En bref
En copropriété divise (le « condo »), vous êtes propriétaire de votre partie privative et d'une quote-part des parties communes, gérées par un syndicat. En copropriété indivise, vous possédez une part de tout l'immeuble, sans partie privative. Le Code civil présume les parts égales et permet à chacun d'hypothéquer sa part, mais la Chambre des notaires constate que les prêteurs hésitent souvent à prêter sans la participation de tous les copropriétaires. Une convention d'indivision, publiée au registre foncier, règle l'usage, les dépenses et la sortie. Un notaire la prépare.
Ce que vous possédez vraiment
| Divise (condo) | Indivise | |
|---|---|---|
| Votre droit | Une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes | Une part de tout l’immeuble, sans division matérielle |
| Le document qui organise | La déclaration de copropriété, publiée ; les copropriétaires forment un syndicat | La convention d'indivision, si vous en signez une ; publiée, elle est opposable aux tiers |
| Vos parts | Fixées par la déclaration | Présumées égales, même si les mises de fonds sont inégales |
| Hypothéquer | Votre fraction | Votre part, mais les prêteurs hésitent souvent sans tous les copropriétaires |
| Vendre votre part | Selon la déclaration de copropriété | Les autres peuvent écarter l'acheteur (60 jours, un an au plus) ; une convention prévoit souvent un droit de préemption |
| Reprendre un logement | — | Impossible, sauf s'il n'y a qu'un autre propriétaire et que c'est votre conjoint |
Sources : Code civil du Québec, art. 1010, 1013 à 1016, 1022, 1038, 1039, 1052 et 1958 ; Chambre des notaires du Québec ; Éducaloi (organisme d'information juridique).
Pourquoi tant de plex se vendent en indivision à Montréal
Un immeuble qui compte, ou a compté au cours des 10 dernières années, au moins un logement ne peut pas être converti en copropriété divise sans l'autorisation du Tribunal administratif du logement. Dans l'agglomération de Montréal, cette conversion est interdite, sauf dérogation accordée par résolution du conseil de la municipalité. L'interdiction ne vise pas l'immeuble dont tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis.
Le Code civil prévoit aussi une sortie : les trois quarts des indivisaires, représentant 90 % des parts, peuvent mettre fin à la copropriété indivise d'un immeuble principalement résidentiel pour en établir la copropriété divise (art. 1031), sous réserve des règles sur la conversion.
Le financement
Le Code civil permet à chaque indivisaire d'aliéner ou d'hypothéquer sa part. La Chambre des notaires précise qu'en cas de défaut, les autres indivisaires ne sont pas tenus responsables, mais que les créanciers hésitent à prêter à un indivisaire sans la participation des autres copropriétaires.
Aucune source officielle ne fixe de mise de fonds minimale pour une part indivise : elle dépend du prêteur. Avant de faire une offre, demandez à un courtier hypothécaire quels prêteurs financent l'indivision dans votre secteur, et à quelles conditions. Si l'immeuble est un plex, le guide du financement d'un plex donne les règles de la SCHL pour l'immeuble entier.
La convention d'indivision
Selon la Chambre des notaires, la convention peut porter sur sa durée, la jouissance des lieux, l'entretien et les rénovations, le partage des dépenses, la propriété des améliorations, les restrictions à la vente, l'administration de l'immeuble et le partage à la fin de l'indivision. Elle contient habituellement un droit de préemption : celui qui veut vendre doit d'abord offrir sa part aux autres. Elle se renouvelle tous les 30 ans et doit être publiée au registre foncier pour être opposable aux tiers.
Avant d'acheter une part indivise
- Lisez la convention d'indivision existante, et vérifiez avec un notaire qu'elle est publiée au registre foncier.
- Vérifiez le droit de préemption : les autres copropriétaires peuvent-ils acheter la part avant vous ?
- Faites confirmer par un courtier hypothécaire qu'un prêteur financera votre part, et à quelles conditions.
- Si vous visez un logement occupé par un locataire, retenez que le propriétaire d'une part indivise ne peut pas le reprendre, sauf dans le cas des conjoints prévu à l'article 1958.
- Faites préparer l'acte d'achat et, au besoin, une nouvelle convention par un notaire.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une copropriété divise et indivise ?
En divise, chaque copropriétaire possède une partie privative et une quote-part des parties communes. En indivise, chacun possède une part de tout l'immeuble, sans partie privative.
Combien de temps dure une convention d'indivision ?
30 ans au plus, renouvelable. Une convention plus longue est réduite à 30 ans.
Peut-on reprendre un logement quand on est copropriétaire indivis ?
Non, sauf s'il n'y a qu'un seul autre propriétaire et que ce dernier est votre conjoint (Code civil, art. 1958).
Les parts sont-elles égales si nos mises de fonds sont différentes ?
La loi les présume égales, même si les mises de fonds et les paiements sont inégaux. Pour une autre répartition, il faut l'écrire dans l'acte de vente ou la convention d'indivision.
Sources
- Code civil du Québec, art. 1010 à 1031, 1038, 1039, 1052, 1958 (LégisQuébec) consultée le 2026-10-08
- Loi sur le Tribunal administratif du logement, art. 51 (LégisQuébec) consultée le 2026-10-08
- Chambre des notaires — Que comprend la convention d'indivision ? consultée le 2026-10-08
- Chambre des notaires — What rights do undivided co-owners have? consultée le 2026-10-08
- Éducaloi (organisme d'information juridique) — Quel type d'habitation acheter au Québec ? consultée le 2026-10-08
Parler à un notaire vérifié
Payotte liste un seul notaire vérifié par secteur, noté sur 100 selon des critères publics.
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