En bref
Au taux fixe 5 ans moyen de 4,34 % (Banque du Canada), avec 20 % de mise de fonds et 25 ans d'amortissement, porter la propriété de référence coûte chaque mois de +527 $ à Regina à +3 486 $ à Vancouver de plus que louer un appartement moyen de 2 chambres (loyers SCHL, octobre 2025). À Toronto : +2 952 $/mois ; à Montréal : +2 152 $/mois. Mais en coût économique — une fois la portion capital comptée comme épargne — l'écart fond, et acheter revient déjà moins cher que louer dans 1 des 16 villes comparées. Calcul Payotte, hypothèses détaillées ci-dessous.
Louer vs acheter dans 16 régions métropolitaines
Colonne « sortie d'argent » : mensualité hypothécaire (20 % de mise, 25 ans, 4,34 %) + taxes estimées + chauffage, moins le loyer moyen d'un 2 chambres. Colonne « coût économique » : même calcul, mais la portion capital de la mensualité — de l'épargne forcée, pas une dépense — est retranchée. Classement de l'écart cash le plus lourd au plus léger.
| Ville (RMR) | Prov. | Loyer 2 ch. (SCHL) | Coût d'achat/mois | Écart sortie d'argent | Écart coût économique | Prix de référence |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vancouver | C.-B. | 2 363 $ | 5 849 $ | +3 486 $ | +1 851 $ | 1 098 000 $ (avril 2026) |
| Toronto | Ontario | 2 046 $ | 4 998 $ | +2 952 $ | +1 560 $ | 934 000 $ (juin 2026) |
| Hamilton | Ontario | 1 656 $ | 4 023 $ | +2 367 $ | +1 256 $ | 746 245 $ (juin 2026) |
| Montréal | Québec | 1 346 $ | 3 498 $ | +2 152 $ | +1 192 $ | 645 000 $ (avril 2026) |
| Windsor | Ontario | 1 454 $ | 3 179 $ | +1 725 $ | +855 $ | 583 500 $ (mai 2026) |
| Kitchener | Ontario | 1 832 $ | 3 522 $ | +1 690 $ | +722 $ | 649 700 $ (avril 2026) |
| Ottawa | Ontario | 1 926 $ | 3 419 $ | +1 493 $ | +555 $ | 629 800 $ (avril 2026) |
| London | Ontario | 1 651 $ | 3 072 $ | +1 421 $ | +582 $ | 563 000 $ (avril 2026) |
| Québec | Québec | 1 277 $ | 2 672 $ | +1 395 $ | +672 $ | 486 000 $ (avril 2026) |
| Halifax | N.-É. | 1 826 $ | 3 113 $ | +1 287 $ | +437 $ | 570 900 $ (avril 2026) |
| Gatineau | Québec | 1 460 $ | 2 693 $ | +1 233 $ | +503 $ | 489 950 $ (T1 2026) |
| Calgary | Alberta | 1 914 $ | 3 102 $ | +1 188 $ | +341 $ | 568 800 $ (avril 2026) |
| Saskatoon | Saskatchewan | 1 548 $ | 2 477 $ | +929 $ | +262 $ | 448 400 $ (juin 2026) |
| Edmonton | Alberta | 1 603 $ | 2 392 $ | +789 $ | +145 $ | 431 900 $ (avril 2026) |
| Winnipeg | Manitoba | 1 571 $ | 2 198 $ | +627 $ | +40 $ | 394 600 $ (avril 2026) |
| Regina | Saskatchewan | 1 473 $ | 2 000 $ | +527 $ | −4 $ | 356 400 $ (juin 2026) |
Loyer : appartement moyen de 2 chambres, univers locatif SCHL (octobre 2025) — à l'échelle de la RMR. Prix : référence publiée par la chambre de chaque ville, datée (voir nos dossiers de prix). Un « + » = acheter coûte plus cher chaque mois ; un « − » = acheter coûte déjà moins cher. Les deux colonnes comparent un appartement locatif à la propriété de référence du marché — des logements différents, c'est la limite assumée de l'exercice (détail dans la méthode).
La méthode, en toutes lettres
Les hypothèses. Mise de fonds de 20 % · amortissement de 25 ans · taux contractuel de 4,34 % (taux fixe 5 ans moyen publié par la Banque du Canada — ici on PAIE, donc pas de test de résistance) · taxes foncières estimées à 1 % du prix par année · chauffage estimé à 150 $/mois. Le loyer de référence est le loyer moyen d'un appartement de 2 chambres de l'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL (octobre 2025), à l'échelle de la RMR.
Les deux colonnes. La sortie d'argent compare ce qui quitte le compte chaque mois : mensualité complète + taxes + chauffage, contre le loyer. Le coût économique retire de la mensualité sa portion capital du premier mois — cet argent rembourse VOTRE prêt, c'est de l'épargne forcée, pas un coût. C'est la différence entre « qu'est-ce que je peux me permettre ce mois-ci ? » et « qu'est-ce qui me coûte vraiment ? ». Les deux réponses sont vraies ; elles ne répondent pas à la même question.
