Crédit-pont : acheter avant d'avoir vendu

À quoi sert un crédit-pont ?

Vous avez trouvé le logement que vous voulez acheter, mais votre logement actuel n’est pas vendu. Vous devez pourtant payer le nouveau, parfois avant d’avoir reçu l’argent de la vente. Notaire.be décrit le crédit-pont comme une solution à un manque de liquidités temporaire. On parle aussi de crédit d’attente, de crédit de liaison ou de crédit de soudure.

Wikifin le définit comme un crédit qui sert à financer un nouveau logement (achat ou construction) quand l’ancien n’est pas encore vendu, et qui est remboursé grâce à la vente de l’ancien logement.

Comment ça fonctionne

• Durée courte. Notaire.be écrit qu’il « ne peut se concevoir que pour une courte durée », adaptée à vos besoins, avec un maximum de 12 mois.
• Intérêts seuls. Wikifin : seuls les intérêts sont dus pendant le crédit, calculés sur la totalité du montant emprunté. « Le capital doit seulement être remboursé dans sa totalité à l’échéance finale du crédit. » Pour ces crédits, la mensualité ne rembourse donc pas de capital.
• Taux fixe. Selon notaire.be, vous bénéficiez d’un taux d’intérêt fixe pendant toute la durée du crédit-pont. La page ne donne pas de chiffre : le taux figure dans l’offre de la banque.
• Remboursement. Il se fait avec le produit de la vente de l’ancien bien.
• Pas d’indemnité en cas de vente anticipée. Notaire.be précise que si votre ancien logement se vend plus tôt que prévu, vous n’avez pas à payer d’indemnité de remploi pour un remboursement anticipé. Cette indemnité est autrement d’environ trois mois d’intérêts pour un crédit hypothécaire privé. Vérifiez cependant cette clause dans votre offre.

Les frais

Wikifin indique des plafonds de frais de dossier :

• crédit hypothécaire : maximum 350 € ;
• crédit-pont : maximum 300 € ;
• crédit-pont combiné à un crédit hypothécaire : maximum 650 €.

Les frais de dossier ne sont dus que si vous acceptez l’offre, et ils ne sont pas remboursables si le crédit ne se fait pas. Les frais d’expertise sont un poste distinct : ils doivent vous avoir été communiqués et acceptés à l’avance. Les frais de notaire pour l’acte de crédit, eux, suivent des règles propres : voir le guide sur le notaire, ses frais et son rôle.

Rappel : les frais uniques ne sont en principe pas financés par la banque (Wikifin). Calculez-les avec notre outil pour calculer vos frais d’achat. Pour un bien de 300 000 €, les frais d’achat totaux établis par Payotte sont de 17 218 € à Bruxelles, 13 718 € en Wallonie et 10 718 € en Flandre.

Les risques

L’exemple de notaire.be illustre le risque : une vente qui prend plus de temps que prévu laisse l’acheteur sans les fonds pour rembourser. Points de vigilance :

1. La vente peut durer plus longtemps que prévu. Le capital est dû en une seule fois à l’échéance finale (Wikifin). Il faut donc avoir le montant à ce moment-là, et la durée maximale annoncée est de 12 mois (notaire.be).
2. Vous payez deux charges à la fois. Les intérêts du crédit-pont, calculés sur la totalité du montant emprunté, s’ajoutent à vos autres remboursements.
3. Le remboursement dépend de la vente. Demandez à la banque ce qui se passe si l’échéance arrive avant la vente.

Avant de signer, parlez-en à votre banque : pour notaire.be, vous devez d’abord aller voir votre banquier, qui dira si un crédit-pont « pourrait être une solution ».

Une alternative : le transfert d’hypothèque

Notaire.be consacre un article aux conseils pour une vente et un achat en cascade (transfert d’hypothèque, crédit-pont). Le transfert d’hypothèque permet de garder une hypothèque existante au lieu d’en inscrire une nouvelle : pas de droit d’enregistrement de 1 % ni de droit d’hypothèque de 0,30 %, mais des frais d’acte notarié, inférieurs au cumul d’une mainlevée et d’une nouvelle inscription. La page ne détaille pas la comparaison complète avec le crédit-pont ; demandez à votre notaire et à votre banque si cette option est possible dans votre cas.

Compromis et calendrier

Le calendrier de la vente et de l’achat détermine le besoin de crédit-pont. Lisez le guide sur le compromis de vente et demandez au notaire les délais d’enregistrement et de signature des actes. Les droits d’enregistrement doivent être payés dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis (voir droits d’enregistrement).

Quel professionnel consulter

Votre banquier ou un courtier en crédit hypothécaire vous dit si un crédit-pont est possible et à quelles conditions. Le notaire coordonne la vente et l’achat et vous explique le transfert d’hypothèque. Pour estimer ce que vous pouvez emprunter au total, voir votre capacité d’emprunt et le guide sur le courtier en crédit hypothécaire.