Een renovatiewoning kopen in Vlaanderen: verplichtingen

Wat de renovatieverplichting precies zegt

Het Energiedecreet laat de Vlaamse Regering bepalen dat residentiële gebouwen bij een verkoop, ruil, schenking of inbreng in een rechtspersoon in volle eigendom, of bij het vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht, binnen een gestelde termijn na de authentieke akte aan een minimaal energieprestatieniveau moeten voldoen. Het Energiebesluit werkt dat uit voor woningen (artikel 9.3.4):

• akte vanaf 1 januari 2023: label D;
• akte vanaf 1 januari 2028: label C voor eengezinswoningen en appartementen;
• akte vanaf 1 januari 2035: label B voor eengezinswoningen, label C voor appartementen;
• latere stappen volgen in 2040 en 2045.

De verplichting rust op de eigenaar, de opstalhouder of de erfpachter. Een woning met een geldig EPC dat bij de akte al label D of beter toont, hoeft niet opnieuw een EPC te laten opmaken; wel mag u de in dat EPC vermelde installaties of constructies enkel wijzigen als ze minstens dezelfde prestaties blijven leveren. Is er geen goed label, dan moet u binnen de termijn een nieuw EPC voorleggen dat het hele gebouw of de hele eenheid dekt.

Vijf of zes jaar?

De vlaanderen.be-pagina over het renovatiekrediet vermeldt nog een termijn van vijf jaar na de akte. De geconsolideerde tekst van het Energiebesluit die sinds 1 september 2026 geldt, spreekt van zes jaar. Welke termijn voor uw akte geldt, hangt af van de datum van uw akte. Vraag het uw notaris, die in de akte moet vermelden welke verplichtingen gelden, en controleer het bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Deze regels veranderen vaak: lees de actuele tekst op vlaanderen.be voor u tekent.

Wie is vrijgesteld?

De tekst voorziet onder meer in vrijstelling voor:

• een gebouw dat binnen zes jaar na de verkoop wordt gesloopt;
• een beschermd monument of een gebouw in een beschermd stads- of dorpsgezicht of op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed;
• bepaalde overdrachten tussen echtgenoten of wettelijk samenwonenden van een deel van de woning die zij beiden bewonen, en bepaalde overdrachten bij echtscheiding.

De verkoper moet het vermelden

Wie een woning verkoopt, moet in de publiciteit en in het compromis vermelden dat er verplichtingen gelden. De notaris moet in de akte vermelden welke verplichtingen gelden (Energiedecreet, artikel 11.2/2.1). Ontbreekt dat, vraag dan om aanvulling vóór u tekent.

De boete

Stelt het VEKA vast dat de minimale eisen of het minimale label bij een woning niet zijn gehaald, dan kan het per woning die niet voldoet een administratieve geldboete opleggen van 500 tot 5 000 euro. Het VEKA legt ook een nieuwe termijn op waarbinnen u alsnog moet voldoen. Blijft u in gebreke, dan kan een nieuwe boete volgen (Energiedecreet, artikel 13.4.9/1). Een boete maakt de verplichting dus niet ongedaan.

Wat u controleert vóór u een renovatiewoning koopt

Laat u de woning niet enkel op het oog beoordelen. Vraag vóór uw bod:

1. Het EPC: welk label en welke aanbevelingen? Daaruit blijkt of de verplichting speelt en hoeveel werk ze vraagt.
2. Het asbestattest voor gebouwen van vóór 2001: zie onze gids over het asbestattest. Wie renoveert, moet vaak extra asbestonderzoek laten uitvoeren.
3. De keuring van de elektrische installatie: volgens notaris.be is een nieuwe keuring nodig als de installatie van vóór 1/10/1981 dateert, of van daarna maar met een keuringsrapport ouder dan 25 jaar, of als ze is uitgebreid of gewijzigd of als de aansluiting is verzwaard.
4. De stookolietank, indien aanwezig, en de bodemattesten: zie onze gids over het bodemattest.
5. De stedenbouwkundige situatie: zie stedenbouwkundige inlichtingen. Voor bouwen en verbouwen is vaak een omgevingsvergunning nodig; in sommige gevallen volstaat een melding of is er een vrijstelling. Informeer bij de gemeente of het omgevingsloket vóór u offertes laat opmaken.
6. De overstromingsscore: zie overstromingsgevoelig gebied.

Financiering van de renovatie

• Renovatiekrediet na aankoop. Wie een woning of appartement met label E of F koopt en een hypothecaire lening neemt, kan een renovatielening met rentesubsidie aanvragen. Ze kan enkel samen met een hypothecaire lening voor de aankoop, de maximale looptijd is 20 jaar en mag niet langer zijn dan die van de hoofdlening. U betaalt de overeengekomen rente aan uw kredietgever en de Vlaamse overheid betaalt u jaarlijks de subsidie terug via het VEKA. Vijf jaar na de akte controleert het VEKA of er een nieuw EPC is dat het beoogde label bevestigt.
• Mijn VerbouwLening. Een lening van maximaal 60 000 euro met een looptijd van maximaal 25 jaar, voor woningen die vóór 2006 zijn gebouwd (voor warmtepompen en zonnepanelen gelden aangepaste voorwaarden). U kunt ze aanvragen op basis van offertes. Raadpleeg de actuele voorwaarden en de rentevoet op vlaanderen.be.
• Mijn VerbouwPremie. U kunt de premie aanvragen voor het huis of de privatieve delen van het appartement waarvan u eigenaar bent en dat u op de aanvraagdatum als hoofdverblijfplaats bewoont. Wie belegt in een gebouw dat hij niet bewoont, komt enkel in aanmerking voor de energiepremies. De premiebedragen veranderden de laatste tijd; raadpleeg de simulator op vlaanderen.be.

Welke professional raadplegen

Een energiedeskundige maakt het EPC op en vertelt welke werken het label doen stijgen: zie de energiedeskundige. De notaris controleert de vermeldingen over de renovatieverplichting en de btw-regeling: de notaris. Een kredietbemiddelaar helpt u de renovatielening en de hypothecaire lening te combineren: de kredietbemiddelaar. Lees ook onze gids over de renovatieverplichting en de Mijn VerbouwPremie.