Notaire : son rôle, ses honoraires et comment le choisir

Le rôle du notaire à l’achat

Le notaire est un officier public. Il doit rester neutre et impartial, même quand il n’y a qu’un seul notaire dans le dossier. Son travail se déroule en trois temps.

Avant et autour du compromis

Le compromis est la convention signée entre vous et le vendeur. Il lie les parties. Le notaire se base dessus pour rédiger l’acte authentique. Selon notaire.be, il fait déjà des recherches avant la signature du compromis. Vous pouvez donc lui demander conseil avant de signer.

Entre le compromis et l’acte

C’est la période des vérifications. Le notaire mène des recherches fiscales, hypothécaires, urbanistiques et cadastrales. Notaire.be indique que ce temps « peut sembler long » et parle d’environ quatre mois entre compromis et acte.

L’acte authentique

Le jour de la signature, le notaire lit l’acte avec vous et les vendeurs. Il le présente ensuite à l’enregistrement et le transcrit dans les registres de l’administration. Cette transcription ne peut se faire que par un acte notarié. Elle rend votre propriété opposable aux tiers.

Le libre choix du notaire

Oui, vous pouvez choisir votre notaire. Notaire.be répond : « Oui, à quelques exceptions près, vous pouvez choisir le notaire que vous souhaitez ! » L’acheteur peut prendre un notaire différent de celui du vendeur.

Cela ne coûte pas plus cher. Quand plusieurs notaires interviennent, les honoraires ne sont pas augmentés : ils sont partagés entre eux. Cette précision figure dans une FAQ de notaire.be consacrée aux dossiers à plusieurs parties. Elle n’est pas rédigée spécifiquement pour la vente, mais vise aussi l’exemple de l’acheteur et du vendeur. Confirmez ce point à l’étude avant de signer.

Pour trouver une étude près de chez vous, notaire.be propose une recherche par code postal ou commune : notaire.be/notaire/recherchez.

Les honoraires : un barème légal

Les honoraires sont fixés par un barème obligatoire, repris dans un arrêté royal, pour l’ensemble des notaires. Le notaire ne peut pas fixer librement son prix. Changer de notaire pour payer moins n’a donc aucun intérêt. Choisissez plutôt sur la disponibilité, la proximité et la qualité de l’écoute.

Pour une vente de gré à gré, le tarif prévoit deux barèmes :

• le barème « J », général, calculé sur le prix et les charges ;
• le barème « Jbis », plus favorable, pour des personnes physiques qui achètent en pleine propriété une habitation propre et unique, affectée uniquement à l’habitation.

Avec le barème Jbis, vous devez vous domicilier dans le bien dans l’année. Sinon, vous payez la différence avec le barème J. Pour un bien neuf ou sur plan, la base est le terrain plus la moitié du prix des constructions. Ces montants sont indexés tous les 2 ans, au 1er janvier. Les chiffres ci-dessous valent pour 2026.

Les autres postes de la facture

Selon notaire.be, les frais d’un achat se répartissent en trois parties : les droits d’enregistrement (pour l’État et les Régions), les honoraires, et les recherches et formalités administratives, payées aux administrations.

• Frais administratifs : forfait de 855 € hors TVA pour la vente, qui couvre les frais administratifs et les débours non individualisables.
• Débours : ce sont les sommes que le notaire avance à des tiers (certificats, extraits, recherches). Ils varient selon le dossier.
• Droit d’écriture : 100 € pour un acte de vente immobilière, selon la circulaire 2023/C/11 du SPF Finances.
• TVA : depuis 2012, les prestations du notaire sont soumises à la TVA de 21 %. Elle porte sur les honoraires et sur les recherches et formalités, mais pas sur les droits d’enregistrement.

La provision

Le notaire demande une provision, c’est-à-dire une somme versée avant l’acte. Elle sert à couvrir le coût des recherches et formalités, payé aux administrations. Son montant dépend du dossier, et aucun barème ne le fixe. Demandez à l’étude un décompte détaillé. Seul ce décompte donne le montant exact.

Quel professionnel consulter

• Un notaire pour le compromis, les recherches et l’acte. Prenez contact avant de signer le compromis.
• Un courtier en crédit ou votre banque pour le financement. L’acte de crédit est aussi passé devant notaire.
• Un agent immobilier pour la recherche du bien et la négociation du prix, avant l’intervention du notaire.