En bref
Au taux fixe 5 ans moyen de 4,34 % (Banque du Canada), passer de 25 à 30 ans d'amortissement baisse la mensualité d'environ 9,1 % — 371 $/mois sur la propriété de référence de Toronto, 256 $/mois sur celle de Montréal — et réduit le revenu de qualification d'environ 5,6 %. En échange, les intérêts totaux augmentent massivement sur la durée (~110 600 $ de plus à Toronto, au même taux constant). En prêt assuré, le 30 ans est réservé aux premiers acheteurs et aux constructions neuves (depuis décembre 2024, surprime de 0,20 point) ; en prêt non assuré (20 % de mise et plus), il est largement offert. Calcul Payotte, hypothèses publiées ci-dessous.
Qui a droit au 30 ans ? La règle exacte
Prêt assuré (mise de fonds sous 20 %). L'amortissement standard est de 25 ans. Depuis décembre 2024, le fédéral permet 30 ans aux premiers acheteurs et aux acheteurs de constructions neuves, moyennant une surprime d'assurance de 0,20 point. Rappel : le plafond des prêts assurés est de 1,5 M$ (relevé en décembre 2024).
Prêt non assuré (20 % de mise et plus). Le 30 ans est largement offert par les prêteurs, sans condition de premier achat — c'est l'hypothèse du tableau ci-dessous (20 % de mise), qui isole l'effet pur de l'amortissement.
Dans les deux cas, vous vous qualifiez au test de résistance — le plus élevé de 5,25 % et de votre taux + 2 points, soit 6,34 % au taux moyen actuel.
L'effet du 30 ans dans 63 villes
Sur la propriété de référence de chaque ville (prix publié par sa chambre, daté), avec 20 % de mise de fonds au taux fixe 5 ans moyen de 4,34 % : la mensualité à 25 et à 30 ans, l'économie mensuelle, les intérêts totaux EN PLUS sur la vie du prêt (au même taux constant), et le revenu de qualification épargné. Classement par prix décroissant.
| Ville | Prov. | Mensualité 25 ans | Mensualité 30 ans | Économie/mois | Intérêts en plus (vie du prêt) | Revenu requis en moins |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oakville | Ontario | 5 068 $ | 4 605 $ | 462 $ | 137 700 $ | 12 000 $ |
| Vaughan | Ontario | 4 933 $ | 4 483 $ | 450 $ | 134 000 $ | 13 000 $ |
| Richmond Hill | Ontario | 4 810 $ | 4 371 $ | 439 $ | 130 700 $ | 12 000 $ |
| Richmond | C.-B. | 4 796 $ | 4 358 $ | 437 $ | 130 300 $ | 12 000 $ |
| Coquitlam | C.-B. | 4 796 $ | 4 358 $ | 437 $ | 130 300 $ | 12 000 $ |
| Vancouver | C.-B. | 4 784 $ | 4 348 $ | 436 $ | 130 000 $ | 12 000 $ |
| Markham | Ontario | 4 649 $ | 4 225 $ | 424 $ | 126 300 $ | 11 000 $ |
| Kelowna | C.-B. | 4 631 $ | 4 208 $ | 422 $ | 125 800 $ | 12 000 $ |
