Een woning kopen via een vennootschap in Vlaanderen

Waarom is het verlaagde tarief niet beschikbaar?

De Vlaamse Codex Fiscaliteit bepaalt dat het verkooprecht 12 % bedraagt (artikel 2.9.4.1.1, sinds 1 januari 2022). Het verlaagde tarief van 2 % (artikel 2.9.4.2.11) geldt enkel voor een zuivere aankoop van volle eigendom “waarbij uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen”.

Dat betekent:

• Een vennootschap of vzw koopt altijd aan 12 %. Notaris.be zegt het zo: u mag “bijvoorbeeld niet aankopen via vennootschap” om van 2 % te genieten.
• Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026: “Als natuurlijke personen en rechtspersonen samen aankopen, kan voor geen van de aankopende partijen het verminderd tarief bekomen worden.” Is een rechtspersoon mede-verkrijger, dan wordt de aankoop volledig belast aan het gewone tarief. Het voorbeeld van vlaanderen.be: natuurlijk persoon A en vennootschap X kopen elk 50 % in volle eigendom, en beide aankopen vallen onder 12 %.
• De voorwaarden voor 2 % zijn onder meer dat u op de datum van de akte niet voor de geheelheid volle eigenaar bent van een andere woning of bouwgrond en dat u zich binnen drie jaar inschrijft op het adres en er minstens een jaar ingeschreven blijft. Een vennootschap kan zich nergens inschrijven. Meer over die voorwaarden in Registratiebelasting in Vlaanderen.

Een natuurlijke persoon die een woning inbrengt in een Belgische vennootschap, valt volgens de Codex ook onder het verkooprecht: het begrip “verkooprecht” omvat de inbreng door een natuurlijke persoon van een woning in een Belgische vennootschap.

Rekenvoorbeeld

Daar komen de notariskosten nog bij: zie Aankoopkosten en Notaris: kosten en rol.

Wat zijn de voordelen van een vennootschap?

Volgens notaris.be, op de pagina over de patrimoniumvennootschap (een vennootschap die goederen beheert):

• De vennootschap is onderworpen aan de vennootschapsbelasting, niet aan de personenbelasting.
• Hypothecaire interesten zijn volledig aftrekbaar. Particulieren kunnen enkel een forfaitaire aftrek toepassen op hun eigen woning.
• Andere kosten, zoals verzekeringen, onderhoud en registratierechten, komen fiscaal in aanmerking, en de woning kan volledig worden afgeschreven.
• Aandelen kunnen aan erfgenamen worden geschonken tegen het voordelige vlaktarief van 3 %. De erfgenamen kunnen het goed pas gebruiken of de inkomsten ervan genieten nadat het uit de vennootschap is gehaald, en daar hangt een kostprijs aan vast.

En de nadelen?

• Verhuur: de vennootschap wordt belast op de werkelijke huurinkomsten. Een particulier wordt belast op het kadastraal inkomen, vermeerderd met een coëfficiënt, wat tot een lagere belasting leidt. Zie Huurinkomsten van een woning.
• Verkoop: bij verkoop van een onroerend goed in de vennootschap is altijd meerwaardebelasting verschuldigd. Voor particulieren geldt dat alleen bij verkoop binnen vijf jaar na aankoop (16,5 % op de meerwaarde). Zie Meerwaardebelasting bij verkoop van vastgoed.
• Beheerskosten: een vennootschap brengt eigen kosten mee, bijvoorbeeld voor boekhouders.
• Verlies van het verlaagde tarief: de 2 % bij aankoop van een enige eigen woning is onbereikbaar. Het verlaagde tarief krijgt dus enkel een particulier die in de woning gaat wonen.

Wat de bronnen niet beantwoorden

De pagina’s die Payotte las, zeggen niets over de fiscale behandeling van de bedrijfsleider die in een woning van de vennootschap woont, noch over de voorwaarden om een patrimoniumvennootschap op te richten. Die vragen horen thuis bij uw boekhouder en uw notaris. Hetzelfde geldt voor een aankoop door een vzw of voor gemengde aankopen: notaris.be raadt aan een notaris te raadplegen.

Welke professional raadplegen

• Een notaris, die de aankoopakte en de eventuele inbreng of oprichting verleent: zie de beroepspagina.
• Een boekhouder of fiscalist voor het vergelijken van particulier en vennootschap.
• Een kredietbemiddelaar om te zien welke financiering een vennootschap krijgt: zie de beroepspagina.