État des lieux d'entrée et de sortie

Pourquoi c’est si important

À la fin du bail, le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu. Seul l’état des lieux d’entrée permet de savoir comment il l’a reçu.

• Avec un état des lieux détaillé, le locataire rend le bien dans l’état décrit, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté (vieillissement normal) ou force majeure.
• Sans état des lieux détaillé, c’est le bailleur qui doit prouver que les dégâts viennent du locataire. À défaut, le locataire n’est pas tenu de les réparer. Le bailleur et le locataire ont donc tous les deux intérêt à le faire.

Une formule générale du type « logement en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas considérée comme un état des lieux à Bruxelles.

Quand et comment le faire

Le délai est le même dans les deux Régions : avant l’occupation ou au cours du premier mois d’occupation. Au-delà, personne ne peut plus forcer l’autre à le faire.

L’état des lieux doit être :

• contradictoire : fait en présence du locataire et du bailleur, ou de leurs représentants ;
• daté et signé par les deux parties (un document rédigé par une seule partie, ou par un expert nommé par une seule partie, peut toujours être contesté par l’autre) ;
• détaillé, pièce par pièce.

Les parties peuvent le rédiger elles-mêmes, avec le modèle indicatif du Gouvernement (pas obligatoire), ou désigner ensemble un expert. Chacune peut aussi se faire accompagner d’un expert de son choix, qu’elle est alors seule à payer.

Contenu minimum en Wallonie

Le décret wallon prévoit, sauf convention contraire, que l’état des lieux d’entrée comporte au minimum :

• la date et l’identité de ceux qui font les constatations ;
• les références du bail ;
• une note générale sur l’état du bien ;
• la description de l’état apparent, des dégâts éventuels et de la propreté de chaque pièce ;
• l’état et le fonctionnement apparent des équipements ;
• le relevé des documents d’entretien des équipements ;
• le relevé des compteurs et des jauges des citernes ;
• la liste des clés, télécommandes et badges remis ;
• l’existence et la localisation des équipements de sécurité ;
• les signatures précédées de la mention « lu et approuvé ».

À Bruxelles, s’il y a des compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie reprennent l’index de consommation, le numéro des compteurs et leur code EAN pour l’eau, le gaz et l’électricité.

Si les parties ne s’accordent pas

À Bruxelles, si la demande de faire l’état des lieux reste sans suite, l’autre partie peut demander au juge de paix de désigner un expert. En Wallonie, à défaut d’accord, le juge de paix est saisi par requête dans les 15 jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois. Le jugement est exécutoire et n’est pas susceptible d’appel. Si un expert est désigné par une seule partie en Wallonie, cette partie en paie les frais. Si les deux parties désignent un expert commun, les frais sont partagés à parts égales.

Enregistrer l’état des lieux

L’état des lieux d’entrée est annexé au bail et soumis à l’enregistrement. À Bruxelles, on dépose le bail signé, ses annexes et l’état des lieux sur la plateforme d’enregistrement. En Wallonie, l’enregistrement se fait via l’application MyRent du SPF Finances. Voir le guide Enregistrer un bail.

Pendant le bail : l’avenant

Si des modifications importantes sont apportées au bien après l’état des lieux d’entrée, chaque partie peut exiger un avenant à l’état des lieux. En Wallonie, il est rédigé contradictoirement et à frais communs.

En colocation wallonne, à chaque départ et chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux, qui vise les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes. En cas de départ anticipé, cet avenant est établi aux frais du colocataire sortant ou à frais partagés avec son remplaçant. À Bruxelles, le pacte de colocation peut prévoir un état des lieux intermédiaire. Voir Colocation.

L’état des lieux de sortie

Chaque partie peut demander un état des lieux de sortie, contradictoire et à frais partagés. Il est dressé après la libération des lieux par le locataire et avant la remise des clés au bailleur. À Bruxelles, au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Si les parties ne s’accordent pas, le juge de paix peut désigner un expert, à condition d’être saisi avant la date de remise des clés. Comparer l’état des lieux de sortie à celui d’entrée permet de savoir ce qui revient au bailleur sur la garantie locative.

Quel professionnel consulter

Un expert en état des lieux, un géomètre-expert ou un architecte peut établir un état des lieux de façon neutre, si les deux parties s’accordent sur son choix. Cet expert commun peut être prévu par une clause du bail ou choisi d’un commun accord. En cas de désaccord, le juge de paix peut en désigner un.