Leegstandsheffing in Vlaanderen: register en heffing

Wat telt als leegstand?

De handleiding van Wonen in Vlaanderen (herwerking 2025) legt de regels van de Vlaamse Codex Wonen uit:

• Een woning staat in principe leeg als ze gedurende twaalf opeenvolgende maanden niet wordt gebruikt “in overeenstemming met de woonfunctie”.
• Bewoning is ruimer dan enkel gebruik als hoofdverblijfplaats: ook gebruik als tweede verblijf is gebruik volgens de woonfunctie en dus geen leegstand.
• Of een pand een woonfunctie heeft, hangt eerst af van wat de omgevingsvergunning of de meldingsakte zegt (sinds het voorjaar van 2024). Enkel als die ontbreken of de functie niet duidelijk is, kijkt men naar het gewoonlijk gebruik dat aan de leegstand voorafging.
• Voor een gebouw geldt dat meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte twaalf maanden niet volgens de functie mag worden gebruikt. Voor winkelpanden mag een gemeente sinds eind 2021 een kortere opnametermijn bepalen, zoals zes maanden.

Een woning in de inventaris van ongeschikte of onbewoonbare woningen kan niet in het leegstandsregister worden opgenomen.

Het gemeentelijk leegstandsregister

Het decreet van 14 oktober 2016 (in werking sinds 23 december 2016) schafte de verplichting om een leegstandsregister bij te houden af. Gemeenten bepalen sindsdien zelf of ze een leegstandsbeleid voeren. De dynamiek is groot: medio 2023 hadden 282 van 300 gemeenten (94 %) een belasting op leegstaande woningen en gebouwen. Het gemeentelijk register is volgens de Vlaamse Codex Wonen de enige mogelijke grondslag voor een belasting op leegstand.

In het reglement van de gemeente staat onder meer hoe een beroep tegen de opname (of een bezwaar tegen de voorgenomen opname) verloopt en hoe een verzoek tot schrapping wordt behandeld. Hoe dat precies gebeurt, verschilt dus per gemeente. Een opname in het register betekent nog geen belasting: het is een voorwaarde, geen automatisme.

Schrapping uit het register

U schrapt uw woning uit het leegstandsregister door te bewijzen dat ze gedurende zes opeenvolgende maanden wordt bewoond (of, als het reglement dat zo bepaalt, op een andere effectieve en niet-occasionele manier wordt gebruikt). De gemeente moet de woning dan schrappen. Het decreet legt die termijn vast; een gemeente kan hem niet korter of langer maken. Voor panden met een economische functie en een verkorte opnametermijn is de schrappingstermijn maximaal de helft van de opnametermijn.

Het decreet zegt niet vanaf welke datum de schrapping geldt. De handleiding raadt gemeenten aan om te schrappen met terugwerkende kracht tot de eerste dag van effectief gebruik, zeker als er een belasting is. Een eigenaar kan altijd zelf vragen om zijn pand te laten schrappen en moet dan aantonen dat het weer volgens zijn functie wordt gebruikt.

De gemeentelijke belasting

Een gemeente kan, maar moet niet, een leegstandsbelasting invoeren. De handleiding wijst op enkele grenzen:

• De gemeente bepaalt het bedrag vrij, maar het moet redelijk zijn: hoog genoeg om leegstand te bestrijden, niet zo hoog dat een eigenaar de facto moet verkopen of wordt onteigend.
• De belasting mag niet gebaseerd zijn op het kadastraal inkomen.
• De belasting mag progressief zijn voor elk bijkomend jaar dat het pand in het register staat, maar niet onbeperkt. Sommige gemeenten zetten de teller op nul bij een nieuwe eigenaar; dat moet in het reglement staan.
• Het tarief mag verschillen naargelang de grootte of aard van het pand.
• Belastingplichtig is de houder van het zakelijk recht op het ogenblik dat de belasting verschuldigd is. Een naakte eigenaar is niet belastingplichtig.
• Vrijstellingen zijn niet decretaal geregeld: elke gemeente beslist zelf, en ze gelden telkens voor één jaar.

Het bedrag voor uw woning staat in het belastingreglement van uw gemeente; Payotte geeft het niet omdat het per gemeente verschilt.

Bezwaar tegen de aanslag

Tegen de aanslag of de weigering van een vrijstelling dient u binnen 3 maanden na de kennisgeving van de aanslag een schriftelijk, ondertekend en gemotiveerd bezwaarschrift in bij het college van burgemeester en schepenen. Het college beslist binnen 6 maanden. Bent u het er niet mee eens, of komt er geen antwoord, dan kunt u naar de rechtbank van eerste aanleg. Als het reglement een beroep tegen de opname in het register voorziet, moet u het feit van de leegstand daar betwisten: bij de vestiging van de belasting is het vermoeden van leegstand dan onweerlegbaar en kunt u enkel nog de belasting zelf betwisten (het tarief, uw hoedanigheid van belastingplichtige, de berekening of een vrijstelling). Reageer dus zodra u een kennisgeving van opname krijgt.

Een aparte heffing: ongeschikte en onbewoonbare woningen

Naast de leegstandsbelasting bestaat in het Vlaams Gewest een heffing op woningen in de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen. Gemeenten mogen een eigen heffing opleggen met een minimale aanslag van 990 € voor een woning en 500 € voor een kamer. Heft de gemeente er zelf geen, dan geldt de gewestelijke heffing. Dit is een ander instrument dan de leegstandsbelasting.

Welke professional raadplegen

• De dienst wonen of belastingen van uw gemeente, voor het reglement, de opname en de schrapping.
• Een notaris als u een woning erft of koopt die op het register staat: de belasting gaat over op wie het zakelijk recht heeft.
• Een advocaat of fiscalist om een aanslag of de opname te betwisten.
• Een makelaar om het pand te verhuren of te verkopen en zo de leegstand te beëindigen.