Droits d'enregistrement : taux et abattements par Région

Les taux normaux

Les droits d’enregistrement sont une taxe sur l’achat d’un bien existant. Ils sont calculés sur le prix et les charges. Chaque Région fixe ses taux.

• Bruxelles-Capitale : 12,5 %.
• Wallonie : 12,5 %.
• Flandre : 12 %.

Ce taux normal s’applique, par exemple, à un bien acheté pour le louer, à une seconde résidence ou à un achat par une société. Sans les conditions du régime favorable, 300 000 € coûtent donc 37 500 € en Wallonie et 36 000 € en Flandre.

Bruxelles : l’abattement de 200 000 €

À Bruxelles, il n’y a pas de taux réduit. La Région applique un abattement : les 200 000 premiers euros ne sont pas taxés. L’avantage maximal est de 25 000 €. Le reste est taxé à 12,5 %.

L’abattement n’existe que si le montant total (prix et charges) ne dépasse pas 600 000 €. Attention : ce n’est pas progressif. À 600 001 €, vous perdez tout l’abattement et vous payez 12,5 % sur l’ensemble, soit 75 000,13 €.

Conditions principales :

• le bien est situé en Région de Bruxelles-Capitale et sert à l’habitation, en tout ou en partie ;
• vous êtes une personne physique et vous achetez la totalité en pleine propriété ;
• à la date du compromis, vous ne possédez pas déjà un autre bien d’habitation en pleine propriété (exception : vous le revendez dans les 2 ans, et les droits vous sont alors restitués) ;
• vous établissez votre résidence principale dans le bien dans les 3 ans ;
• vous y restez domicilié 5 ans sans interruption. Depuis le 1er avril 2023, si vous partez plus tôt, la restitution est calculée au prorata des années non écoulées.

L’abattement complémentaire PEB

Si vous rénovez, un abattement supplémentaire de 25 000 € par classe énergétique gagnée est possible. Il faut gagner au moins deux classes PEB dans les 5 ans, et le délai pour vous domicilier passe de 3 à 5 ans. Il dépend de l’abattement principal et en suit les conditions de fond.

Wallonie : le taux réduit de 3 %

Depuis le 1er janvier 2025, la Wallonie applique 3 % sur toute la valeur d’acquisition pour l’habitation propre et unique. Il n’y a pas de plafond de prix. L’ancien abattement et l’ancien régime « habitation modeste » ont disparu.

Conditions principales :

• vous êtes une ou plusieurs personnes physiques et vous achetez la totalité en pleine propriété ;
• vous n’avez pas d’autre logement en pleine propriété (un bien à l’étranger compte). Si vous en avez un, vous vous engagez à le vendre dans les 3 ans ;
• vous vous domiciliez dans le bien dans les 3 ans (5 ans pour un terrain à bâtir, une construction ou un achat sur plan) ;
• vous y restez domicilié au moins 3 ans sans interruption.

Si l’acte ne contient pas les mentions requises, le taux de 12,5 % s’applique, avec restitution possible dans les 2 ans. Si vous ne respectez pas vos engagements, vous payez la différence avec 12,5 %, plus l’intérêt légal, sauf force majeure. Acheter avec une société vous prive du taux réduit.

Flandre : 2 % et réduction de 1 867 €

En Flandre, le taux normal de 12 % passe à 2 % pour l’« enige eigen woning » (habitation propre et unique), pour les actes depuis le 1er janvier 2025.

Conditions principales (version en vigueur depuis le 1er janvier 2026) :

• seules des personnes physiques achètent, ensemble et en même temps ; une société co-acheteuse fait tomber tout le monde à 12 % ;
• vous achetez la totalité en pleine propriété d’une habitation (pas d’un terrain à bâtir) ;
• à la date de l’acte, vous n’êtes pas seul propriétaire d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir (sauf vente dans les 2 ans) ;
• vous vous inscrivez à l’adresse dans les 3 ans et vous y restez inscrit au moins 1 an.

Une réduction de 1 867 € s’ajoute si la base imposable ne dépasse pas 220 000 €. Le plafond est de 240 000 € dans les villes-centres et dans les communes de la périphérie flamande. Ces montants viennent du code fiscal flamand consolidé.

Le 1 % pour rénovation énergétique importante est fermé aux conventions signées à partir de 2025. Le gouvernement flamand a annoncé un passage à 3 % au 1er janvier 2027. Au 13 octobre 2026, ce n’est pas voté, et les compromis signés avant cette date devraient garder 2 %.

Exemples chiffrés

Habitation propre et unique, achat de 300 000 €, sans crédit, toutes conditions remplies :

Autre cas en Flandre, à 200 000 € hors ville-centre : 200 000 × 2 % = 4 000 €, moins 1 867 €, soit 2 133 €. À Bruxelles, un bien à 200 000 € ne paie aucun droit de vente grâce à l’abattement.

Délai de paiement

Les droits « doivent être payés dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis de vente » (notaire.be, infofiches de juillet 2025). En pratique, le notaire présente l’acte à l’enregistrement et paie les droits avec l’argent que vous lui avez versé : demandez-lui le calendrier de votre dossier.

Achat neuf sous TVA

Un logement neuf vendu avec la TVA ne paie pas le droit de vente sur le bâtiment. Une habitation reste « neuve jusqu’au 31 décembre de la deuxième année » qui suit sa première mise en service, et la vente se fait alors « le plus souvent sous le régime de la TVA (21%) » (notaire.be, « Droits d’enregistrement ou TVA ? »). Le terrain n’est soumis à la TVA que s’il est vendu en même temps que le bâtiment, au même acheteur ; sinon, il paie les droits d’enregistrement. Pour la Flandre, vlaanderen.be confirme l’exemption du droit de vente quand la TVA est due. Demandez au vendeur si la vente est faite sous TVA ou sous droits d’enregistrement.

Quel professionnel consulter

Le notaire de votre dossier est la personne qui calcule les droits exacts, vérifie vos conditions et rédige les mentions qui vous donnent droit au régime favorable. Un courtier en crédit peut intégrer ces frais dans votre plan de financement.