Acheter à deux : mariés, cohabitants, en indivision

Qui devient propriétaire de quoi

Couple non marié : l’indivision

Deux personnes non mariées qui achètent ensemble deviennent chacune propriétaire d’une partie du bien. Notaire.be parle d’indivision : la propriété est répartie « de manière mathématique et abstraite ». Cette part est la quote-part : 50/50, 70/30, selon ce qui est écrit dans l’acte. Ce partage figure dans l’acte : discutez-en avec le notaire avant de signer.

Mariés sous le régime légal

Notaire.be explique que la maison tombe alors automatiquement dans le patrimoine commun. Des clauses peuvent être ajoutées, par exemple pour que la maison revienne entièrement en pleine propriété au conjoint survivant.

Mariés sous séparation de biens

La maison est en indivision, comme pour des cohabitants légaux. Les clauses prévues pour un patrimoine commun ne sont pas possibles dans ce cas.

Acheter avant de se marier

Depuis le 1er septembre 2018, des acheteurs non mariés peuvent déclarer un apport anticipé dans l’acte d’achat. S’ils se marient plus tard, le bien devient commun du seul fait du mariage, sans contrat de mariage. Les conditions : acheter la pleine propriété d’un immeuble, en indivision, par parts égales, et seulement entre les deux partenaires. Si vous voulez des clauses protectrices supplémentaires, un contrat de mariage reste nécessaire.

Le crédit : solidaire pour la totalité

Wikifin le résume ainsi : « chaque co-emprunteur est tenu au remboursement de la totalité de la somme empruntée ». Si l’un ne peut plus payer, l’autre doit parfois assumer seul les mensualités. Cela vaut pour les trois formes d’union. Pensez à l’assurance solde restant dû pour couvrir le décès d’un des deux, et vérifiez ce que vous pouvez emprunter à deux avec votre capacité d’emprunt.

Les protections selon votre situation

D’après Wikifin :

• Mariés et cohabitants légaux bénéficient de la protection du logement familial. Un conjoint ne peut pas seul vendre ou louer le logement familial sans l’accord de l’autre ;
• cohabitants de fait : « il n’y a pas de protection du logement familial ». Au décès, la part du défunt revient à ses héritiers légaux, qui peuvent demander la vente du bien. Sans démarche chez le notaire, le survivant n’hérite de rien.

La clause d’accroissement (tontine)

C’est un accord entre deux personnes ou plus qui achètent ensemble : la part du premier qui décède revient au survivant. Ce que disent Wikifin et notaire.be :

• c’est un contrat aléatoire : on paie des droits d’enregistrement (pas de droits de succession) sur la part du défunt. L’article de notaire.be de 2018 cite 12,5 % pour la Wallonie et Bruxelles : vérifiez le taux actuel avec le notaire ;
• elle peut porter sur la pleine propriété, l’usufruit ou la nue-propriété, et elle peut être optionnelle : le survivant décide au décès s’il l’applique ;
• si les chances de survie sont inégales (forte différence d’âge), elle peut être requalifiée en donation ;
• elle ne peut être rompue qu’avec l’accord de toutes les parties : jamais seul ;
• notaire.be conseille de prévoir une porte de sortie en cas de litige et de limiter la clause dans le temps ;
• le solde du prêt reste dû : s’il n’est pas remboursé ni couvert par une assurance, le survivant peut devoir assumer seul la part du crédit du défunt.

Pour les cohabitants légaux, le survivant reçoit automatiquement l’usufruit du logement familial et est exonéré de droits de succession sur ce logement comme un époux. La clause est donc moins utile, sauf pour acquérir la pleine propriété ou pour un autre bien (seconde résidence, bien à louer). Voir aussi donation immobilière.

En cas de séparation

Notaire.be présente plusieurs sorties lors d’un divorce par consentement mutuel :

• un des époux reprend la part de l’autre en lui payant une contrepartie (le prêt doit être réglé aussi, avec l’accord de la banque) ;
• les deux restent en indivision avec un pacte d’indivision, qui ne peut les lier que 5 ans au maximum, renouvelable ;
• vendre le bien et partager le prix selon la clé convenue.

Si les époux ne s’accordent pas, le tribunal peut ordonner un partage judiciaire (liquidation-partage).

Le partage coûte un droit de partage, dit « taxe de la misère ». Selon une page de notaire.be (non datée, sans précision de Région), il représente 2,5 % de la valeur convenue pour des cohabitants de fait et 1 % pour des époux et des cohabitants légaux. Pour ces derniers, la même page demande que la cohabitation légale ait duré au moins un an et que le partage ait lieu dans les 3 ans. À Bruxelles, be.brussels indique 1 % (voir vendre un bien en indivision) : le taux dépend de la Région, faites-le confirmer par le notaire. Après une séparation, revoyez aussi vos assurances (vie, incendie) et votre testament.

Pour des cohabitants de fait, la séparation se règle sans divorce, mais les mêmes questions se posent : qui garde le bien, qui rembourse le prêt, quelle contrepartie. Posez ces questions au notaire dès l’achat, pas au moment de la rupture.

Quel professionnel consulter

Le notaire est la bonne porte d’entrée : il rédige la clause d’accroissement, l’apport anticipé, la convention d’indivision et le contrat de mariage. Un courtier en crédit compare les offres de crédit à deux (courtier en crédit hypothécaire). Wikifin recommande de consulter un notaire quelle que soit la nature de votre union.