Acheter au Canada sans être résident : l'interdiction, puis les taxes qui s'empilent

Le mille-feuille, du haut vers le bas

Taux vérifiés à la source le 2026-08-12. L'interdiction fédérale vise les immeubles de 3 logements ou moins situés dans les grandes agglomérations (RMR/AR) ; elle a été prolongée de 2025 à 2027 en février 2024 — sauf nouvelle prolongation, elle expire le 1ᵉʳ janvier 2027. La NRST et la MNRST s'appliquent aux particuliers étrangers ET aux sociétés qu'ils contrôlent ; des remboursements existent (devenir résident permanent dans les délais). ⚠️ Ce paysage bouge plusieurs fois par année : confirmez chaque taux à sa source officielle avant de signer.

L'interdiction d'abord — et ses exceptions qui surprennent

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, un non-Canadien (ni citoyen, ni résident permanent) ne peut pas acheter d'« immeuble résidentiel » — défini comme 3 logements ou moins, condo compris. Quiconque l'aide sciemment (courtier, avocat, prête-nom) s'expose à la même amende, et le tribunal peut ordonner la vente forcée de la propriété. Prolongée une fois déjà (de 2025 à 2027), l'interdiction expire le 1ᵉʳ janvier 2027 — un horizon à surveiller, pas une éternité.

Les exceptions font tout le contentieux : un immeuble de 4 logements et plus n'est pas visé ; une propriété située hors des grandes agglomérations (hors RMR et AR — le chalet en région, typiquement) non plus ; et depuis mars 2023, les titulaires de permis de travail admissibles peuvent acheter leur résidence. Les étudiants étrangers et les réfugiés ont leurs propres régimes étroits. La qualification se joue au cas par cas — c'est un dossier d'avocat ou de notaire AVANT la promesse d'achat, pas après.

Là où l'achat est permis, comptez les étages de taxes

Un acheteur étranger admissible qui achète à Toronto paie aujourd'hui 35 % de taxes spéculatives à l'achat : 25 % de NRST provinciale (toute l'Ontario depuis octobre 2022) plus 10 % de MNRST municipale depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 — 175 000 $ sur un achat de 500 000 $, avant même la taxe de mutation ordinaire, doublée à Toronto. En Colombie-Britannique, la taxe additionnelle est de 20 % dans les zones désignées (Metro Vancouver, Fraser Valley, Victoria, Kelowna, Nanaimo). Le Québec, les Prairies et les Maritimes n'ont aucune taxe provinciale équivalente — un différentiel de 20 à 35 points que peu de comparatifs énoncent clairement.

Puis viennent les taxes annuelles, qui frappent la détention : la UHT fédérale de 1 % sur les logements sous-utilisés des non-résidents (avec déclaration obligatoire même quand une exemption s'applique — l'oubli de déclarer est lui-même pénalisé), les taxes municipales de vacance de 3 % à Toronto comme à Vancouver, et la Speculation and Vacancy Tax de la C.-B., dont les taux doublent dès l'année 2026 : 3 % pour les propriétaires étrangers et « familles satellites », 1 % pour les résidents canadiens. Un pied-à-terre vacant à Vancouver peut ainsi cumuler UHT + EHT + SVT — trois déclarations, trois factures, chaque année.

Questions fréquentes

Sources

• Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens (texte officiel)
• SCHL — l'interdiction et son règlement (définitions, exemptions)
• Ontario — Non-Resident Speculation Tax (25 %)
• Ville de Toronto — Municipal Non-Resident Speculation Tax (10 %, 1ᵉʳ janvier 2025) et taxe de vacance (3 %)
• C.-B. — taux de la Speculation and Vacancy Tax (1 %/3 % dès 2026)
• Ville de Vancouver — Empty Homes Tax (3 %)