Immobilienkauf in Deutschland Schritt für Schritt

1. Besichtigung und Unterlagen

Wird ein Gebäude verkauft, verlangt § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, der neue Name des GEG, in Kraft seit dem 29. Juli 2026), dass ein Energieausweis vorliegt. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorzeigen, bei fehlender Besichtigung unverzüglich, und dem Käufer unmittelbar nach Vertragsschluss eine Kopie übergeben. Ist ein Makler eingeschaltet, genügt für den Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die Textform (zum Beispiel eine E-Mail); ein Notar ist dafür nicht nötig (§ 656a BGB). Das Gesetz legt keinen Provisionssatz fest; die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer wird durch die §§ 656c und 656d begrenzt, siehe den Ratgeber zu den Kaufnebenkosten insgesamt.

Lassen Sie sich vor der Entscheidung einen aktuellen Grundbuchauszug vom Verkäufer geben und lesen Sie ihn; wie das geht, erklärt der Ratgeber zum Grundbuchauszug. Ein Mieter, der bereits in der Wohnung lebt, bleibt: Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den Mietvertrag ein.

2. Der Vertragsentwurf

Der Notar bereitet den Vertrag vor. Für einen Verbraucher als Käufer sieht § 17 Abs. 2a BeurkG vor, dass der Notar den beabsichtigten Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellt; ist die Frist kürzer, nennt er die Gründe in der Urkunde. Der Notar ist nicht Ihr Rechtsanwalt: § 14 BNotO verlangt von ihm unabhängige, unparteiische Betreuung aller Beteiligten. Mehr zu seiner Rolle finden Sie im Ratgeber zur Rolle des Notars.

3. Beurkundung beim Notar

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Urkunde wird in Gegenwart des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und unterschrieben (§ 13 BeurkG). Der Notar hat dabei Pflichten: sich über den Grundbuchinhalt zu unterrichten, wenn Rechte im Grundbuch betroffen sind (§ 21), auf erforderliche behördliche Genehmigungen hinzuweisen (§ 18) und auf ein möglicherweise bestehendes gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 20).

Der Verkäufer schuldet die Sache frei von Rechtsmängeln (§ 433 Abs. 1 BGB). Wer einen Mangel beim Vertragsschluss kennt, verliert die damit verbundenen Rechte; ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss der Verkäufer aber auch dann beseitigen, wenn der Käufer es kennt (§ 442). Haftungsausschlüsse sind üblich, doch auf einen Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat (§ 444).

4. Die Vormerkung

Der Anspruch des Käufers auf Eigentum wird durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert (§ 883 BGB). Jede spätere Verfügung über das Grundstück, die den Anspruch vereiteln würde, ist dem Käufer gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2). Die Gebühr beträgt 0,5 der Tabellengebühr nach Nr. 14150 des Kostenverzeichnisses; der Ratgeber zur Auflassungsvormerkung behandelt sie.

5. Gemeindliches Vorkaufsrecht

In bestimmten Gebieten kann die Gemeinde zum Kaufpreis in den Vertrag eintreten (§ 24 BauGB nennt sie: Geltungsbereiche von Bebauungsplänen für öffentliche Zwecke, Sanierungsgebiete, Erhaltungsgebiete und weitere). Der Verkäufer oder der Käufer muss der Gemeinde den Vertrag mitteilen. Die Gemeinde hat ab dieser Mitteilung drei Monate Zeit, das Recht auszuüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Das Grundbuchamt darf den Käufer nur eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen nachgewiesen ist; die Gemeinde bescheinigt dies auf Antrag (§ 28 Abs. 1). Fragen Sie Ihren Notar, wer diese Bescheinigung beantragt.

6. Fälligkeitsmitteilung und Grunderwerbsteuer

Der Notar prüft, ob die Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind, und teilt dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist; diese Leistung ist die Betreuungsgebühr (Nr. 22200). Der Notar zeigt den Vorgang dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen an (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt schickt dem Käufer einen Bescheid, die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15), und nach Zahlung stellt das Amt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die das Grundbuchamt verlangt (§ 22). Die Steuersätze unterscheiden sich je nach Bundesland; die Seite nach Bundesland nennt sie.

7. Übergabe

Mit der Übergabe des Grundstücks gehen die Gefahr des zufälligen Untergangs sowie die Nutzungen und Lasten auf den Käufer über (§ 446 BGB). Der Vertrag knüpft die Übergabe meist an die Zahlung des Kaufpreises, prüfen Sie also die Klausel. Übergabe und Eigentum sind zweierlei: Solange das Grundbuch nicht Ihren Namen zeigt, sind Sie nicht Eigentümer.

8. Eigentumsübergang

Das Eigentum geht durch Einigung und Eintragung über (§ 873 BGB). Die Einigung, die Auflassung, muss vor einer zuständigen Stelle bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile erklärt werden (§ 925); jeder Notar ist zuständig, und sie steht normalerweise im Kaufvertrag. Der Notar reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein, sobald er gestellt werden kann (§ 53 BeurkG). Die Auflassung darf nicht unter einer Bedingung erklärt werden (§ 925 Abs. 2). Das Grundbuchamt trägt den Käufer ein, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung und, soweit nötig, die Bescheinigung zum Vorkaufsrecht vorliegen. Mit der Eintragung werden Sie Eigentümer.

Wen Sie hinzuziehen sollten

Der Notar ist Pflicht; siehe Notar. Ein Immobiliengutachter kann den Preis einschätzen, ein Architekt den Zustand des Gebäudes und ein Baufinanzierungsvermittler die Finanzierung. Welche Prüfungen vorab sinnvoll sind, steht im Ratgeber zu den Prüfungen vor dem Kauf.