Zone inondable : ce qu'il faut savoir avant d'acheter

Les cartes officielles

Wallonie

La carte de l’aléa d’inondation est « l’outil de référence en Wallonie » selon le Service public de Wallonie. Elle couvre deux situations :

• le débordement de cours d’eau, montré en zones d’aléa ;
• le ruissellement dans les vallons secs, montré en axes d’aléa.

L’aléa a quatre niveaux : très faible, faible, moyen, élevé. Il combine la fréquence de l’événement et son ampleur (hauteur d’eau ou débit). Les cartes reposent sur des scénarios de période de retour de 25 ans et plus : une zone cartographiée peut donc être inondable sans avoir été inondée récemment. Le Gouvernement wallon a choisi, le 17 avril 2025, une révision « au fil de l’eau » : la carte sera mise à jour quand de nouvelles données arriveront.

On la consulte sur le Géoportail de la Wallonie (WalOnMap), avec la couche LIDAXES pour le ruissellement. Selon le SPW, la carte peut être mise à jour tous les 6 ans.

Bruxelles

La carte de Bruxelles Environnement (version 2025) se consulte par adresse. On clique sur un carré de 10 m² pour connaître la cause (pluie, rivière, remontée de nappe, égout), la fréquence et la hauteur d’eau potentielle. Si aucun carré n’apparaît, aucun risque n’est modélisé à cet endroit.

La carte est indicative : un lieu non cartographié n’est pas garanti sans inondation, et un lieu cartographié n’est pas certain d’être inondé, car les protections individuelles ne sont pas modélisées. Pour les égouts, la modélisation est incomplète (73 % des bâtiments).

Ce que doit dire le vendeur

Le modèle de compromis du notaire prévoit, pour chaque Région, une clause « zones inondables ».

• Wallonie : le vendeur déclare si le bien se trouve ou non dans une zone de la cartographie du Géoportail avec un risque faible, moyen ou élevé, par débordement ou par ruissellement. Il déclare aussi s’il sait que le bien a déjà été inondé et décrit l’étendue. L’acheteur est informé que cette situation peut entraîner des restrictions ou un refus de permis, à l’appréciation de l’administration.
• Bruxelles : le vendeur déclare si le bien est en zone d’aléa faible, moyen ou élevé, ou hors zone, avec un renvoi à la cartographie de Bruxelles Environnement.

Le SPW écrit par ailleurs que les notaires doivent informer l’acquéreur de la situation d’un bien par rapport à l’aléa d’inondation lors de la vente. Cela ne vous dispense pas de regarder la carte vous-même avant le compromis.

Une zone non cartographiée n’est pas une garantie. Le SPW signale que des terrains déjà inondés peuvent manquer à la carte, et que les services Urbanisme et Environnement de la commune les connaissent souvent. Il recommande vivement de s’y renseigner avant tout achat. Si la carte ne correspond pas au terrain, on peut fournir à l’administration les éléments qui le prouvent. Voir aussi renseignements urbanistiques.

L’effet sur le permis

En Wallonie, la carte est consultée dans les demandes de permis : le CoDT demande de consulter les services compétents quand le projet est en zone d’aléa d’inondation. La commune peut refuser le permis ou l’assortir de conditions. Pour un avis officiel sur un avant-projet, le SPW cite le certificat d’urbanisme n°2, à demander à la commune. Si vous achetez pour construire ou rénover en profondeur, lisez acheter un terrain à bâtir.

L’assurance

Les zones d’aléa élevé de la carte wallonne correspondent aux « zones à risque » de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d’assurance terrestre. Le SPW explique ce que cela signifie :

• les assureurs peuvent refuser de couvrir les biens situés dans ces zones ;
• ils peuvent refuser de couvrir un bâtiment construit dans une zone à risque, 18 mois après la publication de la nouvelle zone ;
• l’aléa élevé répond à deux critères de l’arrêté royal du 12 octobre 2005 : une récurrence de 25 ans ou moins et une hauteur d’eau d’au moins 30 cm.

Avant de signer le compromis, demandez à votre assureur ce qu’il couvrirait pour cette adresse précise. Ajoutez dans le compromis une condition suspensive liée à l’assurance si le bien est en zone d’aléa. Si vous empruntez, parlez-en tôt à votre courtier en crédit.

Que faire en pratique

1. Tapez l’adresse sur la carte de la Région (WalOnMap ou carte de Bruxelles Environnement).
2. Notez les niveaux d’aléa : débordement, ruissellement, égout, nappe.
3. Demandez au vendeur si le bien a déjà été inondé.
4. Demandez à la commune ce qu’elle sait du quartier.
5. Faites chiffrer l’assurance.
6. Si vous voulez transformer ou agrandir, demandez un CU2 avant d’acheter.

Quel professionnel consulter

L’assureur ou un courtier en assurances dit ce qui serait couvert à cette adresse. Le notaire reprend la déclaration du vendeur dans le compromis. Un architecte peut juger des travaux possibles ou des protections à prévoir. Pour des mesures précises sur le terrain, un géomètre-expert peut aider.