetzungen der Ausübung

Die Gemeinde darf nur handeln, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt, zum Beispiel um einen Wohnbedarf in der Gemeinde zu decken (§ 24 Abs. 3). Sie muss angeben, was sie mit dem Grundstück vorhat. Sie kann das Recht auch zugunsten eines Dritten ausüben, der sich verpflichtet, das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist dem vorgesehenen Zweck zuzuführen (§ 27a); dann kommt der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Verkäufer zustande.

Verfahren und Frist

1. Der Verkäufer muss der Gemeinde den Inhalt des Vertrags unverzüglich mitteilen. Die Mitteilung des Käufers kann die des Verkäufers ersetzen (§ 28 Abs. 1). Das Gesetz nennt Verkäufer und Käufer, fragen Sie daher den Notar, wer sie versendet.
2. Die Gemeinde hat ab dieser Mitteilung drei Monate Zeit, durch einen an den Verkäufer gerichteten Verwaltungsakt zu entscheiden (§ 28 Abs. 2). Übt sie das Recht aus, kommt der Kaufvertrag zwischen ihr und dem Verkäufer zu den mit Ihnen vereinbarten Bedingungen zustande (§ 464 Abs. 2 BGB, angewandt durch § 28 Abs. 2).
3. Übt sie es nicht aus oder besteht kein Recht, stellt sie auf Antrag ein Zeugnis aus, das als Verzicht gilt (§ 28 Abs. 1). Das Grundbuchamt darf Sie erst als Eigentümer eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen nachgewiesen ist.
4. Eine Gemeinde kann auch für ihr gesamtes Gebiet durch eine bekannt gemachte Entscheidung im Voraus auf das Recht verzichten (§ 28 Abs. 5). Dann ist kein Zeugnis nötig, es sei denn, der Verzicht wurde später widerrufen.

Während der Wartezeit wird auf Antrag eine Vormerkung zugunsten der Gemeinde ins Grundbuch eingetragen (§ 28 Abs. 2). Das Recht ist nicht übertragbar. Ein vertraglich eingeräumtes Recht erlischt, wenn die Gemeinde das Eigentum erwirbt (§ 28 Abs. 2).

Was mit dem Preis geschieht

Normalerweise zahlt die Gemeinde den vereinbarten Preis. Liegt dieser über dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufs, kann sie den zu zahlenden Betrag stattdessen nach dem Verkehrswert bestimmen (§ 28 Abs. 3). Der Verkäufer kann dann innerhalb eines Monats nach Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrag zurücktreten. Tut er das nicht, erlischt seine Verpflichtung Ihnen gegenüber, und das Eigentum geht mit der Eintragung auf die Gemeinde über. Ein Käufer, der einen Preis weit über dem Verkehrswert vereinbart hat, geht also ein echtes Risiko ein: Der Verkäufer kann zurücktreten, und der Verkauf entfällt.

Wie ein Käufer das Recht abwenden kann

Nach § 27 Abs. 1 können Sie die Ausübung abwenden, wenn Sie nachweisen, dass die Nutzung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit hinreichender Sicherheit bestimmbar ist, dass Sie in der Lage sind, das Grundstück innerhalb angemessener Frist entsprechend zu nutzen, und dass Sie sich dazu vor Ablauf der Dreimonatsfrist verpflichten. Hat das Gebäude Mängel, können Sie das Recht abwenden, indem Sie sich verpflichten, sie innerhalb angemessener Frist zu beseitigen. Auf Ihren Antrag muss die Gemeinde die Frist um zwei Monate verlängern, wenn Sie glaubhaft machen, dass Sie die Voraussetzungen erfüllen können. In manchen Fällen besteht kein Abwendungsrecht, etwa bei einer im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehenen Fläche (§ 27 Abs. 2).

Wen Sie hinzuziehen sollten

Ein Notar kann Ihnen sagen, wer die Mitteilung versendet und wer das Zeugnis beantragt. Ein Immobiliengutachter kann einschätzen, ob der Preis nahe am Verkehrswert liegt, was nach § 28 Abs. 3 wichtig ist. Um zu verstehen, wie das Gebiet genutzt werden darf, kann ein Architekt den örtlichen Plan lesen.