Premier achat immobilier en Belgique : les étapes

1. Fixer son budget

Avant de visiter, calculez ce que vous pouvez payer. Le prix n’est pas tout : notaire.be demande de prévoir les dépenses de l’achat et celles qui suivent. Les frais d’achat (droits d’enregistrement, notaire) s’ajoutent au prix. Pour un bien de 300 000 €, nos chiffres de référence sont de 17 218 € à Bruxelles, 13 718 € en Wallonie et 10 718 € en Flandre. Utilisez notre outil pour calculer vos frais d’achat, puis voyez votre capacité d’emprunt. Le détail des taux se trouve dans notre guide sur les droits d’enregistrement.

2. Comparer le financement

Comparez plusieurs offres de crédit (banques, courtiers) : taux fixe ou variable, TAEG. Un courtier en crédit hypothécaire peut vous aider. Pensez aussi à l’assurance solde restant dû et à l’avantage fiscal lié à l’emprunt.

3. Chercher un bien

Vous pouvez acheter de gré à gré ou par vente publique en ligne sur Biddit. Les annonces des notaires se trouvent sur biddit.be et immo.notaire.be. Si vous passez par un agent, vérifiez son agrément IPI.

Pendant les visites, regardez ce qui coûtera plus tard : le certificat PEB, le contrôle électrique, le revenu cadastral et le précompte immobilier. Pour un appartement, lisez le guide sur la copropriété et le syndic. Pour un terrain, voyez acheter un terrain à bâtir.

4. Faire une offre ou prendre une option

Avant le compromis, vous pouvez vous engager auprès du vendeur par une offre d’achat ou en demandant une option. Attention : notaire.be rappelle qu’une offre d’achat contresignée pour accord par le vendeur peut déjà valoir vente définitive. Lisez chaque document avant de le signer, et parlez-en à un notaire. Les informations d’urbanisme arrivent souvent après le compromis : voyez notre guide sur les renseignements urbanistiques.

5. Signer le compromis de vente

Le compromis est le contrat qui lie les deux parties. Le notaire s’appuie sur lui pour rédiger l’acte. Ce qu’il faut retenir, d’après notaire.be :

• l’accord sur le bien et sur le prix rend la vente définitive, même si le bien n’est pas encore remis et le prix pas encore payé ;
• « les parties ne peuvent plus se rétracter » ;
• le compromis « peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire » : c’est à négocier avant de signer ;
• une garantie n’est pas obligatoire, mais elle est « très courante en Belgique ». notaire.be conseille de la garder modeste, par exemple 10 % du prix. Elle reste bloquée chez le notaire jusqu’à l’acte et devient alors un acompte ;
• l’acheteur bénéficie gratuitement d’une assurance décès accidentel entre le compromis et l’acte.

Pour le détail, lisez notre guide sur le compromis de vente.

6. Les vérifications entre compromis et acte

Le notaire fait les recherches fiscales, hypothécaires, urbanistiques et cadastrales. Le vendeur doit de son côté fournir des documents. D’après notaire.be, il s’agit notamment :

• du titre de propriété du vendeur ;
• des informations urbanistiques (les règles varient selon la Région) ;
• du certificat PEB, qui doit vous être remis au plus tard au compromis ;
• du certificat de pollution du sol : attestation du sol à Bruxelles, extrait de la BDES en Wallonie (voir attestation du sol) ;
• du rapport de contrôle de l’électricité. Si l’installation n’est pas conforme, l’acheteur dispose en principe de 18 mois pour la mettre en ordre ;
• du dossier d’intervention ultérieure (DIU) ;
• pour un appartement, des documents de copropriété.

En Région bruxelloise, be.brussels place aussi ces documents après la signature du compromis et avant l’acte. Chaque Région a ses règles : le notaire vous dit ce qui s’applique à votre bien.

7. Le délai de 4 mois

Selon be.brussels, il n’existe pas de délai légal entre le compromis et l’acte, mais ce délai est en pratique de 4 mois au maximum. Les droits d’enregistrement « doivent être payés dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis ». Votre banque instruit votre dossier de crédit pendant ce temps : demandez très tôt son accord de principe.

8. Signer l’acte authentique

Le notaire fixe la date avec les parties (et, au besoin, le banquier). Il vous envoie un projet à l’avance, puis lit l’acte à voix haute. Si vous empruntez, l’acte hypothécaire se signe en principe le même jour. Notaire.be indique que :

• le solde du prix est généralement payé à la signature, par virement ou par chèque ;
• les clés sont remises à ce moment-là. Les remettre avant l’acte est déconseillé, et si cela arrive, un écrit est recommandé ;
• une personne qui ne peut pas venir peut se faire représenter par procuration.

9. Après la signature

Le notaire dépose l’acte à l’enregistrement « dans les 15 jours de la signature » et paie les droits. Il le transcrit ensuite au registre du Bureau Sécurité juridique : à partir de là, vous êtes propriétaire aux yeux des tiers et les créanciers du vendeur ne peuvent plus saisir le bien. De votre côté, relevez les compteurs, transférez les contrats d’énergie et faites suivre votre courrier. Si vous rénovez, regardez les primes à la rénovation.

Quel professionnel consulter

Le notaire est le point central : il vérifie le dossier, rédige l’acte et encaisse les droits. Un courtier en crédit compare les financements. Pour un doute sur l’état du bien, un expert en bâtiment ou un géomètre peut aider (voir géomètre-expert).