Overstromingsgevoelig gebied: informatieplicht bij aankoop

Wat de informatieplicht inhoudt

De Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid (CIW) omschrijft het zo: de plicht geldt voor iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een onroerend goed verkoopt, voor meer dan negen jaar verhuurt, inbrengt in een vennootschap of een vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht overdraagt. Ze geldt voor de vastgoedmakelaar, voor de notaris en voor de eigenaar. Ze geldt niet enkel voor woningen, maar voor alle onroerend goed: ook weiland, bouwgrond en bos.

Wat moet de verkoper vermelden?

• de perceelscore (P-score) en, als er een gebouw staat, de gebouwscore (G-score);
• de ligging in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone;
• volgens het rapport dat bij de akte hoort, ook de ligging in een signaalgebied.

De informatie staat in de advertentie of op de website, in het compromis en in de akte. Op een klein bord met enkel « te koop » en een telefoonnummer is geen vermelding vereist. Bij een score D hoort in de publiciteit bovendien een overstromingssymbool.

De scores van A tot D

Zowel het perceel als het gebouw krijgt een score voor drie mogelijke overstromingsbronnen: de zee (kustoverstroming), grotere waterlopen (rivieren die buiten hun oevers treden) en intense neerslag. De meest kritieke bron bepaalt de eindscore. Volgens de CIW betekent elke letter:

Het onderscheid tussen P en G is belangrijk. Een perceel kan overstromingsgevoelig zijn terwijl het gebouw, bijvoorbeeld door zijn bouwwijze, een betere score heeft. Daarom vraagt u beide scores op.

Waar vindt u de gegevens?

Op het geoloket Waterinfo (waterinfo.vlaanderen.be/informatieplicht) kiest u een perceel en maakt u een overstromingsrapport aan met de P-score en de G-score. Het rapport zegt ook of het symbool nodig is. De overstromingsscore maakt bovendien deel uit van de Woningpas, het digitale paspoort van een woning.

Vóór 2023 bestonden er kaarten met « mogelijk » en « effectief » overstromingsgevoelige gebieden. Die termen zorgden voor verwarring en zijn vervangen door de scores en nieuwe kaarten. Een oude advertentie of een oud document met die termen is dus niet meer de maatstaf.

Het overstromingsattest

Is de score volgens de eigenaar te streng, of heeft hij maatregelen genomen om overstromingsschade te voorkomen, dan kan hij op eigen kosten een erkend deskundige overstromingsattest laten langskomen. Die kan de G-score en de P-score bijstellen op basis van de gebouwkenmerken, de bouwwijze of de genomen beschermingsmaatregelen. Het attest blijft 1 jaar geldig. De Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) publiceert de lijst van erkende deskundigen.

Als koper kunt u de verkoper om dit attest vragen wanneer hij beweert dat zijn woning overstromingsveilig is gebouwd of verbouwd. Een mondelinge geruststelling volstaat niet: de score in het rapport en een eventueel attest zijn de documenten die tellen.

De watertoets bij bouwen en verbouwen

Wilt u na de aankoop bouwen, uitbreiden of verbouwen, dan speelt een tweede instrument: de watertoets. Bij een vergunningsaanvraag gaat de bevoegde overheid na of het project schade aan het watersysteem veroorzaakt en of maatregelen nodig zijn. Sinds 1 januari 2023 geldt een vernieuwde procedure, waarbij ook de advieskaart (waterinfo.be/watertoets) wordt geraadpleegd. Die kaart toont enkel aan welke instanties advies moet worden gevraagd. Ze zegt niets over de overstromingskans.

De VMM merkt op dat in overstromingsgevoelige gebieden vaak specifieke bouwverplichtingen of -beperkingen gelden. Informeer u daarom bij de gemeente, vóór u een renovatie of uitbreiding plant. Voor een gesprek over een perceel kunt u ook terecht bij de bevoegde waterloopbeheerder, die de recentste gegevens heeft. De gemeente weet wie dat is.

Wat doet u als koper concreet?

1. Vraag de scores al bij het bezoek of zodra u een bod overweegt, niet pas bij de akte.
2. Maak zelf het overstromingsrapport aan op het geoloket. Dat kan online; een tarief voor die zoekactie lazen wij niet.
3. Controleer of de advertentie de scores en, bij score D, het symbool vermeldt.
4. Lees in het compromis de waterparagraaf. Bij een openbare verkoop via Biddit staat in de verkoopsvoorwaarden een verklaring van de notaris op grond van artikel 1.3.3.3.2 van het decreet van 18 juli 2003 over het integraal waterbeleid, met de scores.
5. Stel vragen over de verzekering van het gebouw aan uw verzekeraar vóór u tekent. Een verzekeringsvoorwaarde die u niet kent, kan de aankoop duurder maken dan de prijs laat vermoeden.

Welke professional raadplegen

De notaris controleert of de waterparagraaf en het overstromingsrapport in de akte staan. Een vastgoedmakelaar moet de scores in de publiciteit vermelden. Voor een technische inschatting van de bouwwijze of beschermingsmaatregelen is een erkend deskundige overstromingsattest de aangewezen persoon. Lees ook onze gidsen over stedenbouwkundige inlichtingen en de notaris.