Huurinkomsten van een woning: hoe worden ze belast?

Waarom hangt alles af van het gebruik?

Voor uw eigen woning hoeft u in de personenbelasting geen KI meer aan te geven; het KI blijft wel de basis van de onroerende voorheffing. Voor andere onroerende goederen (een verhuurde woning, een tweede verblijf, een studentenkot) moet u het KI en/of de huurgelden aangeven. Welke van de twee telt, hangt af van de manier waarop u verhuurt. Wikifin, de informatiesite van de FSMA, onderscheidt drie gevallen.

1. Verhuur voor privégebruik

Verhuurt u de woning aan iemand die ze niet voor zijn beroep gebruikt, dan geeft u het niet-geïndexeerde KI aan. Het belastbare bedrag wordt berekend vanuit het geïndexeerd KI. Wikifin geeft dit rekenvoorbeeld voor 2026 (KI 1.000 €, indexatiecoëfficiënt 2,3):

• 1.000 × 2,3 × 1,4 = 3.220 € belastbaar;
• belasting aan het hoogste tarief (maximaal 50 %): 1.610 €.

De Wikifin-pagina zegt in dezelfde tekst dat huurinkomsten “doorgaans niet belast worden, tenzij het om een gemeubileerde woning gaat”, terwijl haar voorbeeld de belasting op het geïndexeerde KI toepast. De tekst licht dat verschil niet toe. Vertrouw daarom niet op een eigen berekening en laat de aangifte controleren bij de FOD Financiën.

2. Verhuur voor beroepsdoeleinden

Gebruikt de huurder de woning voor zijn beroep, dan geeft u het niet-geïndexeerde KI én de totale jaarlijkse brutohuur (huurgelden en huurvoordelen) aan. De huurder voegt een bijlage toe aan zijn aangifte om de huur als beroepskost af te trekken. Het belastbare bedrag is de ontvangen huur, verminderd met een forfait van 40 % (met een begrenzing die Wikifin niet vermeldt), belast aan het marginale tarief (maximaal 50 %). Daarnaast betaalt u de onroerende voorheffing.

3. Gemeubileerde verhuur

Het onroerendgoedgedeelte wordt belast zoals hierboven. Een deel van de huurgelden telt als roerend inkomen (voor de meubels) en is onderworpen aan een roerende voorheffing van 30 %. De pagina zegt niet welk deel dat is; laat dat vaststellen in het huurcontract en bij uw boekhouder.

Een gedeeltelijk jaar

Koopt u een woning en verhuurt u ze later in het jaar, dan geeft u het KI voor de periode aan. Wikifin geeft een voorbeeld: koopakte op 1 april, huurcontract op 1 juni, KI 1.000 €, dan geeft u 275/365 × 1.000 = 753,42 € aan.

De onroerende voorheffing blijft bij de eigenaar

In Vlaanderen betaalt de eigenaar op 1 januari de onroerende voorheffing: het basistarief is 3,97 % van het geïndexeerd KI, plus opcentiemen. Een huurder is normaal niet de belastingplichtige, zelfs niet als het huurcontract dat zegt; alleen voor een bedrijfspand dat de huurder voor zijn beroep gebruikt, kan het contract hem de last toewijzen, maar de verhuurder blijft belastingplichtige. Zie Onroerende voorheffing in Vlaanderen.

Verhuren via een vennootschap

Wie verhuurt via een vennootschap, wordt belast op de werkelijke huurinkomsten en niet op het KI met een coëfficiënt, aldus notaris.be. Een particulier is daardoor meestal gunstiger belast. Bij verkoop van een onroerend goed in de vennootschap is altijd meerwaardebelasting verschuldigd, terwijl een particulier enkel belast wordt bij verkoop binnen vijf jaar na aankoop. Meer in Een woning kopen via een vennootschap.

En de meerwaarde bij verkoop?

Wikifin vermeldt: verkoop binnen 5 jaar na aankoop wordt belast aan 16,5 % op de meerwaarde, na meer dan 5 jaar is de meerwaarde vrijgesteld. Bij een goed dat u via schenking kreeg, is de termijn 3 jaar; een erfenis valt niet onder die regel. De details staan in Meerwaardebelasting bij verkoop van vastgoed.

Welke professional raadplegen

• Een boekhouder of fiscalist voor uw aangifte en voor de keuze tussen verhuren als particulier of via een vennootschap.
• Een notaris bij aankoop, verkoop of schenking van de verhuurde woning.
• Een makelaar voor het vinden van huurders en het opstellen van het huurcontract.
• De FOD Financiën voor vragen over uw concrete aangifte.