Renseignements urbanistiques et infractions à la vente

Ce que le vendeur doit donner

Notaire.be et be.brussels classent les informations urbanistiques parmi les documents que le vendeur remet à l’acheteur, avec le titre de propriété, le certificat PEB, le contrôle électrique et le certificat de sol. En Wallonie, le modèle de compromis dit que « le vendeur a l’obligation d’informer d’initiative l’acquéreur sur la situation urbanistique du bien ».

Le vendeur déclare ce qu’il sait : la zone au plan de secteur (Wallonie) ou au PRAS (Bruxelles), les permis et certificats obtenus, et si le bien est dans un périmètre particulier. Il ne s’engage pas sur votre projet : l’acheteur est « seul responsable de son éventuel projet immobilier et des autorisations à obtenir, sans recours contre le vendeur » (modèles wallon et bruxellois).

Ce que demande le notaire à la commune

Le notaire, ou l’agence immobilière à Bruxelles, adresse une demande de renseignements urbanistiques à la commune. À Bruxelles, urban.brussels explique que la demande se digitalise : les notaires peuvent l’introduire par leur outil iBOT, relié aux plateformes IRISbox et NOVA. Le modèle bruxellois prévoit le cas où la commune n’a pas répondu dans les 30 jours : les parties peuvent alors décider de signer sans attendre.

En Wallonie, le modèle de compromis distingue deux cas : le vendeur déclare sur la base de la consultation du Géoportail, ou sur la base d’une lettre de la commune. Un acheteur qui veut en savoir plus peut aussi demander lui-même un certificat d’urbanisme n°1 (CU1) à la commune : il donne des informations générales sur la parcelle et les contraintes, et la commune doit le délivrer dans les 30 jours de la réception de la demande. Le CU2 porte sur un projet précis (30 à 115 jours, valable 2 ans).

Signer avant la réponse de la commune ?

C’est possible, mais prévoyez une sortie. Dans le modèle wallon, l’acheteur accepte de signer sans attendre les renseignements. Si ceux-ci révèlent des infractions ou des contraintes qui diminuent la valeur du bien ou restreignent son usage, il peut annuler la vente : le compromis et la convention d’annulation amiable sont alors enregistrés (10 € chacun), la garantie est restituée et les frais d’annulation sont à charge du vendeur.

À Bruxelles, l’acheteur se réserve de demander l’annulation si les renseignements contredisent la zone au PRAS, l’affectation régulière, l’absence d’infraction ou le nombre d’unités de logement annoncés. Là aussi, il faut enregistrer le compromis et la convention d’annulation (10 € chacun) et la garantie est rendue. Les frais d’annulation sont répartis comme prévu dans le compromis. Voir aussi le guide sur le compromis de vente.

Les déclarations du vendeur sur les travaux

Dans les deux Régions, le modèle prévoit que le vendeur :

• garantit que les travaux qu’il a lui-même faits respectent les règles d’urbanisme et les permis ;
• déclare qu’il n’a pas connaissance d’une infraction commise par d’autres ;
• déclare qu’aucun procès-verbal d’infraction n’a été dressé ;
• confirme que l’affectation actuelle (maison, appartement, terrain à bâtir) est régulière et incontestée.

En Wallonie, le vendeur doit aussi lister les travaux qui auraient dû avoir un permis et n’en ont pas eu. Un vendeur n’est pas garant de ce qu’il ne sait pas : c’est à vous de comparer ce que la commune décrit avec ce que vous voyez.

Les infractions urbanistiques en Wallonie

D’après la présentation du SPW Territoire de février 2024, la réforme du CoDT entrée en vigueur le 1er avril 2024 a changé les règles :

• une infraction mineure est présumée conforme 10 ans après l’achèvement des travaux, une infraction ordinaire 20 ans après ;
• cette présomption ne joue pas pour certaines infractions majeures, par exemple des travaux non conformes à la zone du plan de secteur, la création de logements après le 20 août 1994, ou des travaux sur un bien classé ;
• l’avertissement préalable est désormais obligatoire pour toute infraction ;
• pour régulariser, on introduit une demande de permis de régularisation. Si les travaux peuvent être régularisés, une amende transactionnelle est fixée. Le permis ne prend effet qu’au paiement, dans les 6 mois (jusqu’à 18 mois en cas d’échelonnement). Sans paiement, le permis est périmé.

Cette présentation date de 2024 : le texte du CoDT peut avoir évolué. Faites confirmer le régime applicable à votre bien par le notaire et la commune.

À Bruxelles et en Flandre

À Bruxelles, le modèle bruxellois demande de vérifier le PRAS, l’affectation et l’absence d’infraction. Pour les règles de régularisation, renseignez-vous auprès de la commune ou du notaire. En Flandre, les règles et documents diffèrent : le notaire de la vente vous donne la version applicable.

Que faire en pratique

• Demandez dès l’offre si les renseignements urbanistiques ont été demandés.
• Comparez le bien visité avec la description officielle : nombre de logements, extensions, véranda, combles aménagés.
• Demandez les permis des travaux visibles.
• Prévoyez dans le compromis une clause qui vous permet de sortir si la réponse de la commune contredit ce qu’on vous a dit.
• Ne faites pas confiance à l’annonce seule : un « terrain à bâtir » ou un « appartement deux chambres » doit apparaître dans les documents.

Quel professionnel consulter

Le notaire coordonne la demande et vérifie la conformité du dossier. Un architecte ou un géomètre-expert peut comparer le bien aux plans (voir géomètre-expert). Pour un projet d’achat de terrain, voyez aussi acheter un terrain à bâtir.