Mise de fonds au Québec : le vrai coût de 5 % au lieu de 20 % (2026)

Les règles : mise minimale par tranches, prime par ratio

La mise de fonds minimale au Canada se calcule par tranches : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix, 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 M$, et 20 % dès que le prix atteint 1,5 M$ — le plafond des prêts assurés a été porté à 1,5 M$ en décembre 2024. Sous 20 % de mise, l'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) est obligatoire, et sa prime dépend du ratio de financement : 4,00 % du prêt quand vous financez de 90,01 % à 95 % du prix, 3,10 % de 85,01 % à 90 %, 2,80 % de 80,01 % à 85 % — et 0 $ à 20 % de mise et plus. L'amortissement assuré de 30 ans (premiers acheteurs et constructions neuves, depuis décembre 2024) ajoute un supplément de 0,20 point.

Le détail qui change tout : la prime ne se paie pas à la signature. Elle s'ajoute au prêt — vous payez donc des intérêts dessus pendant tout l'amortissement. Le chiffre affiché sur le barème n'est pas ce que la prime vous coûte : c'est son prix de départ.

Le vrai coût, chiffré sur une propriété de 500 000 $

Prenons, à titre d'exemple, une propriété de 500 000 $ — le même fil rouge que notre tableau des frais de clôture par province. À 5 % de mise (25 000 $), le prêt de base est de 475 000 $, financé à 95 % : prime de 4 %, soit 19 000 $, portée au prêt — qui grimpe à 494 000 $. À 5 % d'intérêt sur 25 ans, la prime seule ajoute environ 111 $ par mois : sur l'amortissement complet, vous aurez payé autour de 33 300 $ pour elle — la prime, plus quelque 14 300 $ d'intérêts sur la prime.

À 20 % de mise (100 000 $) : aucune prime, et la mensualité passe d'environ 2 888 $ à 2 338 $. L'écart entre les deux scénarios n'est pas seulement la prime : c'est aussi 75 000 $ de mise en plus à réunir — et c'est exactement là que se joue l'arbitrage de la dernière section.

Le piège du jour de la signature : la taxe de vente sur la prime

Trois provinces taxent la prime d'assurance prêt : le Québec (TVQ de 9,975 %), l'Ontario (8 %) et la Saskatchewan (6 %). Et contrairement à la prime elle-même, cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt : elle se paie comptant à la clôture, chez le notaire ou l'avocat, en plus de la mise de fonds et de la taxe de mutation. Sur notre exemple à 5 % de mise : 1 895 $ au Québec, 1 520 $ en Ontario, 1 140 $ en Saskatchewan.

Un budget de clôture qui ne la prévoit pas se retrouve à gratter les fonds de tiroir la semaine de la signature. La règle simple : si votre mise est sous 20 % dans une de ces trois provinces, ajoutez la taxe de la prime à votre liste de frais comptants, dès la préapprobation.

Quand 5 % reste quand même le bon choix

Après tous ces chiffres, faut-il condamner la mise de 5 % ? Non — et c'est là que l'arbitrage devient intéressant. Épargner les 75 000 $ qui séparent 5 % de 20 % sur une propriété de 500 000 $ peut prendre des années. Pendant ce temps, vous payez un loyer, et le marché bouge : si les prix de votre secteur montent de 4 % par an, c'est 20 000 $ de plus chaque année sur la même propriété — l'ordre de grandeur de la prime entière. Attendre peut littéralement coûter plus cher qu'assurer.

La bonne réponse dépend de votre loyer actuel, de votre rythme d'épargne, de la trajectoire de votre marché local et de votre tolérance au risque. C'est un calcul à faire ligne par ligne, avec vos vrais chiffres — le genre d'arbitrage qu'un bon courtier hypothécaire chiffre avec vous avant de choisir la mise, pas après. Et si la question est plutôt où trouver la mise de fonds, voyez notre pilier RAP + CELIAPP.

Questions fréquentes

Barèmes et seuils en vigueur en 2026 — ils changent : confirmez les paramètres à la source officielle (SCHL) ou avec un professionnel licencié.