| Toronto | Ontario | 4 069 $ | 3 698 $ | 371 $ | 110 600 $ | 10 000 $ |
| Surrey | C.-B. | 3 918 $ | 3 560 $ | 357 $ | 106 400 $ | 10 000 $ |
| Abbotsford | C.-B. | 3 892 $ | 3 537 $ | 355 $ | 105 700 $ | 10 000 $ |
| Mississauga | Ontario | 3 865 $ | 3 513 $ | 353 $ | 105 000 $ | 10 000 $ |
| Burlington | Ontario | 3 797 $ | 3 450 $ | 346 $ | 103 200 $ | 10 000 $ |
| Brampton | Ontario | 3 694 $ | 3 357 $ | 337 $ | 100 400 $ | 9 000 $ |
| Boucherville | Québec | 3 507 $ | 3 187 $ | 320 $ | 95 300 $ | 9 000 $ |
| Blainville | Québec | 3 499 $ | 3 180 $ | 319 $ | 95 100 $ | 9 000 $ |
| Hamilton | Ontario | 3 251 $ | 2 955 $ | 297 $ | 88 300 $ | 8 000 $ |
| Oshawa | Ontario | 3 155 $ | 2 868 $ | 288 $ | 85 700 $ | 8 000 $ |
| Sainte-Julie | Québec | 2 908 $ | 2 643 $ | 265 $ | 79 000 $ | 7 000 $ |
| Kitchener | Ontario | 2 831 $ | 2 573 $ | 258 $ | 76 900 $ | 7 000 $ |
| Montréal | Québec | 2 810 $ | 2 554 $ | 256 $ | 76 400 $ | 7 000 $ |
| Laval | Québec | 2 767 $ | 2 514 $ | 252 $ | 75 200 $ | 7 000 $ |
| Ottawa | Ontario | 2 744 $ | 2 494 $ | 250 $ | 74 600 $ | 7 000 $ |
| Kamloops | C.-B. | 2 649 $ | 2 407 $ | 242 $ | 72 000 $ | 7 000 $ |
| Saint-Eustache | Québec | 2 601 $ | 2 364 $ | 237 $ | 70 700 $ | 7 000 $ |
| Windsor | Ontario | 2 542 $ | 2 310 $ | 232 $ | 69 100 $ | 6 000 $ |
| Saint-Jean-sur-Richelieu | Québec | 2 518 $ | 2 289 $ | 230 $ | 68 400 $ | 6 000 $ |
| Halifax | N.-É. | 2 487 $ | 2 261 $ | 227 $ | 67 600 $ | 6 000 $ |
| Calgary | Alberta | 2 478 $ | 2 252 $ | 226 $ | 67 300 $ | 7 000 $ |
| London | Ontario | 2 453 $ | 2 229 $ | 224 $ | 66 600 $ | 7 000 $ |
| Saint-Jérôme | Québec | 2 383 $ | 2 166 $ | 217 $ | 64 800 $ | 6 000 $ |
| Longueuil | Québec | 2 353 $ | 2 138 $ | 215 $ | 63 900 $ | 6 000 $ |
| Airdrie | Alberta | 2 244 $ | 2 039 $ | 205 $ | 61 000 $ | 6 000 $ |
| Greater Sudbury | Ontario | 2 243 $ | 2 038 $ | 205 $ | 60 900 $ | 5 000 $ |
| Gatineau | Québec | 2 135 $ | 1 940 $ | 195 $ | 58 000 $ | 6 000 $ |
| Québec | Québec | 2 117 $ | 1 924 $ | 193 $ | 57 500 $ | 5 000 $ |
| Sherbrooke | Québec | 2 007 $ | 1 824 $ | 183 $ | 54 500 $ | 5 000 $ |
| Lethbridge | Alberta | 1 964 $ | 1 785 $ | 179 $ | 53 400 $ | 4 000 $ |
| Saskatoon | Saskatchewan | 1 954 $ | 1 775 $ | 178 $ | 53 100 $ | 5 000 $ |
| Thunder Bay | Ontario | 1 915 $ | 1 740 $ | 175 $ | 52 000 $ | 4 000 $ |
| Fort McMurray | Alberta | 1 883 $ | 1 711 $ | 172 $ | 51 200 $ | 5 000 $ |
| Edmonton | Alberta | 1 882 $ | 1 710 $ | 172 $ | 51 100 $ | 5 000 $ |
| Drummondville | Québec | 1 852 $ | 1 683 $ | 169 $ | 50 300 $ | 5 000 $ |
