Hypothèque ou mandat hypothécaire : les différences

L’hypothèque

Notaire.be la définit ainsi : « Une hypothèque est un droit qui porte sur un immeuble et qui garantit au créancier le paiement d’une dette. » Si vous ne remboursez pas, le créancier peut saisir et faire vendre le bien, et être payé en priorité.

Elle se constitue par acte notarié, un contrat entre le créancier et vous. Le notaire vérifie la propriété et l’absence d’autres hypothèques, rédige l’acte, paie les droits et procède à l’inscription.

Ce que couvre l’hypothèque

Au-delà du capital, l’hypothèque garantit des accessoires : les primes d’assurance incendie ou vie avancées par la banque, les frais de poursuite et de procédure, et une indemnité de rupture. Ils sont généralement estimés à 10 % du capital emprunté.

Il existe aussi l’hypothèque pour toute somme, qui couvre d’autres crédits auprès de la même banque (prêt personnel, crédit auto, découvert, ligne de crédit). Ces dettes doivent être déterminées ou déterminables dans l’acte. Avantages cités par notaire.be : réutiliser la garantie auprès de la même banque, un taux parfois plus avantageux, pas de frais d’un nouvel acte. Risque : le bien garantit toutes les dettes auprès de la banque, même sans lien avec l’habitation. Le logement peut être perdu à cause d’un défaut sur un autre crédit, même si le prêt hypothécaire est correctement remboursé.

Durée

L’inscription dure 30 ans, quelle que soit la durée du prêt, puis elle expire. Le remboursement ne l’efface pas : une mainlevée (acte notarié) est nécessaire, surtout en cas de vente ou de nouvelle hypothèque.

Le mandat hypothécaire

Avec un mandat, vous autorisez la banque à prendre une inscription hypothécaire quand elle le juge nécessaire. Elle peut ne jamais le faire. Le mandat doit aussi être passé en acte authentique, donc devant notaire.

Notaire.be précise que le mandat « n’est donc pas encore une hypothèque à proprement parler ». La banque ne l’accorde qu’aux clients à qui elle fait confiance : elle y trouve « moins de sécurité » car, lorsqu’elle veut inscrire l’hypothèque, « il peut déjà être trop tard ».

Les frais, côte à côte

Sources : notaire.be (pages sur l’hypothèque, les frais du crédit hypothécaire et l’article de novembre 2020). Les pages ne décrivent pas tous les postes de la même façon : demandez à votre notaire le décompte de votre dossier.

Exemple chiffré

Calcul de Payotte avec les taux de notaire.be, pour un crédit de 200 000 € :

• base = 200 000 € + 10 % d’accessoires = 220 000 € ;
• droit d’enregistrement de 1 % = 2 200 € ;
• droit d’hypothèque de 0,30 % = 660 € ;
• soit 2 860 € de droits, avant la rétribution (230 € ou 985 €), l’honoraire et les frais administratifs.

Avec un mandat, ces 2 860 € de droits ne sont pas dus à la signature : vous payez 50 € de droits d’enregistrement, 50 € + TVA de recherches et un quart de l’honoraire. Si la banque inscrit ensuite l’hypothèque, vous supportez les frais de celle-ci.

Pour estimer vos frais d’achat, utilisez notre outil pour calculer vos frais d’achat. Notaire.be propose en outre un module de calcul pour les frais d’acte de mandat hypothécaire.

Pourquoi la banque préfère l’hypothèque

L’hypothèque donne à la banque un droit immédiat et inscrit sur le bien. Avec le mandat, elle dépend de la possibilité de l’inscrire plus tard. Elle accorde donc le mandat à des clients de confiance. Posez la question à votre banque avant de signer le compromis (voir le guide sur le compromis de vente).

Que faire en pratique

1. Demandez à votre banque si elle propose un mandat ou exige une hypothèque.
2. Demandez au notaire le coût de chaque formule, y compris celui de l’inscription ultérieure si la banque utilise le mandat.
3. Vérifiez si l’hypothèque est « pour toute somme » et quelles dettes elle couvre.
4. Pensez à la mainlevée lors d’une vente ou d’un refinancement (voir le guide refinancer son crédit hypothécaire).

Quel professionnel consulter

Le notaire de votre dossier rédige l’acte, calcule les droits et procède à l’inscription. Votre banque indique si elle demande une hypothèque ou accepte un mandat. Un courtier en crédit hypothécaire peut comparer ce que plusieurs banques demandent (voir courtier en crédit hypothécaire).