Mettre fin à un bail : préavis et indemnités

Comment donner congé

En Wallonie, le congé se notifie par lettre recommandée, par huissier de justice, ou par remise en main propre contre la signature du double avec la date de réception.

Le préavis qui peut être donné à tout moment commence à courir le premier jour du mois qui suit celui où le congé est donné. Si vous donnez congé le 15 mars, le délai de 3 mois démarre le 1er avril. À Bruxelles, la brochure officielle précise la même règle pour les congés possibles à tout moment. Pour les congés qui ne peuvent être donnés qu’à des dates précises (échéance, fin d’un triennat), le préavis commence à la réception. Depuis le 1er novembre 2024, il commence le jour où le destinataire est présumé avoir connaissance du congé : jour de la notification pour l’huissier, signature de l’accusé de réception pour le recommandé avec accusé, jour de la présentation du pli au domicile pour le recommandé simple, surlendemain de l’envoi pour une lettre simple.

Si le locataire est marié ou cohabitant légal et loue le logement principal du couple, à Bruxelles les congés doivent être envoyés séparément à chacun des époux.

Bail de 9 ans : le locataire

• Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans motif, avec 3 mois de préavis.
• S’il part pendant la première année, il doit au bailleur une indemnité de 3 mois de loyer ; pendant la deuxième, 2 mois ; pendant la troisième, 1 mois. Après 3 ans, aucune indemnité.
• Si le bailleur met lui-même fin au bail (occupation personnelle, travaux, sans motif), le locataire peut donner un préavis d’1 mois et ne doit aucune indemnité, même pendant les trois premières années.

À Bruxelles, l’indemnité se règle dans le décompte final et n’est pas à payer au moment du congé.

Bail de 9 ans : le bailleur

Le bailleur ne peut pas donner congé librement en cours de bail. Il dispose de trois possibilités :

1. Occupation personnelle, à tout moment, avec 6 mois de préavis. Le congé doit indiquer l’identité de l’occupant et son lien de parenté avec le bailleur. Pour un parent au troisième degré, le préavis ne peut pas expirer avant la fin des trois premières années. L’occupation doit commencer dans l’année qui suit le préavis et durer au moins 2 ans. À défaut, le locataire a droit à 18 mois de loyer, sauf circonstance exceptionnelle.
2. Travaux importants, à la fin du premier ou du deuxième triennat, avec 6 mois de préavis. Les travaux doivent toucher le corps du logement et coûter plus de trois années de loyer (deux années cumulées si plusieurs logements du même bailleur sont concernés). Ils doivent commencer dans les 6 mois et se terminer dans les 24 mois après la fin du préavis, sinon l’indemnité est aussi de 18 mois de loyer.
3. Sans motif, à la fin du premier ou du deuxième triennat, avec 6 mois de préavis et une indemnité de 9 mois (fin du premier triennat) ou 6 mois de loyer (fin du deuxième).

Le bail peut exclure ou limiter ces possibilités. À l’échéance des 9 ans, le bailleur doit notifier son congé au moins 6 mois avant, sans motif ni indemnité.

Bail de courte durée (3 ans maximum)

• À l’échéance : congé d’au moins 3 mois avant le terme, sans indemnité. En Wallonie, pour un bail de 3 mois ou moins, le congé est réputé donné par la signature du bail ou de sa prorogation. À Bruxelles, un bail de moins de 6 mois prend fin sans préavis et ne peut pas être résilié avant.
• Locataire : peut partir à tout moment avec 3 mois de préavis et une indemnité d’1 mois de loyer.
• Bailleur : peut mettre fin au bail uniquement après la première année, pour occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un proche, avec 3 mois de préavis et 1 mois de loyer d’indemnité. À Bruxelles, le locataire peut alors partir avec 1 mois de préavis, sans indemnité.
• Sans congé à temps : le bail est réputé conclu pour 9 ans (voir bail de résidence principale).

Bail de longue durée et bail à vie

Pour un bail de plus de 9 ans, chaque partie peut donner congé 6 mois avant l’échéance. L’indemnité du bailleur qui met fin au bail sans motif à la fin du troisième triennat (ou d’un triennat suivant) n’est que de 3 mois de loyer. Un bail à vie prend fin au décès du locataire ; sauf accord contraire, le bailleur ne peut pas y mettre fin pour occupation personnelle, travaux ou sans motif.

Prorogation pour circonstances exceptionnelles

En Wallonie, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation au bailleur par recommandé, au plus tard 1 mois avant l’expiration du bail, sous peine de nullité. À défaut d’accord, le juge peut l’accorder, en tenant compte de l’intérêt des deux parties. Une seule demande de renouvellement est possible. Pour Bruxelles, voyez la brochure officielle ou Bruxelles Logement.

Si le bail n’est pas enregistré

Un bail de résidence principale non enregistré dans les 2 mois ouvre au locataire le droit de partir sans préavis ni indemnité. En Wallonie, il faut d’abord mettre le bailleur en demeure d’enregistrer, avec un délai d’1 mois. Voir Enregistrer un bail.

Quel professionnel consulter

Un avocat spécialisé en droit du bail peut vérifier la forme et les délais d’un congé ou d’une mise en demeure. En cas de litige sur l’indemnité ou le motif, le juge de paix est compétent. Les deux Régions mettent à disposition des modèles de congé sur leurs sites (be.brussels et logement.wallonie.be).