Registratiebelasting Vlaanderen: tarieven en vrijstellingen

De tarieven op een rij

De registratiebelasting is een belasting op de aankoop van een onroerend goed. Volgens vlaanderen.be betalen de kopers ze. Enkele tarieven in Vlaanderen:

• 12 %: het algemeen tarief, bijvoorbeeld voor een tweede verblijf of een woning die u koopt om te verhuren. Dit tarief geldt sinds 1 januari 2022 en wordt bepaald door de datum van het compromis: een compromis uit 2021 behoudt 10 %.
• 2 %: de enige eigen woning, voor akten vanaf 1 januari 2025.
• 10 %: onbebouwde landbouwgronden en natuurgoederen met een beheerplan type 2 of type 3.
• 1 %: een enige eigen woning die een beschermd monument is, mits de werken tijdig worden uitgevoerd.
• 1,5 %: de aankoop van een sociale woning.

Voor een nieuwbouwwoning of een nog “nieuwe” woning geldt meestal 21 % btw in plaats van registratiebelasting. Een woning is nieuw tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname. Een bouwgrond die samen met het nieuwe gebouw wordt verkocht, valt enkel onder btw als de voorwaarden samen vervuld zijn (btw-verkoop, gelijktijdige overdracht, dezelfde verkoper). Anders betaalt u 12 % op de grond.

Het tarief van 2 % voor de enige eigen woning

Het tarief van 2 % hangt af van de datum van de notariële akte, niet van het compromis. Een compromis uit 2024 met een akte in 2025 krijgt dus 2 %. Een compromis en een akte in 2024 kregen nog 3 %. Voorwaarden, telkens beoordeeld per koper:

• Enkel natuurlijke personen. Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 moeten alle kopers natuurlijke personen zijn die samen en tegelijk kopen. Koopt een rechtspersoon mee, dan verliest iedereen het verlaagd tarief en geldt 12 %.
• Volle eigendom. Kopen van vruchtgebruik of blote eigendom apart valt buiten het verlaagd tarief.
• Een echte verkoop tegen een prijs in geld. Ruil of onttrekking uit een vennootschap komt niet in aanmerking.
• Een woning, geen bouwgrond. Een garage of tuin die u samen met de woning koopt, kan onder voorwaarden meetellen.
• Geen andere woning of bouwgrond. U mag in België of in het buitenland geen volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.
• Inschrijving op het adres. U schrijft zich binnen drie jaar na de akte in op het nieuwe adres. Voor akten vanaf 1 januari 2026 moet die inschrijving bovendien minstens één jaar zonder onderbreking blijven duren. Elke koper verbindt zich daartoe afzonderlijk.

Nog een andere woning bezitten

Bezit u bij de aankoop nog een andere woning, dan kan het verlaagd tarief toch gelden als u zich ertoe verbindt die te verkopen. De termijn is twee jaar na de akte (akten vanaf 30 december 2022). Bij een verbintenis tot ingrijpende energetische renovatie of voor een beschermd monument bedraagt de termijn drie jaar. De akte moet de andere woning vermelden. U kunt het verlaagd tarief ook achteraf bekomen via een teruggave als u tijdig verkoopt.

De bijkomende vermindering van 1.867 euro

Voor een “bescheiden” enige eigen woning komt er een vermindering van de verschuldigde belasting bij. Voor akten vanaf 1 januari 2025 bedraagt ze 1.867 euro. Voor die akten is het maximum van de aankoopprijs:

Zijn er meerdere kopers, dan wordt het bedrag verdeeld in verhouding tot ieders aandeel in de aankoop. Voor het tarief met een verbintenis tot ingrijpende energetische renovatie voorziet vlaanderen.be voor akten vanaf 1 januari 2025 geen bijkomende vermindering meer.

Voorbeelden

Enige eigen woning, alle voorwaarden vervuld:

Een tarief van 3 % vanaf 2027?

Vlaanderen.be meldt dat de Vlaamse Regering het tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 naar 3 % wil optrekken, tenzij de wetgever een andere regeling aanneemt. Op 14 oktober 2026 is dat een voornemen. Hoe de overgang voor lopende compromissen zal werken, staat niet op de pagina: vraag het aan uw notaris voor u tekent.

Wie betaalt en wanneer?

De notaris past het juiste tarief toe bij het opstellen van de akte. De akte moet vermelden dat u het verlaagd tarief uitdrukkelijk vraagt, dat de voorwaarden vervuld zijn en dat u zich verbindt tot de inschrijving. U betaalt het bedrag vooraf aan de notaris. Na het aanslagbiljet van de Vlaamse Belastingdienst betaalt de notaris de verschuldigde belasting. De infofiche van notaris.be vermeldt dat het verkooprecht binnen vier maanden na de ondertekening van de authentieke akte moet worden betaald. Het modelcompromis van notaris.be wijst erop dat de belastingdienst zowel de koper als de verkoper kan aanspreken. Dat is een hoofdelijke verbintenis, en bij laattijdige betaling kan een boete volgen.

Wat als u een voorwaarde niet naleeft?

De Vlaamse Belastingdienst controleert de naleving drie maanden vóór elke termijn en stuurt een herinneringsbrief. Die brief is geen wettelijke verplichting: u blijft zelf verantwoordelijk. Voldoet u niet aan een voorwaarde, dan betaalt u het verschil tussen het normale en het verlaagde tarief, vermeerderd met 20 % belastingverhoging. Een bijkomende vermindering moet u dan ook terugbetalen.

Welke professional raadplegen

De notaris van uw dossier berekent de exacte belasting, controleert uw voorwaarden en neemt de vermeldingen in de akte op. Een notaris is dus de eerste gesprekspartner. Een kredietbemiddelaar helpt bij het financieringsplan. Een makelaar kent de prijsgrenzen van de buurt.