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Prüfungen vor dem Immobilienkauf: die Checkliste

Was Sie vor der Beurkundung prüfen sollten: Grundbuch, Mieter, Wohnungsunterlagen, Erschließungsbeiträge, Altlasten, Mängel und der Vertragsentwurf.

Geprüft am anhand der amtlichen Quellen unten auf der Seite.

Kurz gesagt

Bevor Sie den Kaufvertrag beurkunden lassen, besorgen Sie die Unterlagen, die darüber entscheiden, was Sie tatsächlich bekommen: den Grundbuchauszug, einen etwaigen Mietvertrag, bei einer Wohnung die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, den Energieausweis, Nachweise über Erschließungsbeiträge und einen Überblick über Mängel. Die meisten Prüfungen beruhen auf Bundesrecht, einige, etwa Baulasten, Denkmalschutz und Altlastenverzeichnisse, richten sich jedoch nach Landesrecht. Ein Verkäufer, der einen Mangel wissentlich verschweigt, kann sich nicht auf einen Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB).

1. Das Grundbuch

Das Grundbuchblatt zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO); ob ein Kaufinteressent es dargelegt hat, entscheidet das Grundbuchamt. Bitten Sie deshalb auch den Verkäufer, einen aktuellen Auszug zu besorgen. Achten Sie auf Hypotheken und Grundschulden, Dienstbarkeiten, ein Vorkaufsrecht, eine Vormerkung zugunsten eines anderen und eine eingetragene Verfügungsbeschränkung. Wie man den Auszug liest, erklärt der Ratgeber zum Grundbuchauszug. Fragen Sie, welche Belastungen Sie nach dem Vertrag übernehmen und welche gelöscht werden sollen.

2. Mieter und Bewohner

Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Käufer nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein. Sie können die Wohnung nicht am ersten Tag nach Belieben räumen lassen. Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, um selbst einzuziehen, beachten Sie § 577a BGB: Wird aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung gemacht und verkauft, kann sich der Käufer auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung als Kündigungsgrund erst nach drei Jahren berufen; in Gebieten mit Wohnraummangel kann eine Landesverordnung diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Frist und Gebiete hängen vom Bundesland ab, fragen Sie daher den Notar, was am Ort der Immobilie gilt. Zu den Rechten der Mieter allgemein siehe den Ratgeber zu den Mieterrechten.

3. Bei einer Wohnung: die Seite der Eigentümer

Bei einer Wohnung verlangen Sie die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Versammlungen, die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), den Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Vermögensbericht des Verwalters mit den Rücklagen (§ 28 Abs. 4). Der Ratgeber zum Kauf einer Eigentumswohnung listet sie auf und erklärt, warum ein Beschluss Sie auch dann binden kann, wenn er nicht im Grundbuch steht.

4. Der Energieausweis

Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorzeigen und Ihnen nach der Beurkundung eine Kopie geben (§ 80 Abs. 4 GModG). Siehe Energieausweis. Eine schlechte Energieklasse ist ein Argument für den Preis, kein Ausschlussgrund.

5. Erschließungsbeiträge und öffentliche Abgaben

Nach § 134 BauGB schuldet den Beitrag für Straßen und ähnliche Anlagen, wer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist, und der Beitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Der Beitrag entsteht mit der Fertigstellung der Anlagen (§ 133 Abs. 2); Vorausleistungen können schon früher verlangt werden (§ 133 Abs. 3). Fragen Sie den Verkäufer, ob Bescheide ergangen sind, zu erwarten sind oder bezahlt wurden, und fragen Sie bei der Gemeinde nach, denn Beiträge für Kanal, Wasser und Strom sind gesondert und nach anderem Recht geregelt (§ 127 Abs. 4). Wer einen noch offenen Beitrag trägt, sollte die Urkunde regeln.

6. Altlasten

Das Bundes-Bodenschutzgesetz macht den Eigentümer und den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück neben dem Verursacher und dessen Rechtsnachfolger dafür verantwortlich, schädliche Bodenveränderungen und Altlasten zu sanieren (§ 4 Abs. 2, 3 BBodSchG). Auch ein früherer Eigentümer, der das Grundstück nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die Belastung kannte, kann haften (§ 4 Abs. 6). Altlastenverzeichnisse werden nach Landesrecht geführt, das dieser Ratgeber nicht ausgewertet hat. Fragen Sie den Verkäufer und die zuständige Umweltbehörde des Landes oder der Kommune, ob das Grundstück verzeichnet ist.