La limite assumée. On compare un appartement locatif moyen à la propriété de référence du marché (HPI composite, médiane ou moyenne selon la chambre) — un condo loué et une maison achetée ne sont pas le même logement. Le tableau mesure l'écart entre LOUER CE QUI SE LOUE et ACHETER CE QUI SE VEND dans chaque ville — pas deux versions du même appartement. Aucun chiffre n'est estimé : loyers SCHL, prix des chambres, taux Banque du Canada, chacun daté.
Ce que le calcul ne compte pas. Côté propriétaire : entretien (souvent estimé à ~1 % du prix par année), assurance habitation plus chère, frais de clôture (taxe de mutation, notaire), condo le cas échéant. Côté locataire : le rendement qu'aurait produit la mise de fonds investie ailleurs, et les hausses de loyer. Ces éléments dépendent trop de chaque situation pour être moyennés honnêtement — on publie l'arithmétique vérifiable, vous ajoutez vos chiffres.
Régénération. Ce tableau est recalculé à chaque mise à jour de nos données (dernière génération : 30 juillet 2026) — si un taux bouge, qu'une chambre publie un nouveau mois ou que la SCHL publie une nouvelle enquête, l'écart suit automatiquement.
Comment lire ces chiffres
Le cash et l'économique racontent deux histoires. En sortie d'argent, acheter coûte plus cher que louer presque partout — c'est le prix d'entrée de la propriété. En coût économique, l'écart fond : dans 1 des 16 villes, la part réellement « perdue » de la mensualité (intérêts + taxes + chauffage) est déjà inférieure au loyer. Louer n'est pas « jeter son argent », mais acheter n'est pas non plus aussi cher qu'il en a l'air.
La géographie décide plus que la finance. Entre Regina (+527 $/mois) et Vancouver (+3 486 $/mois), le même arbitrage change du tout au tout — dans les marchés chers (Vancouver, Toronto), le loyer est devenu la seule porte d'accès au logement pour beaucoup de ménages.
Le taux est le levier n° 1. Chaque point de baisse du taux contractuel retire plusieurs centaines de dollars par mois au coût d'achat d'une propriété de référence dans les grands marchés — le calendrier des décisions est dans notre dossier taux directeur. Et pour savoir si VOS chiffres se qualifient, voyez quel salaire il faut pour acheter et notre pilier capacité d'emprunt.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux acheter ou louer au Canada en 2026 ?
Au taux fixe 5 ans moyen de 4,34 % (Banque du Canada), avec 20 % de mise de fonds et 25 ans d'amortissement, porter la propriété de référence coûte chaque mois de +527 $ à Regina à +3 486 $ à Vancouver de plus que louer un appartement moyen de 2 chambres (loyers SCHL, octobre 2025). À Toronto : +2 952 $/mois ; à Montréal : +2 152 $/mois. Mais en coût économique — une fois la portion capital comptée comme épargne — l'écart fond, et acheter revient déjà moins cher que louer dans 1 des 16 villes comparées. Calcul Payotte, hypothèses détaillées ci-dessous.
Acheter ou louer à Montréal ?
En sortie d'argent, porter la propriété de référence (645 000 $, avril 2026) coûte +2 152 $/mois par rapport au loyer moyen d'un 2 chambres (1 346 $, SCHL octobre 2025). En coût économique — capital retranché — l'écart est de +1 192 $/mois. Hypothèses : 20 % de mise, 25 ans, 4,34 %.
Acheter ou louer à Toronto ?
En sortie d'argent, l'écart est de +2 952 $/mois (propriété de référence à 934 000 $, loyer 2 chambres moyen à 2 046 $). En coût économique, +1 560 $/mois. Mêmes hypothèses publiées que le tableau.
Louer, c'est jeter son argent ?
Non — et acheter n'est pas gratuit non plus. La portion intérêts de la mensualité, les taxes, le chauffage, l'entretien et les frais de clôture sont aussi « perdus » que le loyer. La vraie comparaison est entre le loyer et le coût économique de la propriété (colonne de droite), plus l'entretien — en gardant en tête que la portion capital, elle, vous revient.
Pourquoi comparer un appartement à une maison ?
Parce que ce sont les deux seules données publiées et vérifiables : la SCHL mesure les loyers des appartements locatifs, les chambres immobilières publient le prix de référence de ce qui se vend. Comparer deux versions du même logement exigerait des données qui n'existent pas publiquement — on préfère une comparaison imparfaite et honnête à une estimation invérifiable.
Le calcul inclut-il l'entretien et les frais de clôture ?
Non, et c'est dit dans la méthode : l'entretien (souvent ~1 % du prix/année), l'assurance et les frais de clôture s'ajoutent au coût d'achat, pendant que le rendement de la mise de fonds investie ailleurs s'ajoute au camp de la location. Ces montants varient trop d'un dossier à l'autre pour être moyennés — ajoutez les vôtres à l'arithmétique publiée.
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