Den Grundbuchauszug lesen: Aufbau, Abteilungen, Kosten

Warum das Grundbuch so viel Gewicht hat

Nach § 892 BGB gilt der Inhalt des Grundbuchs zugunsten dessen, der ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, als richtig, es sei denn, ein Widerspruch ist eingetragen oder der Erwerber kennt die Unrichtigkeit. Dieser Schutz ist der Grund, warum die Eintragungen zählen und warum ein Käufer sie vor der Unterschrift lesen sollte, statt sich auf eine mündliche Beschreibung zu verlassen. Auch eine Vormerkung, geschützt durch § 883 BGB, wird dort eingetragen; ihre Wirkung beschreibt der Ratgeber zur Auflassungsvormerkung.

Wie ein Blatt aufgebaut ist

Nach § 4 der Grundbuchverfügung (GBV) besteht jedes Blatt aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Aufschrift. Sie nennt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie Band- und Blattnummer (§ 5). Mit ihr wird das Blatt gefunden, mehr nicht.

Bestandsverzeichnis. Es beschreibt das Grundstück. Spalte 3 gibt die Bezeichnung nach dem Liegenschaftskataster an: die Gemarkung, die Flurstücksbezeichnung und, soweit vorhanden, Art der Nutzung und Lage, etwa Straße und Hausnummer; Spalte 4 gibt die Größe nach dem amtlichen Verzeichnis an (§ 6). Prüfen Sie, ob die Anschrift im Auszug zu dem besichtigten Objekt passt und die Fläche zum Grundriss. Miteigentumsanteile an einem gemeinsamen Grundstück werden nach eigenen Regeln im Bestandsverzeichnis eingetragen (§ 8 GBV); zu Wohnungen siehe den Ratgeber zur Eigentumswohnung.

Abteilung I, Eigentümer. Sie führt den oder die Eigentümer auf, gegebenenfalls mit dem Rechtsverhältnis zwischen Miteigentümern, und in Spalte 4 das Datum der Auflassung oder einen anderen Grund der Eintragung sowie das Datum der Eintragung (§ 9). Der hier genannte Verkäufer muss derjenige sein, der unterschreibt. Gibt es mehrere Eigentümer, müssen alle mitwirken.

Abteilung II, Lasten und Beschränkungen. Sie enthält alle Lasten außer Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, dazu Vormerkungen und Widersprüche, die sich darauf beziehen; außerdem Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers sowie Vormerkungen und Widersprüche, die das Eigentum betreffen (§ 10). Hier sehen Sie jede Last auf dem Grundstück und jede Vormerkung, die schon einen anderen Anspruch sichert.

Abteilung III, Hypotheken und Grundschulden. Sie verzeichnet Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, mit dem Betrag des jeweiligen Rechts in Spalte 3 (§ 11). Hier steht meist die Bank des Verkäufers. Die Zahl ist der Betrag des Rechts, was nicht dem Stand des gesicherten Darlehens entspricht, denn eine Grundschuld setzt keine Forderung voraus (§ 1192 BGB). Der Ratgeber zur Grundschuld erklärt das.

Löschungen werden in eigenen Spalten jeder Abteilung eingetragen (§ 10 Abs. 6, § 11 Abs. 7); lesen Sie auch diese Spalten, bevor Sie schließen, dass ein Recht noch besteht.

Wer Einsicht nehmen darf

Nach § 12 GBO ist die Einsicht in das Grundbuch jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Dasselbe gilt für die in einer Eintragung in Bezug genommenen Urkunden und für noch nicht erledigte Eintragungsanträge. Wer einsichtsberechtigt ist, kann eine Abschrift verlangen, auf Antrag beglaubigt. Ein Kaufinteressent mit ernsthafter Kaufabsicht kann ein Interesse in aller Regel darlegen; praktisch legt oft der Verkäufer oder der Notar den Auszug vor, und der Notar unterrichtet sich vor der Beurkundung über den Grundbuchinhalt (§ 21 BeurkG). Jede Einsicht wird protokolliert, und der Eigentümer kann Auskunft aus dem Protokoll verlangen (§ 12 Abs. 4 GBO).

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

1. Der Eigentümer in Abteilung I ist der Verkäufer, und niemand sonst muss zustimmen.
2. Abteilung II: Jede Eintragung wird im Vertrag erklärt oder gelöscht.
3. Abteilung III: Die Darlehen des Verkäufers werden aus dem Kaufpreis getilgt und gelöscht, wie der Vertrag es vorsieht. Nach § 442 Abs. 2 BGB muss der Verkäufer ein im Grundbuch eingetragenes Recht beseitigen, auch wenn Sie davon wissen.
4. Das Bestandsverzeichnis stimmt mit dem Objekt überein, auch in Größe und Anschrift.

Ist das Objekt vermietet, nennt das Grundbuch die Bedingungen nicht; verlangen Sie den Mietvertrag, denn nach § 566 BGB übernimmt der Käufer das Mietverhältnis. Die weitere Checkliste steht im Ratgeber zu den Prüfungen vor dem Immobilienkauf.

An wen Sie sich wenden

Der Notar unterrichtet sich vor der Beurkundung über den Grundbuchinhalt (§ 21 BeurkG) und muss die rechtliche Tragweite der Urkunde erläutern (§ 17 BeurkG); siehe Notar. Ein Rechtsanwalt Ihrer Wahl kann ein kompliziertes Blatt für Sie lesen, und ein Immobiliengutachter kann einschätzen, wie eine Last den Wert beeinflusst.