7. Baurecht, Denkmalschutz und Lasten

Ob das Gebäude und seine Anbauten genehmigt sind, ob es unter Denkmalschutz steht und ob der Eigentümer gegenüber Behörden Verpflichtungen übernommen hat, ist Sache des Landesbaurechts und des Denkmalschutzrechts der Länder. Diese Landesgesetze hat dieser Ratgeber nicht ausgewertet. Lassen Sie sich vom Verkäufer die Baugenehmigung und die Pläne zeigen und fragen Sie die örtliche Bauaufsicht und die Denkmalbehörde, was für die Adresse vorliegt. Prüfen Sie auch, ob das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem die Gemeinde in den Kauf eintreten kann: siehe gemeindliches Vorkaufsrecht.

8. Mängel und Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag kann die Haftung des Verkäufers für Mängel beschränken oder ausschließen, doch § 444 BGB sperrt diese Klausel, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Bei einem Bauwerk verjähren Mängelansprüche in der Regel fünf Jahre nach der Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2); bei arglistig verschwiegenem Mangel gilt die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 438 Abs. 3). Lesen Sie die Mängelklausel Ihres Vertrags, denn sie kann diese Rechte einschränken. Ein schriftliches Gutachten vor der Beurkundung ist der praktische Schutz, und die Antworten des Verkäufers auf Ihre schriftlichen Fragen sollten in der Urkunde festgehalten werden.

9. Der Urkundenentwurf

Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll der Notar einem Verbraucher den beabsichtigten Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Fordern Sie ihn an und nutzen Sie die Zeit. Fragen Sie nach den Zahlungsbedingungen, dem Übergabetermin, wer die Kosten trägt und was geschieht, wenn ein Vorkaufsrecht oder eine Genehmigung fehlt.

Was es kostet

Prüfungen kosten wenig im Vergleich zu einem Fehler, doch Gutachten, Wertermittlung und Rechtsberatung sind Honorare, die Sie mit dem Fachmann vereinbaren. Die Kaufnebenkosten stehen in den Kaufnebenkosten insgesamt: Grunderwerbsteuer zum Satz Ihres Bundeslandes, von 3,5 % bis 6,5 % (ein Haus für 300.000 € kostet bei 3,5 % 10.500 € und bei 6,5 % 19.500 €, eine Rechnung), dazu Notar- und Grundbuchkosten. Der Kaufnebenkosten-Rechner addiert sie.

Wen Sie hinzuziehen sollten

Ein Immobiliengutachter beurteilt Preis und Zustand, ein Architekt oder Bausachverständiger liest Pläne und Genehmigungen, ein Notar erläutert die Urkunde, und ein Baufinanzierungsvermittler prüft die Finanzierung. Bei einem Grundstück siehe auch Bodenrichtwerte.

Häufige Fragen

Kann ich das Grundbuch einsehen, bevor ich mich entscheide?

Ja, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen (§ 12 GBO). Der Verkäufer kann auch einen aktuellen Auszug vorlegen.

Übernehme ich den Mieter?

Ja. Der Käufer übernimmt einen bestehenden Mietvertrag (§ 566 BGB), vorbehaltlich der Kündigungsregeln.

Wer zahlt einen Erschließungsbeitrag, der nach dem Kauf berechnet wird?

Die Gemeinde fordert ihn vom Eigentümer, wenn der Bescheid bekannt gegeben wird (§ 134 BauGB). Zwischen Ihnen und dem Verkäufer kann die Urkunde etwas anderes regeln.

Schützt die Klausel „gekauft wie gesehen“ den Verkäufer ausreichend?

Nicht gegen arglistig verschwiegene Mängel oder garantierte Eigenschaften (§ 444 BGB).

Gilt diese Liste in jedem Bundesland gleich?

Die bundesrechtlichen Teile ja; Bau-, Denkmalschutz- und Altlastenrecht sind Ländersache.

Allgemeine Informationen aus den amtlichen Quellen, die auf dieser Seite genannt und datiert sind. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung: Fragen Sie für Ihre eigene Situation eine zugelassene Fachperson.

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Quellen

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