Schenkbelasting op vastgoed in Vlaanderen

Wanneer is Vlaamse schenkbelasting verschuldigd?

Schenkbelasting is verschuldigd als u de eigendom van een onroerend goed overdraagt. De Vlaamse Belastingdienst is bevoegd voor een goed in het Vlaams Gewest. Is de schenker een Belgisch rijksinwoner, dan geldt de Vlaamse belasting als zijn fiscale woonplaats in Vlaanderen gedurende het grootste deel van de vijf jaar vóór de schenking lag, ongeacht waar het goed ligt. Voor een niet-inwoner hangt het af van de aard van het goed en van de plaats van de akte. De notaris bepaalt in uw dossier welk gewest bevoegd is.

Onroerende schenkingen gebeuren altijd notarieel, bevestigt notaris.be (pagina van 18 februari 2026). De schenkbelasting moet bovendien worden betaald op het moment van de schenking, en kan volgens dezelfde pagina niet worden gefinancierd met de opbrengst van de verkoop van een woning.

De tarieven op onroerende goederen

De Vlaamse Codex Fiscaliteit en vlaanderen.be geven voor akten sinds 1 juli 2015 deze tabellen (progressief per schijf van de schenking):

Rechte lijn en tussen partners

Alle andere personen

Voorbeeld: u schenkt een woning van 300.000 € aan uw kind. Schijf 1: 150.000 × 3 % = 4.500 €. Schijf 2: 100.000 × 9 % = 9.000 €. Schijf 3: 50.000 × 18 % = 9.000 €. Totaal 22.500 € (vóór eventuele vrijstellingen of verminderingen). Aan een niet-verwante persoon zou dat 35.000 € + 50.000 × 30 % = 50.000 € zijn.

Voor roerende goederen (bijvoorbeeld een geldsom bij notariële akte) bedraagt het tarief 3 % in de rechte lijn en tussen partners en 7 % voor alle anderen. Dat is een ander tarief dan voor vastgoed.

De driejarige regel (progressievoorbehoud)

Volgens vlaanderen.be wordt een schenking van onroerende goederen die binnen drie jaar wordt gevolgd door een nieuwe schenking van onroerende goederen tussen dezelfde schenker en begiftigde, samengeteld met de eerste. De tweede schenking wordt dan belast aan de hogere schijf waar de eerste eindigde. Notaris.be adviseert daarom minstens drie jaar tussen onroerende schenkingen aan dezelfde persoon te laten, zodat de berekening telkens opnieuw bij het laagste tarief begint. De regel geldt niet voor onroerende goederen die deel uitmaakten van een vrijgestelde schenking van een familiale onderneming, en niet voor een eerdere schenking van natuurgoederen.

Het verlaagde tarief is verdwenen voor schenkingen vanaf 2025

Vroeger bestonden verlaagde tarieven voor een schenking van een gebouw waarvoor de begiftigde binnen vijf jaar renovatiewerken voor minstens 10.000 € (excl. btw) liet uitvoeren, of voor een goed dat met een conformiteitsattest voor minstens negen jaar werd verhuurd. De Codex beperkt die regimes (artikelen 2.8.4.3.1 en 2.8.4.4.1) tot schenkingen gedaan vanaf 1 juli 2015 en vóór 1 januari 2025. Voor een schenking in 2026 geldt dus het algemene tarief van de tabellen hierboven. Hebt u vóór 2025 geschonken, dan loopt de termijn van de renovatieverplichting verder; vraag uw notaris of de Vlaamse Belastingdienst wat er in uw dossier nog openstaat.

Andere vrijstellingen en verminderingen zijn mogelijk: onder meer voor een begiftigde met een handicap, een erfenissprong, de overdracht van familiale ondernemingen en vennootschappen (vanaf 1 januari 2026), natuurgoederen en de overdracht van vruchtgebruik aan de blote eigenaar. Vlaanderen.be geeft de details per regeling.

Wat met de erfbelasting?

De Vlaamse Codex telt goederen waarover de overledene tijdens de vijf jaar vóór zijn overlijden kosteloos beschikte, mee in zijn nalatenschap, tenzij die gift aan schenkbelasting of aan het registratierecht op schenkingen onder de levenden is onderworpen (artikel 2.7.1.0.5). Een genotarieerde schenking van vastgoed waarop u schenkbelasting hebt betaald, valt dus niet onder die bijtelling. Notaris.be waarschuwt in zijn artikel echter voor een termijn van drie jaar bij overlijden na een onroerende schenking. Vraag uw notaris wat voor uw dossier geldt. Meer over de erfbelasting leest u in Erfbelasting op een woning in Vlaanderen.

Welke professional raadplegen

• Een notaris, verplicht voor de akte en nuttig om de tarieven, het gewest en de driejarige regel door te rekenen: zie de beroepspagina.
• Een landmeter-expert als de grenzen van het perceel moeten worden vastgesteld: zie de beroepspagina.
• Een makelaar of schatter om de verkoopwaarde op de dag van de schenking te bepalen: zie Woning laten schatten.