| St. John's | T.-N.-L. | 1 846 $ | 1 677 $ | 168 $ | 50 100 $ | 4 000 $ |
| Moncton | N.-B. | 1 841 $ | 1 673 $ | 168 $ | 50 000 $ | 4 000 $ |
| Grande Prairie | Alberta | 1 806 $ | 1 641 $ | 165 $ | 49 100 $ | 5 000 $ |
| Trois-Rivières | Québec | 1 765 $ | 1 604 $ | 161 $ | 47 900 $ | 5 000 $ |
| Red Deer | Alberta | 1 756 $ | 1 596 $ | 160 $ | 47 700 $ | 4 000 $ |
| Rimouski | Québec | 1 746 $ | 1 587 $ | 159 $ | 47 400 $ | 4 000 $ |
| Medicine Hat | Alberta | 1 742 $ | 1 583 $ | 159 $ | 47 300 $ | 4 000 $ |
| Winnipeg | Manitoba | 1 719 $ | 1 562 $ | 157 $ | 46 700 $ | 4 000 $ |
| Saint John | N.-B. | 1 683 $ | 1 529 $ | 153 $ | 45 700 $ | 4 000 $ |
| Charlottetown | Î.-P.-É. | 1 670 $ | 1 518 $ | 152 $ | 45 400 $ | 4 000 $ |
| Saguenay | Québec | 1 612 $ | 1 465 $ | 147 $ | 43 800 $ | 4 000 $ |
| Regina | Saskatchewan | 1 553 $ | 1 411 $ | 142 $ | 42 200 $ | 4 000 $ |
| Fredericton | N.-B. | 1 501 $ | 1 364 $ | 137 $ | 40 800 $ | 3 000 $ |
| Rouyn-Noranda | Québec | 1 460 $ | 1 326 $ | 133 $ | 39 700 $ | 4 000 $ |
| Moose Jaw | Saskatchewan | 1 316 $ | 1 196 $ | 120 $ | 35 800 $ | 3 000 $ |
| Swift Current | Saskatchewan | 1 280 $ | 1 163 $ | 117 $ | 34 800 $ | 3 000 $ |
| Prince Albert | Saskatchewan | 1 206 $ | 1 096 $ | 110 $ | 32 800 $ | 3 000 $ |
| Baie-Comeau | Québec | 1 184 $ | 1 076 $ | 108 $ | 32 200 $ | 3 000 $ |
| Sept-Îles | Québec | 1 184 $ | 1 076 $ | 108 $ | 32 200 $ | 3 000 $ |
| Gaspé | Québec | 1 144 $ | 1 039 $ | 104 $ | 31 100 $ | 3 000 $ |
Intérêts « en plus » arrondis à la centaine : différence entre le total payé sur 360 mois à 30 ans et sur 300 mois à 25 ans, au même taux constant de 4,34 % — en réalité le taux se renégocie à chaque terme, le chiffre illustre l'ordre de grandeur du coût de la lenteur. Revenu requis calculé comme notre dossier salaire/ville (test à 6,34 %, ABD 39 %, taxes 1 %/an, chauffage 150 $/mois, aucune autre dette).
La méthode, en toutes lettres
La mensualité. Mensualité hypothécaire canadienne (composition semestrielle) sur 80 % du prix de référence, à 4,34 % — le taux fixe 5 ans moyen publié par la Banque du Canada. C'est le taux qu'on PAIE ; la qualification, elle, se fait au test de 6,34 %.
Le coût du 30 ans. Étirer le prêt de 5 ans réduit chaque mensualité mais en ajoute 60, pendant lesquelles le capital fond plus lentement — donc plus d'intérêts, plus longtemps. La colonne « intérêts en plus » chiffre cet arbitrage au taux constant : c'est un ordre de grandeur honnête, pas une prédiction de vos 30 prochaines années de taux.
