En bref
Si vous habitez l'un des logements, un plex de 2 à 4 logements se finance comme une maison, avec l'assurance prêt de la SCHL : 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur le reste pour un duplex, 10 % pour un triplex ou un quadruplex, pour un prix sous 1,5 M$. Si vous ne l'habitez pas, l'assurance de la SCHL pour 2 à 4 logements locatifs exige au moins 20 % de mise de fonds. À partir de 5 logements, c'est le financement d'immeuble collectif. Les loyers comptent dans votre qualification : jusqu'à 100 % des loyers bruts pour un duplex habité, jusqu'à 50 % au-delà.
La mise de fonds selon le nombre de logements
| Propriété | Mise de fonds minimale | Plafond de prix ou de valeur | Amortissement |
|---|---|---|---|
| 1 ou 2 logements, vous en habitez un | 5 % des premiers 500 000 $, 10 % du reste | Moins de 1 500 000 $ | 25 ans ; 30 ans pour un premier acheteur ou une construction neuve |
| 3 ou 4 logements, vous en habitez un | 10 % | Moins de 1 500 000 $ | 25 ans ; 30 ans pour un premier acheteur ou une construction neuve |
| 2 à 4 logements que vous n'habitez pas | 20 % | Moins de 1 000 000 $ | 25 ans au plus |
| 5 logements et plus | Financement d'immeuble collectif (APH Select de la SCHL) | Selon le programme | Jusqu'à 40 ans et plus selon les points obtenus |
Sources : SCHL, produits « Achat », « Immeubles locatifs » et « APH Select » ; Finances Canada pour l'amortissement de 30 ans (premiers acheteurs et constructions neuves, depuis le 15 décembre 2024). Pour un plex, confirmez avec le prêteur que l'amortissement de 30 ans s'applique à votre dossier.
Ce que ça donne au prix médian des plex
| Marché | Prix médian d’un plex | Si c’est un duplex habité | Si c’est un triplex ou quadruplex habité (10 %) | Si vous ne l’habitez pas (20 %) |
|---|---|---|---|---|
| Montréal (RMR) · 2026-09 | 861 000 $ | 61 100 $ | 86 100 $ | 172 200 $ |
| Québec (RMR) · 2026-09 | 593 000 $ | 34 300 $ | 59 300 $ | 118 600 $ |
| Laval · 2026-08 | 965 000 $ | 71 500 $ | 96 500 $ | 193 000 $ |
| Trois-Rivières (RMR) · 2026-T2 | 414 000 $ | 20 700 $ | 41 400 $ | 82 800 $ |
| Granby · 2026-06 | 549 000 $ | 29 900 $ | 54 900 $ | 109 800 $ |
Prix médian de la catégorie « plex » publié par l'APCIQ (statistiques Centris), au mois indiqué. La catégorie regroupe plusieurs tailles de plex : le calcul applique la règle de chaque cas au même prix, à titre d'illustration. Calcul Payotte.
Les loyers dans votre qualification
Les loyers du plex aident à vous qualifier, mais pas en totalité. La SCHL publie deux méthodes : ajouter un pourcentage des loyers bruts à votre revenu, ou utiliser le revenu net de location (loyers bruts moins les dépenses d'exploitation).
| Propriété financée | Méthode admise |
|---|---|
| Duplex que vous habitez | Jusqu'à 100 % des loyers bruts |
| Triplex ou quadruplex que vous habitez | Jusqu'à 50 % des loyers bruts, ou le revenu net |
| 2 à 4 logements que vous n'habitez pas | Jusqu'à 50 % des loyers bruts, ou le revenu net |
Source : SCHL, « Revenu de location ».
Les règles qui s’appliquent comme pour une maison
Le prêteur vérifie vos ratios : la SCHL limite les frais de logement à 39 % du revenu brut (ABD) et l'ensemble des dettes à 44 % (ATD), calculés au taux du test de résistance. Le guide du test de résistance explique ce taux, et celui de la capacité d'emprunt fait le calcul.
Les loyers encaissés se déclarent : au fédéral, l'Agence du revenu du Canada utilise le formulaire T776, « État des loyers de biens immeubles ». Si vous êtes un premier acheteur, voyez aussi le RAP et le CELIAPP pour la mise de fonds.
Questions fréquentes
Quelle mise de fonds faut-il pour un triplex ?
Si vous habitez l'un des logements, au moins 10 % avec l'assurance prêt de la SCHL, pour un prix sous 1,5 M$. Si vous ne l'habitez pas, au moins 20 %.
Peut-on acheter un plex avec 5 % de mise de fonds ?
Oui pour un duplex que vous habitez : 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur le reste. Pour un triplex ou un quadruplex habité, le minimum est de 10 %.
Les loyers comptent-ils pour se qualifier ?
Oui, en partie. Selon la SCHL, jusqu'à 100 % des loyers bruts pour un duplex que vous habitez, et jusqu'à 50 % des loyers bruts (ou le revenu net) pour un triplex, un quadruplex ou un immeuble que vous n'habitez pas.
Faut-il habiter le plex pour l'assurance prêt ?
Non, la SCHL assure aussi les immeubles locatifs de 2 à 4 logements non occupés par le propriétaire, mais avec au moins 20 % de mise de fonds, une valeur sous 1 M$ et un amortissement de 25 ans au plus.
Sources
- SCHL — Achat (assurance prêt hypothécaire, 1 à 4 logements occupés par le propriétaire) consultée le 2026-10-08
- SCHL — Immeubles locatifs (2 à 4 logements non occupés par le propriétaire) consultée le 2026-10-08
- SCHL — Revenu de location consultée le 2026-10-08
- CMHC — MLI Select (5 units or more) consultée le 2026-10-08
- CMHC — Calculating GDS / TDS consultée le 2026-10-08
- Finances Canada — Réformes hypothécaires (amortissement de 30 ans, plafond de 1,5 M$) consultée le 2026-10-08
- ARC — T776 État des loyers de biens immeubles consultée le 2026-10-08
- APCIQ — Statistiques mensuelles Centris, septembre 2026 (prix médian des plex) consultée le 2026-10-08
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