Bouwgrond kopen in Vlaanderen: wat u controleert

Is de grond echt bebouwbaar?

Notaris.be waarschuwt dat een bestemming als woongebied niet volstaat. De gemeente toetst een aanvraag aan de geldende plannen en voorschriften en aan de goede ruimtelijke ordening, met onder meer aandacht voor schaal, veiligheid en privacy. Gemeenten kunnen bovendien eigen regels hebben, dus vraag het bij uw gemeente na. Als koper kunt u de verkoopovereenkomst sluiten onder de opschortende voorwaarde dat u een vergunning krijgt om te bouwen: wordt de vergunning niet verleend, dan gaat de koop niet door. Lees ook onze gids over het compromis.

Het stedenbouwkundig attest

Mondeling verkregen stedenbouwkundige informatie heeft geen juridische waarde, zegt vlaanderen.be. Een stedenbouwkundig attest bevestigt schriftelijk wat er op een perceel mogelijk is. Iedereen kan het aanvragen: u hebt geen architect nodig en u moet geen eigenaar zijn. U baseert u op een schetsontwerp en dient de aanvraag in bij de overheid die de omgevingsvergunning afgeeft, voor particulieren bijna altijd de gemeente. Een attest is geen omgevingsvergunning. De informatie over bestemming en voorwaarden blijft twee jaar geldig vanaf de uitreiking. Bedrag en behandeltermijn staan niet op de pagina van vlaanderen.be: vraag ze bij uw gemeente.

Verkaveling

Wordt de grond afgesplitst van een groter geheel, dan kan een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden nodig zijn. Artikel 4.1.1, 14° VCRO definieert verkavelen als het vrijwillig verdelen van een grond in twee of meer kavels om er minstens één te verkopen of voor meer dan negen jaar te verhuren, of er erfpacht of opstal op te vestigen, met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies. Enkele regels uit de FAQ van het Departement Omgeving:

• Het maakt niet uit of een eigendom één of meer kadastrale nummers heeft. Wat telt, is dat een aaneensluitend onroerend goed van één eigenaar (of van meerdere eigenaars in onverdeeldheid) wordt gesplitst.
• De verkoper van een apart stuk tuin aan een buur heeft in principe geen verkavelingsvergunning nodig als dat stuk louter de tuin vergroot, of op zichzelf niet bebouwbaar is. Een perceel dat een zelfstandige bouwkavel is, valt wel onder de plicht.
• Wordt enkel het lot met de bestaande woning verkocht en houdt de eigenaar het onbebouwde deel, dan is er strikt genomen geen voorafgaande vergunning nodig. Is het van het begin duidelijk dat het onbebouwde lot toch wordt verkocht om te bebouwen, dan wel.

Vraag de verkoper dus of de vergunning er is, en laat de notaris dit nakijken. Een verkavelingsakte bevat voorschriften die u als koper moet naleven.

Wat de notaris bij een bouwgrond nakijkt

Voor een bouwgrond (en elke andere onroerende verkoop) vraagt de notaris de vastgoedinlichtingen voor overdracht op via het Vastgoedinformatieplatform. Die dossiers bevatten meer dan 50 gegevens over onder meer ruimtelijke ordening, milieu, natuur, infrastructuur en erfgoed. Het gebruik van het platform is verplicht, en de levering duurt maximaal 20 kalenderdagen. De kosten voor de aanvrager zijn een gemeentelijk bedrag tussen 20 en 294 euro plus een platformbijdrage van 37,70 euro per perceel (zonder btw). Lees meer in onze gids over stedenbouwkundige inlichtingen.

Het modelcompromis van notaris.be vermeldt bovendien onder meer of de grond in een goedgekeurde verkaveling ligt, of in een watergevoelig openruimtegebied, of er een voorkooprecht van een overheid is, of er een rooilijn of onteigening dreigt en of het goed een bos is of deel uitmaakt van een Vlaams Ecologisch Netwerk. In een bos hebt u voor het kappen van bomen een kapmachtiging van het Agentschap Natuur en Bos en een omgevingsvergunning nodig.

Bodem

Voor elke overdracht van een grond in Vlaanderen is een bodemattest van OVAM verplicht, ook voor een niet-risicogrond. Het moet worden aangevraagd voor het sluiten van het compromis. Op een risicogrond is bovendien een oriënterend bodemonderzoek nodig. Een blanco attest betekent niet dat de grond onverontreinigd is: er is alleen nog geen onderzoek uitgevoerd. Alle details staan in onze gids over het bodemattest.

Overstromingsrisico

Het modelcompromis vraagt of de grond (geheel of gedeeltelijk) in een overstromingsgevoelig gebied, een afgebakend overstromingsgebied, een afgebakende oeverzone, een risicozone of een signaalgebied ligt. Het vermeldt ook de P-score van het perceel en de G-score van de gebouwen (A tot D) en of er een overstromingsattest is opgemaakt. Vraag die info vóór u tekent.

Grenzen en oppervlakte

Vraag de verkoper een metingsplan met de perceelsgrenzen, raadt notaris.be aan. Volgens het modelcompromis garandeert een verkoper die geen onderneming is de oppervlakte niet. Over het beroep van de landmeter-expert leest u meer in onze gids.

Welke professional raadplegen

Een notaris controleert de vergunningen, de inlichtingen en de fiscaliteit. Een landmeter-expert meet het perceel en legt de grenzen vast. Een makelaar kent de prijzen en de gemeente. Een kredietbemiddelaar helpt bij de financiering van grond en bouw.