Le revenu épargné. Même mécanique que notre dossier salaire pour acheter : revenu brut requis au test de résistance, ABD 39 %, à 25 puis à 30 ans. L'écart est le « pouvoir d'achat » réel que le 30 ans redonne à un dossier serré.
Régénération. Tableau recalculé à chaque mise à jour de nos données (dernière génération : 30 juillet 2026) — si la Banque du Canada bouge ou qu'une chambre publie un nouveau prix, tout suit.
Comment lire ces chiffres
Le 30 ans est un outil d'accès, pas un rabais. Il baisse la mensualité d'environ 9,1 % et le revenu requis d'environ 5,6 % — pour un dossier à la limite de la qualification, c'est souvent LA différence entre acheter et attendre. Mais le prêt coûte nettement plus cher au total : c'est un échange liquidités contre intérêts, pas une économie.
La discipline peut annuler le surcoût. Prendre le 30 ans pour se qualifier, puis utiliser les remboursements anticipés (la plupart des prêts permettent 10-20 % par année sans pénalité) pour rembourser au rythme d'un 25 ans : on garde la flexibilité de la mensualité basse ET on évite la facture d'intérêts. L'inverse — prendre 30 ans et s'y installer — paie la colonne « intérêts en plus » au complet.
L'admissibilité décide avant vous. Sous 20 % de mise, le 30 ans exige d'être premier acheteur ou d'acheter du neuf (depuis décembre 2024) — et ajoute 0,20 point de surprime. Voyez nos dossiers programmes premiers acheteurs et mise de fonds pour l'ensemble des règles.
Questions fréquentes
Quelle différence entre un amortissement de 25 et de 30 ans ?
Au taux fixe 5 ans moyen de 4,34 % (Banque du Canada), passer de 25 à 30 ans d'amortissement baisse la mensualité d'environ 9,1 % — 371 $/mois sur la propriété de référence de Toronto, 256 $/mois sur celle de Montréal — et réduit le revenu de qualification d'environ 5,6 %. En échange, les intérêts totaux augmentent massivement sur la durée (~110 600 $ de plus à Toronto, au même taux constant). En prêt assuré, le 30 ans est réservé aux premiers acheteurs et aux constructions neuves (depuis décembre 2024, surprime de 0,20 point) ; en prêt non assuré (20 % de mise et plus), il est largement offert. Calcul Payotte, hypothèses publiées ci-dessous.
Qui a droit à l'amortissement de 30 ans au Canada ?
En prêt assuré (mise sous 20 %) : les premiers acheteurs et les acheteurs de constructions neuves, depuis décembre 2024, avec une surprime d'assurance de 0,20 point. En prêt non assuré (20 % de mise et plus) : la plupart des prêteurs l'offrent sans condition de premier achat. Dans tous les cas, la qualification se fait au test de résistance.
Le 30 ans coûte-t-il vraiment plus cher ?
Oui, si on le garde 30 ans : sur la propriété de référence de Toronto (934 000 $), environ 110 600 $ d'intérêts en plus au taux constant de 4,34 %. Mais l'écart se neutralise si vous utilisez la mensualité économisée en remboursements anticipés — le 30 ans devient alors une simple marge de sécurité.
Le 30 ans aide-t-il à se qualifier ?
Oui : le revenu brut requis baisse d'environ 5,6 % (à hypothèses égales). Sur la propriété de référence de Toronto, il passe de 180 000 $ à 170 000 $ — 10 000 $ de moins. Pour un dossier limite, c'est souvent le levier le plus puissant après le remboursement des dettes.
Devrais-je prendre 25 ou 30 ans ?
Règle simple : prenez le 25 ans si la mensualité passe confortablement — c'est le prêt le moins cher. Prenez le 30 ans si c'est la condition pour vous qualifier ou pour garder un coussin — et compensez par des remboursements anticipés dès que possible. Un courtier hypothécaire chiffre les deux scénarios avec votre taux réel en quelques minutes.
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