Donner un bien immobilier : droits de donation par Région

Quelle Région applique ses règles

Pour une donation faite par un habitant du Royaume, l’impôt est dû dans la Région où le donateur est domicilié au moment de la donation. Ce n’est donc pas la Région où se trouve le bien. Si le donateur a eu son domicile fiscal à plusieurs endroits pendant les 5 années précédentes, on retient l’endroit où il l’a eu le plus longtemps (fiche de Bruxelles Fiscalité).

Notaire.be donne la même règle : le domicile fiscal du donateur détermine le tarif applicable. Si le donateur n’habite pas en Belgique, l’impôt est dû dans la Région où l’immeuble est situé.

Le barème à Bruxelles et en Wallonie

Le droit est calculé sur la valeur vénale du bien reçu par chaque bénéficiaire. Voici le barème publié par Bruxelles Fiscalité dans sa fiche 2026 (mise à jour le 4 septembre 2025). Notaire.be publie les mêmes tranches et indique que les taux sont identiques dans les trois Régions.

En ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux

Entre toutes les autres personnes

Chaque taux ne s’applique qu’à sa tranche. Un exemple calculé avec ces tranches, pour une donation de 250 000 € :

• en ligne directe : 150 000 × 3 % + 100 000 × 9 % = 4 500 + 9 000 = 13 500 € ;
• à une autre personne : 150 000 × 10 % + 100 000 × 20 % = 15 000 + 20 000 = 35 000 €.

Les cohabitants

Selon notaire.be, les taux de la ligne directe s’appliquent en Wallonie aux seuls cohabitants légaux. À Bruxelles et en Flandre, ils s’étendent aussi aux cohabitants de fait qui prouvent au moins un an de cohabitation ininterrompue.

Les familles nombreuses

À Bruxelles, une réduction existe quand le bénéficiaire a au moins trois enfants de moins de 21 ans au moment de la donation. Elle est de 2 % par enfant (4 % si le bénéficiaire est l’époux ou le cohabitant), avec un plafond de 62 € par enfant (124 € pour l’époux ou le cohabitant). Cette règle vient de la fiche bruxelloise. Les règles des autres Régions sont à demander au notaire.

La Flandre en une phrase

Selon notaire.be, les mêmes tranches s’appliquent en Flandre ; ce qui compte est le domicile du donateur, et le barème flamand en vigueur se lit sur vlaanderen.be ou chez le notaire.

La baisse wallonne de 2028

Le décret wallon du 5 décembre 2024 réduit les taux maximaux de donation immobilière à partir du 1er janvier 2028 (wallonie.be) :

• en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux : de 27 % à 14 % ;
• pour toutes les autres personnes : de 40 % à 20 %.

Les tranches de ce futur barème ne sont pas reprises dans les pages que nous avons lues. Elles figurent dans le tableau annexé au décret, que wallonie.be indique de consulter. Jusqu’à fin 2027, c’est le barème ci-dessus qui s’applique.

Le notaire est obligatoire

Une personne qui donne un immeuble situé en Belgique doit passer par un acte notarié, qui est ensuite enregistré. Notaire.be le dit sans détour : pour un immeuble, le notaire est incontournable, et il est impossible de faire la donation soi-même.

Le notaire enregistre l’acte, mais c’est le bénéficiaire qui paie les droits. Le délai d’enregistrement d’un acte notarié est de 15 jours (fiche de Bruxelles Fiscalité). Le notaire explique aussi les effets de l’acte : il est en principe définitif, car on ne reprend pas ce que l’on a donné, sauf cas prévus par la loi.

Donner en gardant l’usufruit

On peut donner la nue-propriété et garder l’usufruit. Le donateur continue d’habiter le bien ou de le louer. Il paie l’entretien courant. Notaire.be présente cette formule comme une façon de donner avec plus de garanties.

Côté impôt, la fiche bruxelloise précise que, dans ce cas, la base imposable est la valeur vénale de la pleine propriété. Garder l’usufruit ne réduit donc pas les droits de donation. Si le donateur ne garde pas l’usufruit, la base est la valeur de la pleine propriété diminuée de celle de l’usufruit, calculée selon l’âge de la personne.

Les donations successives : le délai de 3 ans

Si les mêmes personnes se font une nouvelle donation d’immeuble dans les 3 ans de la précédente, la base imposable additionne les deux (fiche de Bruxelles Fiscalité). Notaire.be parle de compteurs remis à zéro tous les 3 ans. Étaler les donations a donc un effet sur le barème progressif, mais seulement si l’on respecte ce délai.

Si le donateur décède après la donation

C’est ici que les Régions diffèrent, selon notaire.be :

• Wallonie : si le donateur décède dans les 3 ans, le bien donné est ajouté fictivement à sa succession pour fixer le taux applicable. Il n’est pas taxé comme un héritage.
• Bruxelles : cette règle a été supprimée pour toutes les donations d’immeubles faites à partir du 1er janvier 2016. Le décès dans les 3 ans ne change plus rien.
• Flandre : les pages lues ne traitent pas ce point.

Bruxelles Fiscalité signale par ailleurs un délai qui passe de 3 à 5 ans, mais pour les donations de biens meubles non enregistrées faites après le 1er janvier 2026. Ce délai ne vise pas les immeubles.

Quel professionnel consulter

Le notaire de votre dossier calcule les droits, vérifie la Région compétente, rédige l’acte et le fait enregistrer. Il peut aussi comparer une donation et un legs pour votre situation : notaire.be rappelle, par exemple, que le logement familial est totalement exonéré de droits de succession pour le conjoint ou le cohabitant légal survivant.