Acheter sur plan : ce que garantit la loi Breyne

À qui s’applique la loi Breyne ?

L’article 1 de la loi vise les conventions par lesquelles on transfère la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction, ou par lesquelles on s’engage à en construire un, quand l’acheteur doit payer avant la fin des travaux. Les contrats de rénovation ou d’agrandissement entrent aussi dans le champ de la loi, à partir d’un coût minimum fixé par le Roi.

L’article 2 prévoit des exclusions, par exemple pour certains contrats conclus avec des sociétés régionales de logement ou avec des communes. Si votre situation est limite, demandez l’avis du notaire avant de signer.

Notaire.be présente cette loi comme une protection contre trois risques : les erreurs de construction, l’information incomplète et l’insolvabilité de l’entrepreneur.

L’acompte : 5 % au maximum

Avant la signature du contrat, aucun paiement n’est permis. Ensuite, l’article 10 de la loi limite l’avance ou l’acompte à 5 % du prix total. Le même plafond de 5 % vaut pour l’indemnité prévue si une promesse préalable n’aboutit pas.

Notaire.be ajoute un conseil de prudence : si l’entrepreneur fait faillite, vous risquez de perdre cet acompte. Le site rappelle aussi que la « garantie » versée au compromis reste votre propriété jusqu’à l’acte, puis devient un acompte sur le prix.

Le paiement par tranches selon l’avancement

Vous ne payez pas tout d’avance. Selon l’article 10, à l’acte, vous pouvez payer le prix du terrain et celui des travaux déjà réalisés. Le solde des travaux se règle ensuite par tranches, chacune ne pouvant dépasser le coût des travaux exécutés. Notaire.be résume : la loi impose de ne payer que « ce qui a été effectivement construit ».

La loi ne fixe pas de pourcentages. Le calendrier des tranches figure dans votre contrat : lisez-le avec le notaire.

La garantie d’achèvement ou de remboursement

L’article 12 prévoit une protection pour le cas où le vendeur ou l’entrepreneur ne remplit pas les conditions de l’agrément. Il doit alors garantir l’achèvement de la maison ou de l’appartement, ou le remboursement des sommes versées si le contrat prend fin. L’acheteur dispose en outre d’un privilège légal sur le bien.

Notaire.be décrit la mécanique en chiffres :

• entrepreneur agréé : caution de 5 % du prix des travaux ;
• entrepreneur non agréé : garantie d’achèvement de 100 % du prix des travaux, fournie par un organisme financier ;
• en cas de faillite, l’organisme financier doit mettre à disposition les fonds nécessaires pour terminer les travaux.

Le site renvoie à la liste des entrepreneurs agréés publiée par le SPF Économie. Le non-respect de cet article 12 peut rendre le contrat nul, et seul l’acheteur peut invoquer cette nullité (article 13).

Réception provisoire et réception définitive

La réception est le moment où l’ouvrage est accepté. La loi en fait deux étapes.

• Réception provisoire : selon l’article 5, les risques ne passent à l’acheteur qu’à partir de cette réception. Pour un appartement, il s’agit de la réception des parties privatives. Jusqu’à la fin des travaux, le vendeur répond des risques comme l’entrepreneur et l’architecte, d’après notaire.be.
• Réception définitive : selon l’article 9, elle ne peut avoir lieu qu’un an au moins après la réception provisoire.

La propriété de la construction vous est transférée au fur et à mesure que les matériaux sont mis en oeuvre (article 5). Les droits du vendeur sur le terrain passent à l’acheteur dès la signature (article 4).

La responsabilité décennale

L’article 6 de la loi étend au vendeur les articles 1792 et 2270 du Code civil, qui organisent la responsabilité décennale. Notaire.be explique que l’entrepreneur reste responsable pendant 10 ans des défauts de construction, et que cette garantie est obligatoire pour les professionnels du bâtiment. Selon la loi, l’action ne peut être exercée que contre le vendeur d’origine.

À noter : la page Justel de la loi indique qu’une loi du 22 juillet 2026, publiée au Moniteur belge le 23 septembre 2026, modifie les articles 5 et 6. Nous n’avons pas pu lire le contenu de cette modification. Demandez au notaire quelle version s’applique à votre contrat.

La TVA sur le neuf

Selon notaire.be (article du 5 mars 2025), la vente d’un bien neuf relève le plus souvent de la TVA à 21 %, et non des droits d’enregistrement. Un logement reste « neuf » jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit sa première occupation.

Pour un achat sur plan, notaire.be précise que :

• vous payez des droits d’enregistrement sur la valeur du terrain au moment de l’achat ;
• vous payez la TVA à l’entrepreneur au fur et à mesure des travaux ;
• le terrain n’entre dans la TVA que si trois conditions sont remplies ensemble : il est constructible et vendu avec le bâtiment, au même acheteur, au même moment.

Pour les taux et les réductions selon la Région, voyez notre guide sur les droits d’enregistrement.

Le rôle du notaire

L’acte authentique reprend des clauses propres à l’achat sur plan, pour que vous soyez pleinement informé. Le notaire est aussi l’interlocuteur pour contrôler que le contrat respecte les règles de la loi : acompte, tranches, garantie. Pour son rôle et ses honoraires en général, voyez le notaire. Pour la différence avec un achat ordinaire, voyez aussi le compromis de vente.

Quel professionnel consulter

• Un notaire, avant de signer tout document ou de verser un acompte.
• Un architecte indépendant, pour relire les plans et le cahier des charges.
• Votre banque ou un courtier en crédit, pour caler le décaissement du prêt sur les tranches.