Offre d'achat et compromis de vente : ce qui vous engage

L’offre d’achat : déjà un engagement

Vous voulez acheter un bien. Vous pouvez proposer un prix, au-dessus ou en dessous du prix affiché. Cette offre n’est pas une simple discussion. La FAQ de notaire.be explique qu’une offre est contraignante quand elle détermine avec précision au moins le bien et le prix offert. Le prix affiché dans une annonce, lui, n’est pas une offre.

Le vendeur a trois choix : accepter, refuser, ou faire une contre-proposition. S’il fait une contre-proposition, votre offre initiale tombe. S’il accepte sans réserves, la même FAQ est claire : vous ne pouvez plus vous rétracter, et la vente est définitive, sauf si les deux parties décident ensemble d’y mettre fin.

Ce que prévoit le modèle wallon

Notaire.be publie un modèle d’offre irrévocable d’achat pour la Wallonie. La vente y est conclue et définitive dès que l’acceptation est communiquée à l’offrant, pour autant que les conditions de l’offre soient remplies et que les documents légalement obligatoires lui aient été transmis. Les parties s’engagent à signer un compromis dans les 15 jours de l’acceptation (l’étude ou l’agence peut prolonger ce délai pour des raisons administratives). Le modèle propose aussi le choix entre une condition suspensive de financement et l’absence de cette condition.

Ce n’est qu’un modèle : lisez le texte que l’on vous fait signer, ligne par ligne.

Fixez une durée de validité

Sans délai, l’offre reste valable jusqu’à ce que le bien soit vendu, précise la FAQ. Notaire.be conseille d’ajouter une date limite claire, par exemple « offre valable 24 h ». Sinon, vous pouvez attendre « indéfiniment » la réponse du vendeur.

Les conditions suspensives

Une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend la vente. Tant qu’il ne se produit pas, la vente n’existe qu’en théorie. Notaire.be conseille d’en insérer dans l’offre.

La plus courante est l’obtention du crédit. Selon la FAQ, si votre prêt est refusé, la vente est censée n’avoir jamais existé. Un délai de 4 semaines est souvent utilisé, mais vous pouvez le fixer selon votre situation. Notaire.be précise aussi que l’acheteur doit prouver qu’il a tout tenté pour obtenir le prêt.

Dans le modèle de compromis wallon, un point mérite votre attention. Si l’acheteur ne signale pas le refus de financement par mail dans le délai fixé, la condition est considérée comme réalisée. La vente se poursuit alors aux conditions prévues. Notez la date limite dès le jour de la signature.

Le compromis de vente

Le compromis est le premier document signé entre vendeur et acquéreur. Selon notaire.be, il engage les deux parties, et le notaire s’en sert pour rédiger l’acte authentique. Une phrase résume son poids : « Dès le compromis signé (sans condition), la vente est définitive. » Il faut donc le rédiger de façon complète et claire.

Contactez votre notaire avant de signer. Pour son rôle et ses honoraires, voyez le notaire.

La garantie, souvent appelée acompte

La garantie n’est pas obligatoire par la loi, mais elle est « très courante en Belgique », selon notaire.be. Le site juge prudent de la garder modeste, par exemple 10 % du prix de vente. La FAQ sur l’offre parle d’une fourchette de 5 à 10 % du prix. Ces chiffres sont des usages, pas des règles.

Trois points à retenir :

• la garantie est bloquée à l’étude du notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique ;
• dans le modèle wallon, elle vous est restituée si une condition suspensive ne se réalise pas, et elle vaut acompte le jour de l’acte ;
• ne la payez jamais directement au vendeur, avertit la FAQ : elle se verse sur un compte tiers du notaire ou de l’agent.

Notaire.be déconseille aussi la remise des clés avant l’acte.

Du compromis à l’acte : environ 4 mois

Notaire.be présente ces étapes (offre, compromis, acte) comme une période d’environ 4 mois. Un article du site explique pourquoi c’est long : « Il faut souvent plusieurs mois » entre le compromis et l’acte, car l’étude doit effectuer des recherches pour que vous achetiez en toute sécurité.

Pendant ce temps, le notaire mène des recherches hypothécaires, fiscales, cadastrales et urbanistiques. L’administration a normalement 30 jours pour transmettre les informations hypothécaires. Les titulaires d’un droit de préemption disposent de deux mois pour l’exercer. Votre banque traite aussi votre dossier de crédit en parallèle. Le modèle de compromis wallon prévoit d’ailleurs que l’acte soit signé au plus tard à une date convenue, ou dans les 4 mois.

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont un impôt perçu par l’État. Le notaire dépose l’acte à l’enregistrement dans les 15 jours de la signature et verse alors les droits au Trésor public. Le modèle de compromis rappelle un piège : vis-à-vis de l’administration, le vendeur et l’acquéreur sont solidairement tenus de payer les droits dans le délai légal, sous peine d’amendes. Ce délai est de 4 mois : les droits « doivent être payés dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis de vente » (notaire.be, infofiches de juillet 2025). Ne vous contentez pas d’attendre l’acte. Demandez à votre notaire, le jour de la signature du compromis, la date limite qui s’applique à votre dossier.

Pour les montants selon la Région, voyez notre guide sur les droits d’enregistrement.

Les documents que le vendeur doit fournir

Le vendeur a une obligation d’information envers l’acheteur. Notaire.be résume que les documents de sa liste permettent à l’acheteur de s’engager en connaissance de cause. Voici les principaux.

• Certificat PEB : le vendeur le remet à l’acheteur avant la signature du compromis. La performance énergétique doit aussi figurer dans l’annonce, dans les trois Régions.
• Contrôle de l’installation électrique : pour une habitation. Selon le lexique de notaire.be, le vendeur remet un procès-verbal de conformité de moins de 25 ans, ou fait faire un contrôle. Si l’installation n’est pas conforme, le délai laissé à l’acheteur pour la remettre en ordre se vérifie auprès du notaire (voir notre guide sur le contrôle électrique).
• Attestation du sol : à Bruxelles, elle est obligatoire pour toute cession et remise avant l’acte. En Wallonie, le vendeur fournit un extrait conforme de la BDES (la Banque de données de l’état des sols). En Flandre, elle doit être obtenue avant le compromis.
• Renseignements urbanistiques : le notaire les demande à la commune (délai de 30 ou 40 jours selon la Région, d’après l’infofiche de 2021).
• Dossier d’intervention ultérieure (DIU) : il recense les travaux réalisés depuis le 1er mai 2001.
• Titre de propriété, et, selon le cas : attestation de citerne à mazout, bail en cas de location, documents de copropriété, CertIBEau.

Les règles évoluent. Demandez au notaire la liste à jour pour votre Région et votre bien.

Quel professionnel consulter

• Un notaire, avant de signer l’offre ou le compromis.
• Un courtier en crédit ou votre banque, pour fixer un délai de financement réaliste.