Notaris bij de aankoop: kosten en rol in Vlaanderen

Wat de notaris doet

Volgens notaris.be bestaat het werk van de notaris bij een verkoop uit:

• Opzoekingen over de verkoper: is hij de enige eigenaar en bekwaam om te verkopen?
• Opzoekingen over de koper: kan hij een hypothecair krediet krijgen, en koopt hij voor zichzelf of voor een vennootschap?
• Opzoekingen over het goed: kadastrale gegevens, schulden of hypotheken en erfdienstbaarheden.
• Toezicht op de documenten die de verkoper moet bezorgen, zoals het postinterventiedossier, het energieprestatiecertificaat en het keuringsattest van de elektrische installatie.
• De akte opstellen en de overdracht melden aan Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor).

Alleen een authentieke akte kan worden overgeschreven. Die overschrijving maakt de koop tegenstelbaar aan derden: schuldeisers van de verkoper of een andere koper moeten de verkoop respecteren. De notaris controleert ook de stedenbouwkundige en fiscale regels, bijvoorbeeld of u recht hebt op het verlaagd tarief van de registratiebelasting.

Het compromis laten nalezen

Notaris.be raadt aan om de verkoopovereenkomst vooraf door een notaris te laten nalezen of opstellen. Het kost niets extra: het nalezen hoort bij de dienstverlening rond de akte, voor koper en verkoper. Lees ook onze gids over het compromis.

Vrije keuze van notaris

“De partijen kiezen vrij hun eigen notaris”, zegt notaris.be. In het modelcompromis voor het Vlaams Gewest mogen koper en verkoper elk hun notaris kiezen, zonder gevolgen voor de kosten. Ze laten elkaar uiterlijk 8 dagen na het tekenen weten wie hun notaris is. Een verkoper kan u zijn notaris dus niet opleggen.

Waaruit de factuur bestaat

De notaris rekent bij de akte vier groepen kosten aan:

1. Belastingen: de registratiebelasting (het verkooprecht), btw en het recht op geschriften. Het recht op geschriften is een vast bedrag van 100 euro voor bijlagen bij notariële akten, volgens de infofiche van notaris.be. Op de registratiebelasting zelf betaalt u geen btw. Lees de registratiebelasting in Vlaanderen.
2. Het ereloon: de vergoeding voor de notaris en zijn medewerkers, volgens een wettelijk barema.
3. Administratieve kosten: opzoekingen en formaliteiten die het ereloon niet dekt, plus de werkingskosten van het kantoor.
4. Uitgaven aan derden: bedragen die de notaris voor u voorschiet aan overheden of instanties, bijvoorbeeld voor stedenbouwkundige informatie. U betaalt ze terug, en ze verschillen per dossier.

Op het ereloon, de administratieve kosten, de uitgaven aan derden en het recht op geschriften komt 21 % btw, volgens de infofiche van notaris.be.

Het ereloon: een wettelijk barema

Het ereloon is een percentage van de aankoopprijs, volgens de wettelijke schalen van het tarief van de notarissen. De notaris kan het dus niet vrij bepalen en de ene notaris is niet duurder dan de andere. Voor een verkoop uit de hand geldt schaal J. Koopt u als natuurlijke persoon in volle eigendom een woning die uitsluitend voor bewoning bestemd is en die u als eigen en enige woning gebruikt, dan geldt de lagere schaal Jbis. De schalen werken met opeenvolgende reeksen (tarief na indexatie van 1 januari 2026):

Een eigen berekening op dit barema, voor een aankoopprijs van 300.000 euro (zonder btw): ongeveer 2.322 euro in schaal Jbis en ongeveer 2.578 euro in schaal J. Wie zich niet binnen een jaar na de akte inschrijft in de woning, moet het verschil met schaal J binnen de maand na die vervaldatum aan de notaris storten.

Administratieve kosten

Voor akten van verkoop uit de hand van onroerende goederen en voor akten van financiering is het gezamenlijke bedrag van de administratieve kosten en de niet-individualiseerbare uitgaven vastgesteld op 855 euro, zonder btw. Zijn twee akten met elkaar verbonden (bijvoorbeeld de verkoopakte en de kredietakte voor dezelfde aankoop), dan is het bedrag 627 euro, zonder btw, vanaf de tweede akte. Bij de definitieve afrekening moet de notaris zijn erelonen, administratieve kosten en uitgaven gedetailleerd aangeven.

Welke professional raadplegen

Uw notaris is de eerste gesprekspartner voor de akte en de kosten. Een makelaar begeleidt de zoektocht en de onderhandeling, een kredietbemiddelaar het financieringsplan. Een landmeter-expert komt erbij als er over de grenzen of de oppervlakte onduidelijkheid is.