Bail de résidence principale : durées et règles

Deux Régions, deux textes

À Bruxelles, les règles figurent dans le Code bruxellois du Logement. En Wallonie, elles figurent dans le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Les deux textes se ressemblent beaucoup, mais pas sur tous les points : nous signalons les différences. La Flandre a son propre régime, que nous ne détaillons pas ici : consultez vlaanderen.be si le bien s’y trouve. C’est la Région où se situe le logement qui compte, pas celle où vous habitez.

Quand parle-t-on de « résidence principale » ?

Le régime s’applique quand le locataire installe sa résidence principale dans le logement, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur. En Wallonie, une clause qui interdit d’y établir sa résidence principale est réputée non écrite, sauf justification expresse et sérieuse. Si le locataire y établit sa résidence principale en cours de bail, avec l’accord écrit du bailleur, le régime s’applique aussi. Dans ce cas, le bail prend cours à la date de cet accord (décret wallon, art. 52).

Ces règles sont en grande partie impératives : une clause du contrat qui y déroge peut être écartée.

Le bail doit être écrit. Le contrat mentionne notamment l’identité des parties, la date de début, la durée, le loyer hors charges et la désignation du bien. Il est enregistré (voir Enregistrer un bail). À Bruxelles, le contrat reprend aussi le loyer de référence du bien ou l’intervalle de loyers qui figure sur loyers.brussels.

Le bail de 9 ans : la règle de base

Un bail de résidence principale est réputé conclu pour 9 ans. À Bruxelles, c’est vrai même s’il ne mentionne aucune durée, ou s’il prévoit une durée comprise entre 3 et 9 ans : un bail de 5 ans sera traité comme un bail de 9 ans.

À l’échéance des 9 ans, le bail prend fin si un congé a été notifié au moins 6 mois avant par le bailleur. En Wallonie, le locataire doit notifier le sien au moins 3 mois avant. Sans congé, le bail est prorogé de 3 ans aux mêmes conditions, à chaque fois. Les parties peuvent alors y mettre fin tous les trois ans.

Pendant les 9 ans, le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans trois cas :

• occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un proche (congé de 6 mois, possible à tout moment) ;
• faire des travaux importants, à la fin du premier ou du deuxième triennat ;
• sans motif, à la fin du premier ou du deuxième triennat, moyennant une indemnité.

Le bail peut exclure ou limiter ces facultés. Les montants des indemnités figurent dans le guide sur la fin du bail.

Le bail de courte durée (3 ans maximum)

Les parties peuvent conclure par écrit un bail d’une durée inférieure ou égale à 3 ans. Les points suivants le distinguent du bail de 9 ans :

• Prorogation : en Wallonie, il peut être prorogé deux fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans dépasser 3 ans au total. À Bruxelles, il ne peut l’être qu’une seule fois, avec le même plafond de 3 ans. L’indexation du loyer reste possible en Wallonie au moment du renouvellement.
• Fin du bail : le congé se notifie au moins 3 mois avant l’échéance.
• Bail de moins de 6 mois à Bruxelles : il prend fin sans préavis à l’échéance et ne peut pas être résilié avant.
• Départ du locataire : il peut partir à tout moment avec 3 mois de préavis, en payant une indemnité de 1 mois de loyer.
• Bailleur : il ne peut résilier avant l’échéance qu’après la première année, pour occuper le bien, avec 3 mois de préavis et une indemnité de 1 mois de loyer. Il ne peut pas mettre fin à un bail de courte durée pour des travaux ni sans motif.

Attention au piège : si personne n’a donné congé à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour 9 ans depuis le début. Cela vaut même si les parties signent un nouveau contrat. Le loyer et les conditions du bail initial restent alors inchangés. Les deux Régions prévoient cette règle.

Le bail de longue durée et le bail à vie

Un bail écrit peut dépasser 9 ans. À son échéance, chaque partie peut donner congé 6 mois avant ; sans congé, il est prorogé de 3 ans. Une règle change : si le bailleur y met fin sans motif à la fin du troisième triennat ou d’un triennat suivant, l’indemnité n’est que de 3 mois de loyer.

Un bail écrit peut aussi être conclu pour la vie du locataire. Il prend fin de plein droit au décès du locataire. Sauf accord contraire, le bailleur ne peut alors pas y mettre fin pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif.

Vente du bien et décès

Si le bien est vendu, l’acheteur est en principe tenu par le bail quand celui-ci a date certaine, c’est-à-dire quand il est enregistré. À Bruxelles, le locataire d’un bail de 9 ans ou plus a un droit de préférence : il a 30 jours pour réagir à l’intention de vendre. Le décès du bailleur ne met pas fin au bail. Le décès du locataire, en Wallonie, le résilie de plein droit après 3 mois, sauf reprise par une personne domiciliée dans les lieux depuis plus de 6 mois. À Bruxelles, il ne le résilie pas, sauf bail à vie.

Quel professionnel consulter

Un notaire peut rédiger ou relire un bail et lui donner date certaine. Un avocat spécialisé en droit du bail ou un juriste d’un service communal du logement peut vous conseiller en cas de litige. En cas de conflit, le juge de paix est compétent.