Servitudes et mitoyenneté : le Code civil

Servitude : de quoi parle-t-on ?

Selon le Code civil, une servitude est « une charge grevant un immeuble, dit fonds servant » (article 3.114). Notaire.be résume : c’est un droit établi sur le bien d’un propriétaire au profit d’un autre bien. Elle est « attachée à un immeuble et non au propriétaire d’un immeuble ». Elle est active pour le fonds qui en bénéficie et passive pour celui qui la supporte.

Le Code civil classe les servitudes en apparentes (celles qui s’annoncent à un titulaire prudent et raisonnable, article 3.115) et non apparentes. Il les fait naître de deux manières (article 3.116) : par la loi ou par le fait de l’homme. Parmi les servitudes par le fait de l’homme :

• l’acte juridique : toutes les servitudes peuvent s’établir par acte, par exemple dans un acte notarié (article 3.117) ;
• la prescription acquisitive, pour les servitudes apparentes, selon les articles 3.26 et 3.27 (article 3.118) ;
• la destination du propriétaire : une servitude naît lorsqu’un propriétaire unique a divisé ses terrains alors qu’un lien existait déjà entre eux (article 3.119).

Le passage pour un terrain enclavé

Si un terrain n’a pas d’accès à la voie publique, son propriétaire peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins (article 3.135). Ce droit n’existe pas si le propriétaire dispose d’un fonds contigu non enclavé. Le juge fixe l’assiette du passage de façon qu’il soit le moins dommageable possible, avec une indemnité (article 3.136). Le passage cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire (article 3.137).

Les vues, les plantations et les racines

Le Livre 3 règle aussi les relations de voisinage au quotidien :

• Vues (article 3.132) : fenêtres et terrasses doivent se situer à une distance droite d’au moins 19 décimètres (1,90 m) de la limite des parcelles, avec des exceptions, par exemple une existence paisible de 30 ans.
• Plantations (article 3.133) : un arbre de 2 mètres ou plus se plante à 2 mètres de la limite, mesurés depuis le centre du tronc. Pour les autres plantations, la distance est de 0,5 m.
• Branches et racines (article 3.134) : le voisin peut couper ce qui dépasse « dans les soixante jours d’une mise en demeure par envoi recommandé ».
• Troubles de voisinage (article 3.101) : chaque voisin répond du trouble qui excède « la mesure des inconvénients normaux du voisinage ».

Mitoyenneté : clôtures et murs

« La mitoyenneté est un droit de copropriété d’une clôture séparative » (article 3.103). Elle peut concerner un mur, une haie, un fossé, une palissade ou un grillage. Les règles à connaître :

• Présomption de moitié : chaque voisin est présumé copropriétaire pour moitié (article 3.104).
• Clôture sur la limite : les clôtures réalisées sur la limite, ou à cheval sur celle-ci, sont présumées mitoyennes (article 3.105). Un mur est présumé appartenir au propriétaire du fonds vers lequel son sommet est incliné.
• Construire une clôture commune : chaque propriétaire peut exiger que le voisin participe à son édification (article 3.106).
• Entretien et réparations : les charges sont supportées par les copropriétaires, chacun selon ses droits (article 3.112). Un copropriétaire peut échapper aux grosses réparations en abandonnant son droit de mitoyenneté à l’autre.
• Exhausser un mur : un copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen, à ses frais (article 3.111).
• Actes seul : chacun peut faire seul les actes conservatoires ou d’administration provisoire (article 3.110).

Notaire.be rappelle que, sans précision dans l’acte, c’est le Code civil qui s’applique, avec des présomptions comme celle selon laquelle « tout mur servant de séparation entre bâtiments est supposé mitoyen ».

Comment une servitude prend fin

• Non-usage pendant 30 ans (article 3.126). Notaire.be donne l’exemple d’un ancien droit de passage non utilisé depuis plus de 30 ans.
• Réunion des fonds : la servitude s’éteint lorsque le fonds servant et le fonds dominant appartiennent au même propriétaire (article 3.127).
• Perte d’utilité : le juge peut ordonner la suppression d’une servitude qui a perdu toute utilité (article 3.128).
• Abandon du fonds : le propriétaire du fonds servant peut abandonner le fonds ou la partie nécessaire au propriétaire du fonds dominant, avec son accord (article 3.122).

Avant d’acheter : le titre de propriété

Pour savoir si un mur est mitoyen ou si une servitude existe, notaire.be conseille de consulter le titre de propriété, et de l’analyser en détail avant la signature du compromis. Les actes notariés contiennent une clause : l’acquéreur doit respecter toutes les servitudes existantes. Si un doute demeure, interrogez le notaire sur la portée de ces clauses. Pour le compromis, voyez le guide compromis de vente. Si le bien est en copropriété, les parties communes suivent d’autres règles : voyez copropriété et syndic.

Le rôle du géomètre

Le bornage fixe la limite entre deux terrains. Selon l’Ordre des géomètres-experts, « tout propriétaire a le droit de faire borner son terrain », et peut faire appel à tout géomètre-expert indépendant, inscrit au tableau de l’Ordre en qualité de membre actif, quelle que soit sa Région. Le géomètre chargé de la mission doit inviter les voisins. Un voisin invité peut demander une copie du plan de bornage et vérifier qu’il est conforme à la réalité. S’il veut le faire contrôler par un autre géomètre-expert, cette démarche est à ses frais.

Un plan de bornage ne remplace pas le titre de propriété : il précise où passe la limite, ce qui compte pour savoir où se situe une clôture. Voyez le guide géomètre-expert pour le titre protégé et la vérification de l’inscription.

Quel professionnel consulter

Le notaire lit le titre de propriété et vous explique les clauses de servitudes. Le géomètre-expert mesure, borne et établit le plan. Nous ne donnons pas de conseil personnalisé : un voisin, un notaire ou un juge peut avoir une lecture différente d’une situation précise.