Crédit hypothécaire : taux fixe ou variable ?

Le taux fixe

Le taux est fixé à la signature du crédit et il s’applique pendant toute la durée. Wikifin, le site d’éducation financière de la FSMA, écrit qu’il « vous offre une sécurité importante car vous connaissez à l’avance le montant de vos mensualités pour toute la durée du crédit ».

Le revers : si les taux du marché baissent après votre signature, votre taux ne suit pas. Vous pouvez alors envisager de refinancer votre crédit, mais cela a un coût.

Un crédit hypothécaire s’étale le plus souvent sur 10 à 30 ans (Wikifin). Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, mais plus vous payez d’intérêts au total. L’exemple de Wikifin : pour 100 000 € à un taux fixe de 2 %, la mensualité est de 919,32 € sur 10 ans, 505,03 € sur 20 ans et 368,71 € sur 30 ans. Les intérêts totaux passent de 10 318,89 € à 21 206,35 €, puis à 32 737,36 €.

Le taux variable

Le taux de base suit un indice de référence lié aux taux du marché. Il peut donc changer plusieurs fois pendant le crédit. La fréquence dépend de la formule choisie : « tous les ans, tous les trois ans, tous les cinq ans… » (Wikifin). Le prospectus de la banque décrit, le cas échéant, les modalités de variation.

Quand le taux monte, votre mensualité peut monter aussi. Quand il baisse, elle peut baisser. Wikifin rappelle d’ailleurs, dans sa checklist de renégociation, qu’un passage d’un taux fixe à un taux variable « peut sembler avantageux », mais que la mensualité peut augmenter si les taux de référence remontent.

Les limites fixées par la loi

La loi encadre le taux variable. Wikifin précise que le prêteur ne peut pas décider, par exemple, de faire varier le taux tous les mois au gré du marché : la variation ne peut se faire que dans certaines limites.

Pour un taux variable, Wikifin indique deux plafonds :

• à la hausse, le taux « peut au maximum doubler » : un taux de 2 % peut monter jusqu’à 4 % ;
• à la baisse, il « pourra descendre jusqu’à 0 % ».

Ces limites sont fixées par la loi. Pour les périodes de révision et les plafonds exacts de votre contrat, relisez votre offre et demandez-les à la banque.

Le « cap »

Certaines banques proposent un cap : « une limite maximum, différente de la règle générale » (Wikifin). Exemple de la page : avec un « cap +2 » et un taux de 4 %, le taux maximum après une révision à la hausse est de 6 %. Le cap est donc une protection contractuelle, à lire dans l’offre. Demandez à la banque quel plafond s’applique, à la hausse comme à la baisse, et à quel moment.

Fixe ou variable : que conseille Wikifin ?

• Quand les taux sont bas, préférez un taux fixe : vous gardez un taux avantageux pour tout le crédit.
• Quand les taux sont élevés, un taux variable peut convenir. Vérifiez alors auprès de votre banque s’il existe un système plafonné (un cap).

Ce n’est pas un conseil personnalisé : cela dépend de votre budget, de votre marge de sécurité et de la durée. Une question utile : pourriez-vous payer la mensualité si le taux montait au plafond prévu ?

Comparer avec le TAEG

Le TAEG (taux annuel effectif global) exprime le coût total du crédit en pourcentage annuel. Il ne tient pas compte uniquement des intérêts : il inclut aussi d’autres coûts, comme les frais de dossier. Selon Wikifin, il comprend le taux d’intérêt, la plupart des frais (dossier, commissions, expertise) et le coût des assurances solde restant dû et habitation. Il exclut notamment les honoraires du notaire et les droits d’enregistrement.

Autres points à connaître :

• le prêteur ne peut pas facturer de frais qui ne figurent pas dans le TAEG, mais certains frais n’y entrent pas par nature, comme les frais de défaut de paiement ou l’indemnité de remploi ;
• le TAEG se calcule sur vos conditions réelles ;
• il ne reflète pas toujours le coût réel, car « l’on ne sait pas toujours combien vous allez prélever et à quel moment vous allez rembourser » ;
• la fiche d’information européenne standardisée (FISE, ou ESIS) est obligatoire lors d’une offre et facilite la comparaison. Comparez toujours un taux fixe avec un taux fixe, et un variable avec un variable.

Une simulation n’est pas une offre. Accepter une offre entraîne des frais de dossier, alors qu’une simulation ne coûte rien (Wikifin).

Quel professionnel consulter

Un courtier en crédit hypothécaire peut mettre plusieurs offres côte à côte, avec le même type de taux. Votre banquier vous remet le prospectus et la FISE. Le notaire du dossier explique les frais d’acte, mais il ne choisit pas le type de taux à votre place.