Vendre avec un courtier ou vendre soi-même ? L'enjeu chiffré, sans camp

Pourquoi ce dossier peut être honnête

Les courtiers citent des études qui montrent qu'ils vendent plus cher ; les plateformes de vente sans intermédiaire citent des études qui montrent le contraire. Les deux camps vivent de leur réponse. Payotte ne touche aucune commission de référencement, ne vend aucun forfait et n'encaisse rien sur votre transaction, quel que soit votre choix — c'est pourquoi ce dossier peut se permettre de ne PAS trancher à votre place, et de refuser de citer les études des deux camps.

Ce qu'on publie à la place : les seuls chiffres vérifiables du débat — la commission moyenne réellement observée (étude indépendante rate-my-agent 2026, 979 transactions vérifiées), appliquée au prix réel de votre marché.

L'enjeu en dollars dans 73 villes

La commission totale typique du vendeur — la somme des deux côtés, courtier inscripteur et courtier de l'acheteur — au pourcentage moyen observé de sa province (2 × le taux par courtier, étude rate-my-agent 2026), sur le prix de référence publié par la chambre de chaque ville. C'est le montant en jeu quand vous vous posez la question.

Taux « vendeur » = 2 × le taux moyen par courtier de la province (le vendeur paie généralement les deux côtés). AUCUN barème n'est imposé nulle part au Canada : ces moyennes décrivent le marché, pas une règle — chaque mandat se négocie. Île-du-Prince-Édouard et territoires exclus (la source marque ses propres chiffres comme estimés). Détail par province dans notre dossier commission.

Vendre soi-même : ce que la commission économisée doit payer

Le forfait d'affichage. Les plateformes de vente sans intermédiaire (DuProprio au Québec, forfaits d'inscription à honoraires fixes ailleurs) vendent la visibilité que le courtier apporte avec lui. Leurs prix sont des honoraires FIXES affichés publiquement — quelques ordres de grandeur sous la commission — mais ils changent régulièrement : vérifiez le prix du jour chez le fournisseur, pas dans un article. C'est aussi pourquoi on n'en cite aucun ici.

Votre temps, au prix du marché. Photos, fiche, réponses aux appels, visites (y compris les curieux), relances, négociation directe avec l'acheteur ou SON courtier : c'est un deuxième emploi de quelques semaines à quelques mois — notre dossier délai de vente donne la durée moyenne de votre marché. Si votre temps a un coût d'opportunité élevé, chiffrez-le honnêtement.

Ce qui ne disparaît jamais. Au Québec, le notaire reste obligatoire dans les deux cas (c'est l'acheteur qui le choisit et le paie, mais le vendeur a ses propres frais d'acte) ; le certificat de localisation à jour, les déclarations du vendeur et la garantie légale vous incombent, avec ou sans courtier. Vendre soi-même n'élimine pas la paperasse — elle devient la vôtre.

Le risque d'exécution. Prix de mise en vente mal calibré (voir nos dossiers de prix), négociation en solo face à un courtier d'acheteur expérimenté, promesse d'achat mal ficelée : les erreurs coûtent en silence, dans le prix final ou en frais juridiques. C'est le poste impossible à chiffrer d'avance — et l'argument central des courtiers, qui n'est pas faux non plus.

La troisième voie : négocier la commission

Le choix n'est pas binaire. Aucun barème de commission n'est imposé au Canada — tout mandat se négocie : le pourcentage, la structure (paliers à la mode de l'Ouest : plus fort sur les premiers 100 000 $, plus faible ensuite), la durée du contrat de courtage et les services inclus. Un point de commission négocié sur la propriété de référence de Montréal, c'est 6 400 $ de retrouvés — sans reprendre une seule visite à votre charge.

La vraie question n'est donc pas « courtier ou pas », mais « qu'est-ce que j'achète, à quel prix, et qu'est-ce que je peux faire moi-même ? ». Notre dossier montant net de la vente fait le calcul complet, et notre dossier commission détaille les moyennes par province.

Questions fréquentes