Vendre un bien en indivision ou reçu en héritage

Vendre ensemble

Si tous les indivisaires sont d’accord, le bien peut être vendu, de gré à gré ou en vente publique chez un notaire. Le prix sert d’abord à payer les dettes (solde du crédit hypothécaire, frais de vente). Le reste est réparti selon les droits de chacun. Les démarches de vente restent celles d’une vente classique : voir les étapes pour vendre sa maison.

Tous les indivisaires signent le compromis et l’acte, ou donnent une procuration. Mettez-vous d’accord à l’avance sur le prix minimum, l’agence éventuelle et la répartition des frais. Si un indivisaire hésite, la discussion se règle mieux avec un notaire avant la mise en vente.

Rester en indivision : la convention d’indivision

Les indivisaires peuvent convenir de rester en indivision. Selon notaire.be, cette convention ne peut les lier que pour cinq ans au maximum. Elle peut être renouvelée, sans limite légale du nombre de renouvellements. Une convention plus longue n’est pas nulle, mais elle ne lie que pendant cinq ans.

Racheter les parts des autres

Un indivisaire peut acheter les parts des autres : c’est la cession de droits indivis. Le prix doit refléter ce que chacun recevrait d’une vente. Notaire.be indique pour ce cas un droit d’enregistrement de 1 % (2,5 % en Flandre). La page décrit une assiette calculée sur l’ensemble du bien quand l’acheteur devient seul propriétaire, et sur la part transférée dans le cas contraire. Comme les textes diffèrent selon les Régions, faites calculer le montant par votre notaire.

Droits de partage : l’exemple bruxellois

À Bruxelles, be.brussels indique que le droit de partage est de 1 %. Il est dû quand les copropriétaires se partagent le bien, ou quand l’un cède sa part à un autre indivisaire (par exemple un époux qui rachète la part de l’ex-époux). La base est la valeur conventionnelle, qui ne peut pas être inférieure à la valeur vénale.

• Si l’indivision continue après le transfert, le droit porte sur la valeur des parts transférées.
• Si le transfert met fin à l’indivision entre tous les copropriétaires, il porte sur la valeur de l’ensemble.

Exemple de be.brussels : un immeuble de 300 000 € appartient à A, B et C à 1/3 chacun. A cède son tiers (100 000 €) à B : droit de 1 000 €. Plus tard, B cède ses 2/3 (200 000 €) à C, qui devient seul propriétaire : le droit porte sur 300 000 € et vaut 3 000 €.

Pour la Wallonie, les pages officielles consultées ne donnent pas le taux : demandez-le à votre notaire ou au SPW Fiscalité. En Flandre, notaire.be mentionne 2,5 %. Une page de notaire.be non datée, sans précision de Région, cite 2,5 % pour des cohabitants de fait et 1 % pour des époux et cohabitants légaux : voir acheter à deux. Le taux applicable dépend de la Région et de votre situation : confirmez-le avec le notaire.

En cas de désaccord

Personne ne peut être obligé de rester dans l’indivision. Selon notaire.be, un indivisaire peut saisir le tribunal de première instance. Le tribunal ordonne la sortie d’indivision et désigne un notaire pour conduire la vente. Une vente publique suit, avec possibilité de surenchère. Un appel suspend la procédure. Cette voie est décrite comme plus longue et plus coûteuse. Mieux vaut chercher un accord, par exemple via un notaire neutre ou un médiateur.

Bien reçu en héritage

Dès qu’il y a plusieurs héritiers, ils deviennent copropriétaires des biens du défunt. Ils choisissent ensuite de rester en indivision ou de partager.

• Partage amiable : si tous les héritiers sont d’accord, ils se répartissent les biens comme ils le souhaitent. Pour un immeuble, le notaire fait inscrire la décision à la conservation des hypothèques.
• Partage judiciaire : en cas de désaccord, un héritier saisit le tribunal, qui ordonne le partage et désigne en principe un notaire. La procédure est longue et coûteuse. Les héritiers peuvent s’entendre à tout moment, devant le notaire ou le tribunal, et l’accord les lie définitivement.
• Vente de l’immeuble : le partage en nature est privilégié. L’immeuble est vendu si les parties le décident ou s’il ne peut pas être partagé en nature. En cas de vente publique, le notaire fixe le cahier des charges.

Le notaire établit un état liquidatif et un projet de partage. Un héritier peut le contester par écrit (les « contredits »), dans des délais légaux, et le tribunal tranche. Le notaire désigné est neutre et impartial.

Et la plus-value ?

Notaire.be indique que la règle de taxation d’un bien bâti revendu en moins de 5 ans vise l’achat et la donation, pas la succession. Voir la plus-value immobilière. Pour les droits de succession et la donation, voir la donation immobilière.

Quel professionnel consulter

Le notaire est la personne clé : il calcule les droits, rédige la convention, prépare le projet de partage et procède à la vente. Un avocat peut intervenir en cas de désaccord ou de procédure. Un agent immobilier peut vendre le bien, avec l’accord de tous les indivisaires : voir le contrat de courtage. Un géomètre-expert peut aider si le bien doit être divisé : voir le géomètre-expert.