En bref
Le RAP (retrait REER jusqu'à 60 000 $ depuis avril 2024) et le CELIAPP (cotisations à vie de 40 000 $, retrait libre d'impôt) se cumulent pour le même achat : jusqu'à 100 000 $ d'abris fiscaux par personne, 200 000 $ pour un couple. Sur une propriété de 500 000 $, un couple au plafond couvre deux fois la mise de fonds de 20 % (100 000 $) — assez pour éviter entièrement la prime d'assurance prêt. La seule vraie contrainte : les droits CELIAPP (8 000 $/an) ne courent qu'à partir de l'ouverture du compte.
Le CELIAPP : le meilleur des deux mondes, mais l'horloge compte
Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est le régime le plus avantageux jamais offert aux premiers acheteurs canadiens : la cotisation est déductible de votre revenu, comme un REER — 8 000 $ cotisés à un taux marginal de 37 %, c'est environ 2 960 $ d'impôt récupéré —, et le retrait pour l'achat est entièrement libre d'impôt, comme un CELI, rendements compris. Sans aucun remboursement à faire.
La contrainte, c'est l'horloge : les droits de cotisation — 8 000 $ par année, report maximal de 8 000 $, plafond à vie de 40 000 $ — ne commencent à s'accumuler qu'à l'ouverture du compte. Il faut donc au minimum cinq années civiles pour atteindre le plafond. Le meilleur conseil de cette page tient en une ligne : ouvrez le CELIAPP maintenant, même avec 100 $, pour démarrer le compteur.
Le RAP : 60 000 $, mais c'est un prêt que vous vous faites
Le régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer de votre REER, sans impôt immédiat, jusqu'à 60 000 $ par personne (plafond relevé de 35 000 $ en avril 2024). La nuance que trop d'acheteurs oublient : le RAP est un emprunt à vous-même. Le montant se rembourse au REER sur 15 ans, et chaque annuité manquée s'ajoute à votre revenu imposable de l'année. Sur un retrait de 60 000 $, c'est 4 000 $ par an à redéposer — à intégrer au budget d'après-achat, pas à découvrir en avril.
Autre règle à connaître d'avance : les sommes doivent avoir dormi au REER au moins 90 jours avant le retrait — on ne « rape » pas un dépôt de la veille.
Le cumul : le fait le plus méconnu — et le plus payant
Depuis la création du CELIAPP en 2023, rien n'oblige à choisir : pour la même propriété, une personne admissible peut « raper » jusqu'à 60 000 $ et vider son CELIAPP. Par personne, c'est jusqu'à 100 000 $ de capital constitué à l'abri de l'impôt ; pour un couple dont les deux conjoints sont admissibles, 200 000 $ — plus les rendements accumulés dans les CELIAPP.
Rapporté à notre exemple d'une propriété de 500 000 $ : la mise de fonds de 20 % — celle qui évite entièrement la prime d'assurance prêt — est de 100 000 $. Une seule personne au plafond des deux régimes la couvre exactement ; un couple la couvre deux fois. Le goulot n'est donc presque jamais le véhicule fiscal — c'est d'avoir commencé à les remplir assez tôt.
Outil interactif
Votre capital « régimes » vs la mise de fonds visée
Entrez ce que chaque acheteur peut retirer : le calculateur compare au minimum requis et à la mise de 20 % pour le prix visé.
Le REER est plafonné à 60 000 $ par personne (RAP). À titre indicatif — l'admissibilité (premier acheteur, règle des 90 jours au REER) et votre fiscalité doivent être validées avec un professionnel.
L'ordre optimal — et les délais à respecter
CELIAPP d'abord. Même déduction que le REER, mais retrait libre d'impôt et zéro remboursement : à contribution égale, il gagne presque toujours. Ouvrir tôt, même petit : un compte ouvert cinq ans avant l'achat peut être plein ; un compte ouvert l'année de l'achat plafonne à 8 000 $. Prévoir le remboursement du RAP (1/15 par an) dans le budget post-achat. Coordonner les deux conjoints : chacun a ses propres plafonds — deux CELIAPP et deux RAP valent le double d'un seul, mais chacun doit être admissible comme premier acheteur.
Le bon montage dépend de vos revenus respectifs, de vos REER existants et de votre horizon d'achat — il se construit idéalement dix-huit mois d'avance, régimes et préapprobation ensemble, avec un courtier hypothécaire et, pour la fiscalité fine, un comptable. Pour les autres coups de pouce (remboursements de taxe, crédits provinciaux), voyez notre pilier Programmes premiers acheteurs.
Questions fréquentes
Peut-on utiliser le RAP et le CELIAPP pour le même achat ?
Oui. Depuis la création du CELIAPP en 2023, les deux régimes se cumulent pour la même propriété : jusqu'à 60 000 $ de REER via le RAP et la totalité du CELIAPP (plafond de cotisation à vie de 40 000 $, plus les rendements), par personne admissible.
Quelle est la différence entre le RAP et le CELIAPP ?
Le RAP est un emprunt à soi-même : le retrait REER est non imposé mais doit être remboursé sur 15 ans, sinon chaque versement manqué s'ajoute à votre revenu imposable. Le CELIAPP combine le meilleur des deux mondes : cotisation déductible comme un REER, retrait libre d'impôt comme un CELI — et aucun remboursement à faire.
Combien un couple peut-il réunir avec les deux régimes ?
Jusqu'à 200 000 $ d'abris fiscaux : 2 × 60 000 $ de RAP et 2 × 40 000 $ de cotisations CELIAPP (plus les rendements accumulés). C'est le double de la mise de fonds de 20 % sur une propriété de 500 000 $ — de quoi éviter entièrement la prime d'assurance prêt, avec de la marge.
Dans quel ordre cotiser : CELIAPP ou REER ?
En règle générale, le CELIAPP d'abord : mêmes déductions fiscales que le REER, mais retrait libre d'impôt et sans remboursement. Ouvrez-le tôt — même avec un petit montant — car les droits de 8 000 $ par an ne commencent à courir qu'à l'ouverture du compte. Votre situation fiscale peut nuancer l'ordre : faites-la valider.
Plafonds et règles fiscales en vigueur en 2026 (RAP, CELIAPP) — ils évoluent : confirmez les paramètres auprès de l'ARC ou d'un professionnel.
Pour aller plus loin
Structurez vos régimes dix-huit mois avant l'achat
CELIAPP, REER, préapprobation : le bon plan se monte d'avance, avec un professionnel qui chiffre chaque option. Payotte vérifie un seul courtier hypothécaire par secteur, sur des faits.
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